Bina ve Site Yöneticiliği Dersi 7. Ünite Özet

Kapıcı Kavramı

Ana taşınmazın korunması, bakımı, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi, bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişiye konut kapıcısı denir.

Hukuki anlamda; konut kapıcıları İş Kanunu’na tabidir. Kat mülkiyetine konu olan apartmanlar için kapıcı tutmak zorunlu değildir. Kapıcı çalıştıran binalarda; konutun maliki veya ortaklarına işveren, işveren vekili olarak hareket eden kişiye yönetici, kapıcının çalıştığı konut ile bağımsız bölüm, ortak yerler, eklenti ve tesislerin tümüne ise işyeri denir. 1 yıl veya daha uzun hizmet süresi için yazılı sözleşme şarttır.

Kapıcılar için yaş sınırı vardır. 15 yaşını doldurmamış çocukların çalıştırılması yasaktır. Ancak, 14 yaşını doldurmuş ve ilköğretimini tamamlamış olan çocuklar, bedensel, zihinsel ve ahlaki gelişmelerine ve eğitimine devam edenlerin okullarına devamına engel olmayacak hafif işlerde çalıştırılabilirler. Çalışmaya başlarken yapılacak sözleşme için:

• Taraflar kural olarak diledikleri gibi sözleşme yapabilirler.
• Sözleşmenin içeriği, insan onurunun ve kişiliğinin korunmasıyla sınırlıdır.
• Gerçekleşmesi fiilen ya da hukuken imkânsız olan konularda sözleşme yapılamaz.
• İş Hukuku Mevzuatının buyurucu hükümlerine karşı olamaz.
• Kamu düzeni ile genel adap ve kişilik haklarına aykırı olamaz.
• Genel ahlak görüşlerine aykırı olamaz.

Yargılarına dikkat edilmelidir.

Kapıcının Görev ve Sorumlulukları

• Kaloriferi zamanında yakmak, ısıyı ayarlamak ve söndürmek,
• Hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak,
• Ana taşınmazın ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç ve gereçlerini, düzenli, bakımlı ve işler biçimde tutmak,
• Kendisine ayrılan konutu başka amaçlarla kullanmamak, konutu korumak, kendisi veya ailesinden birisinin konuta vereceği zarar ve hasarları karşılamak,
• Konutun güvenliğini sağlayıcı önlemler almak,
• Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek, çöpleri toplamak, bahçe düzenlemesi ve bakımını yapmak,
• Verilen eğitimlere uygun davranmak ve koruyucu malzemeyi kullanmak,
• İş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenen diğer görevleri yerine getirmek.

Kapıcının İşe Alınması ve Kapıcılık Sözleşmesi

Kapıcı işe alınırken, öncelikle işveren, yani yönetici:

• Ana gayrimenkulün adresini,
• Çalıştırılan işçi sayısını,
• Çalışma konusunu,
• İşin başlama ve bitme gününü,
• Kat malikleri kurulunda bulunanların ad, soyad ve adreslerini,
• Varsa işveren vekili veya yönetim kurulu üyelerinin ad, soyad ve adreslerini,
• Sürekli işlerde kanunda belirtilen süre içinde Bölge Çalışma Müdürlüğü’ne bildirmeye mecburdur.

İşe alma sürecinde yapılması gerekenler ise şunlardır:

• İlan veya başka bir yöntemle kapıcı adayı bulunur.
• Vukuatlı nüfus kaydından aile durumu tespit edilir, aile durumu ile kapıcı hakkında istihbarat yapılır.
• Sağlık durumu ile ilgili rapor ile iyi hal kağıdı nüfus örneği istenir.
• Kapıcı ile Sözleşme yapılmalıdır.
• Kapıcıya, ücret hesabını gösterir, imzalı bir pusula vermek veya deftere ücretle ilgili bu hesapları imzası ile kaydetmek gereklidir.
• Sosyal Güvenlik Kurumuna ve Bölge Çalışma Müdürlüğüne işyeri bildirgesi verilir, işçi bildirim listesi ve sigortalı işe giriş bildirgesi tanzim edilip SGKya bildirilir, onaylı bir sureti dosyalanır. Yöneticiler; kat malikleri kurulu vekili olarak, işe yeni aldıkları kapıcıları 15 gün içinde Aile, Çalışma ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı’na, Bölge Çalışma Müdürlüğü’ne ve sendikalarına bildirmek zorundadırlar. Bu iş için düzenlenmiş matbu evraktan 3 nüsha düzenlenir (İşverenlerin İşçileri Çalışma Bakanlığı’na, Bölge Çalışma Müdürlüğüne ve Sendikalara).
• Kapıcı Yönetmeliği hazırlanıp imzalattırılır.
• Kapıcı işe başladıktan 3 gün içinde Kimlik Bildirme Belgesi doldurup muhtara onaylattıktan sonra Mahalli Genel Kolluk Örgütüne verilir.
• Apartman demirbaşları tutanak ile kapıcıya teslim edilir.
• Komşulara yeni kapıcı tanıştırılır.
• İşe alınan her işçiye, en geç 15 gün içinde “İşçi Çalışma ve Kimlik Karnesi” verilmek zorundadır. Deneme süresine bağlı tutulan işçiler için bu 15 günlük süre, deneme süresinin bitiminden sonra başlar.
• Sigortalı kapıcı çalıştıran bir apartman tamamen el değiştirirse; yeni işveren bildirge ve bordroları yetkili kuruma göndermeye mecburdur. İşlemler, o gün uygulanan sosyal güvenlik mevzuatına göre yapılır.
• İşveren; iş kazasına uğrayan kapıcıya, kurumca el konuluncaya kadar gerekli sağlık yardımlarını yapmakla yükümlüdür.
• Bu konuda yaptığı harcamalar ve yol paraları belgelendiği takdirde, kurum tarafından işverene ödenir.
• İşveren, bu yükümlülüğünü gereği gibi yerine getirmezse ve bundan ötürü de sigortalının tedavi süresinin uzamasına, malul kalmasına veya malullük derecesinin artmasına neden olmuşsa, kurumun bu yüzden uğrayacağı her türlü zararı ödemekle yükümlüdür.
• İşveren, iş kazasını, o yer yetkili zabıtasına derhal ve kuruma da en geç kazadan sonraki 2 gün içinde haber verme kağıdı ile bildirmek zorundadır.
• Çalışma gücünü, kanunda belirtildiği oranda yitirdiği belirlenen veya sağlık kurulunca düzenlenecek raporda çalışabilir durumda olmadığı belirlenen sigortalı malûl sayılır ve kendisine malûllük aylığı bağlanır.
• Kanundaki koşullar gerçekleştiğinde, sigortalıya yaşlılık aylığı bağlanır.
• Sigortalının ölmesi halinde; kanuna göre aylık bağlanmasına hak kazanan kimselere aylık bağlanır.
• İşveren sosyal güvenlik mevzuatına göre kendisine düşen yükümlülüklerden, bunlara ilişkin harcamalardan ötürü sigortalının ücretinde indirme yapamaz.

Kapıcı ile yapılacak yazılı sözleşmede bulunması gerekenler şöyle sıralanabilir;

• İşveren ve işçinin ad ve kimlikleri,
• Yapılacak iş,
• İşverenin adresi,
• Süresi belirli sözleşmelerde, sözleşmenin süresi,
• Ücret, ödeme şekli ve zamanı,
• Var ise, tarafların ileri sürdükleri özel şartlar,
• Hizmet akdinin yapıldığı gün,
• Tarafların imzası.

Kapıcı ve Kaloriferci Yönetmeliği

Yönetmelik şu hükümleri içermelidir:

• İşyerinin adresi,
• Ana gayrimenkulün bakımı, temizliği ve onarımıyla ilgili işler,
• Kalorifer tesisatının çalıştırılması ve bakımıyla ilgili işler,
• Günlük çalışma çizelgesi,
• Kapıcının, ana gayrimenkulde oturanlarla ve üçüncü şahıslarla ilişkileri ve bu konuda uyması gereken kurallar,
• Kapıcıya sağlanacak haklar ve sosyal yardımlar,
• Kapıcının kıyafeti ve kişisel davranışlarında uyması gereken kurallar,
• Kapıcının sorumluluğu,
• Yönetmeliğin ihlali halinde yapılacak işlemler,
• Kapıcının hangi durumlarda işine son verileceği,
• Kapıcının kendi isteğiyle işten ayrılması halinde yükümlülükleri,
• Kapıcı dairesinin boşaltılması konusunda uygulanacak prosedür,
• Yönetmeliğin yürürlüğe giriş tarihi,
• Tarafların imzaları.

Kapıcılar, Ana gayrimenkulü tehlikeye sokabilecek her türlü fiil ve hareketten kaçınmalıdır. Kapıcı, aile bireylerinin de yönetmeliğe uymalarınısağlar.

Kapıcı, Sosyal Güvenlik Kurumu Kanunu’na göre sigorta ettirilir. Kapıcının kendisinin ve ailesinin oturması için kapıcı dairesi tahsis edilir ve daire için kapıcıdan kira parası alınmaz. Ücretli izninden ayrı olarak, yönetici tarafından 10 güne kadar izin verilebilir.

Kapıcının Hakları

• Çalışma süresi ile ara dinlenmesinin belirlenmesi ve ücretin ödenmesi
• Hafta tatilinin ayarlanması
• Fazla çalışma karşılığı ücretin belirlenmesi
• Genel tatil ve yıllık ücretli iznin belirlenmesi

Aşağıda belirtilen kapıcılara fazla çalışma yaptırılamaz.

a. 18 yaşını doldurmamış kapıcılar,
b. Sağlıklarının elvermediği hekimin raporu ile belgelenen kapıcılar,
c. Gebe, yeni doğum yapmış ve çocuk emziren kapıcılar, d. Kısmi süreli (part time) iş sözleşmesi ile çalıştırılan kapıcılar.

Yıllara göre izin süreleri;

a. Bir yıldan beş yıla kadar (beş yıl dahil) olanlara on dört gün,
b. Beş yıldan fazla on beş yıldan az olanlara yirmi gün,
c. On beş yıl (dahil) ve daha fazla olanlara yirmi altı gündür.

Elektrik, ısınma ve su giderlerinin apartman sakinleri tarafından karşılanıp karşılanmayacağı, karşılanacaksa kısmen mi tamamen mi karşılanacağı iş sözleşmesinde veya toplu iş sözleşmesinde belirtilir. İş sözleşmesinde/toplu iş sözleşmesinde elektrik, su ve ısınma giderlerini kapıcının karşılayacağı belirtilmişse kapıcı kendisi söz konusu giderleri karşılar.

Kapıcının Borçları

İş görme borcu ile ilgili:

• Kapıcının ölümü halinde İş Sözleşmesi son bulur.
• Kapıcı iş görme borcunu özenle yerine getirmelidir. Aksi halde, işten çıkarma hakkı doğar.
• Kapıcı, iş sözleşmesinde kararlaştırılmayan hizmetleri yapmakla yükümlü tutulamaz.
• İş sözleşmesinde, işverene iş değişikliği yapma yetkisi verilmişse, işveren değişiklik yapabilir.
• İşveren, kapıcının yapacağı işlerde esaslı değişiklikler yapmışsa, bu değişiklikleri yazılı olarak kapıcıya bildirmek zorundadır.
• Kapıcı, değişiklik önerisini 6 işgünü içinde kabul etmezse, işveren değişikliğin geçerli bir nedene dayandığını ve fesih için geçerli bir nedenin olduğunu yazılı olarak açıklamak ve bildirim süresine uymak suretiyle iş sözleşmesini feshedebilir.

İşverenin Borçları

Ücret Ödeme Borcu: Kapıcının ücreti Türk Parası olarak ve en geç ayda bir ödenir.

Kapıcıyı Koruma Borcu: İşveren, iş sağlığı ve güvenliği tedbirlerini almakla yükümlüdür.

Yöneticinin Yetki ve Sorumlulukları

• İşverence kendisine yazılı yetki verilmesi koşulu ile iş ve toplu iş sözleşmesi yapmak, değiştirmek ve feshetmek,
• Merkezi ısıtmalı kaloriferli konutlarda kapıcı için ateşçi belgesinin varlığını araştırmak, belgesi olanı işe almak,
• Kapıcının işe girişinde, sağlık raporunu istemek, uygun olanı işe başlatmak ve yılda bir sağlık kontrolünü yaptırmak,
• Kapıcının İş Kanunu ve sözleşmesinden doğan ücret ve tazminat haklarını zamanında ve usulüne uygun olarak ödemek, sigorta primlerini zamanında yatırmak,
• Konut tesisatının kullanma biçimiyle ilgili teknik bilgiyi yazılı olarak kapıcıya vermek ve özelliklerine uygun olarak kapıcıya vermek ve özelliklerine uygun olarak bakımının yapılmasını sağlamak.
• Kapıcının çalışma koşulları ile görevlerini belirten bir belgeyi konut sakinlerinin bilgisine sunmak ve bu belgeyi ilgililerin görebileceği konutun girişinde bir yere asmak,
• Kapıcı konutunun tahliyesi gerektiğinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, idari makamlara başvurmak.

Kapıcının Çalışma Koşulları

Kapıcının ücreti tarafların anlaşması ile en az asgari ücret seviyesinde olmak üzere belirlenir. Kapıcı ücreti zamanında ödenmez ise:

• Ödeme gününden itibaren 20 gün içinde mücbir bir neden dışında ücreti ödenmeyen kapıcı, iş görme borcunu yerine getirmekten kaçınabilir.
• Gününde ödenmeyen ücretler için mevduata uygulanan en yüksek faiz oranı uygulanır.
• Ücreti ödenmeyen kapıcı, İş Sözleşmesini haklı bir nedenle feshedebilir.
• Ücret alacaklarında zaman aşımı süresi 5 yıldır.

Çalışma süresi ve ara dinlenmesi Konut Kapıcıları Yönt. md: 7’de aşağıdaki biçimde düzenlenmiştir:

• Çalışma süresi genel olarak haftalık 45 saattir. Bu süre çalışma biçimine göre sözleşme ile azaltılabilir.
• Ayrıca, İş K. md: 63’te belirtilen süreyi aksatmak koşuluyla yoğunlaştırılmış çalışma ilişkisi kurulabilir.
• Kapıcı konutu tahsis edilmiş işyerinde çalışma biçimine göre günlük çalışma süresi en çok 4’e bölünebilir.
• Bu süreyi aşan çalışmalar, kural olarak “fazla çalışma ücreti”ni gerektirir.

Kapıcı iş saatinin süresine göre ara dinlenme yapabilir. Kapıcının genel tatili ve ücreti, Konut Kapıcıları Yönt. md:10’a göre düzenlenir.

Kapıcı dairesi:

• Kaloriferli olanlarından, konut binalarının 8 daireden, işyeri ve büro binalarının 300 m ³ (brüt)’den.
• Kalorifersiz olanlarında, konut binalarının 12 daireden, işyeri ve büro binalarının 4000 m ³ (brüt)’den fazla olanlarında kapıcı dairesi ayrılması zorunludur.
• Konut binalarının daire sayısı 20’den, işyeri ve büro binalarının 6000 m ³ (brüt)’den fazla olanlarında, kapıcı dairesine ilaveten esas giriş kapısı yanında 4 m ² ’den küçük olmayan kapalı bir kapıcı bölmesi ayrılacaktır.
• Konut binalarının daire sayısı 50’den, işyeri ve büro binalarının 15000 m ³ (brüt)’den fazla olanlarında kapıcı dairesinden başka, aynı ölçü ve nitelikte bir de kalorifer dairesi ayrılacaktır.

Kapıcının İşten Çıkartılması veya Kendisinin Çıkması

Belirsiz süreli iş sözleşmelerinin feshinden önce durumun diğer tarafa bildirilmesi gerekir (İş K. md: 17).

İş sözleşmeleri;

• İşi 6 aydan az sürmüş işçi için, bildirimin diğer tarafa yapılmasından başlayarak 2 hafta sonra,
• İşi 6 aydan 1,5 yıla kadar sürmüş olan işçi için, bildirimin diğer tarafa yapılmasından başlayarak 4 hafta sonra,
• İşi 1,5 yıldan 3 yıla kadar sürmüş olan işçi için, bildirimin diğer tarafa yapılmasından başlayarak 6 hafta sonra,
• İşi 3 yıldan fazla sürmüş işçi için, bildirim yapılmasından başlayarak 8 hafta sonra feshedilmiş sayılır.

Sözleşmenin feshinde kapıcının dava hakkı;

• İş sözleşmesi feshedilen kapıcı, fesih bildiriminde neden gösterilmediği veya gösterilen nedenin geçerli bir neden olmadığı iddiası ile fesih bildiriminin tebliğ tarihinden itibaren 1 ay içinde iş mahkemesinde dava açabilir. Toplu iş sözleşmesinde hüküm varsa veya taraflar anlaşırlarsa uyuşmazlık aynı sürede özel hakeme götürülür (İş K. md: 20/I).
• Feshin geçerli bir nedene dayandığını ispat yükümlülüğü işverene aittir. Kapıcı, feshin başka bir nedene dayandığını iddia ettiği takdirde, bu iddiasını ispatla yükümlüdür (İş K. md: 20/II).
• Dava seri muhakeme usulüne göre 2 ay içinde sonuçlandırılır. Mahkemece verilen kararın temyizi halinde, Yargıtay 1 ay içinde kesin olarak karar verir (İş K. md: 20/III).

Sözleşmenin kapıcı tarafından haklı nedenle feshi:

Sağlık nedenleri;

• İş sözleşmesinin konusu olan işin yapılması işin niteliğinden doğan bir nedenle işçinin sağlığı veya yaşayışı için tehlikeli olursa,
• İşçinin sürekli olarak yakından ve doğrudan buluşup görüştüğü işveren yahut başka bir işçi bir bulaşıcı veya işçinin işi ile bağdaşmayan bir hastalığa tutulursa.

Ahlak ve iyiniyet kurallarına uymayan haller ve benzerleri;

• İşveren iş sözleşmesi yapıldığı sırada bu sözleşmenin esaslı noktalarından biri hakkında yanlış özellikler veya koşullar göstermek yahut gerçeğe uygun olmayan bilgiler vermek veya sözler söylemek suretiyle işçiyi yanıltırsa,

İşverenin haklı nedenle fesih hakkı:

İş K. md: 25’de düzenlendiği gibi, süresi belirli olsun veya olmasın işveren, aşağıda yazılı hallerde iş sözleşmesini sürenin bitiminden önce veya bildirim süresini beklemeksizin feshedebilir:

Sağlık nedenleri;

• İşçinin kendi kastından veya derli toplu olmayan yaşayışından yahut içkiye düşkünlüğünden doğacak bir hastalığa veya sakatlığa uğraması halinde, bu nedenle doğacak devamsızlığın ardı ardına 3 iş günü veya bir ayda 5 iş gününden fazla sürmesi.
• İşçinin tutulduğu hastalığın tedavi edilemeyecek nitelikte olduğu ve iş yerinde çalışmasın da sakınca bulunduğunun sağlık kurulunca saptanması durumunda.