Bina ve Site Yöneticiliği Dersi 3. Ünite Özet

Kat Mülkiyetinde; Yönetim, Organizasyon, Yönetici, Girişimci, Girişim ve Girişimcilik Kültürü Kavramları

Kat mülkiyeti kavramı, tamamlanmış bir kâgir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanlarının üzerinde, o gayrimenkulün veya taşınmazın mâliki veya ortak mâlikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan mülkiyet haklarına “ kat mülkiyeti ” adı verilir. Kat mülkiyeti yönetimi de, gayrimenkulün veya taşınmazın mâliki veya ortak mâliklerinin yaptığı faaliyetler, işlevler, organizasyonlar, amaca ulaşma çabaları ve uygulamalarıdır.

Yönetim ve Organizasyon

Yönetim , evrensel bir süreç , toplumsal yaşam kadar eski bir sanat , gelişmekte olan bir bilimdir . Süreç olarak yönetim süreci oluşturan bir takım faaliyetleri ve işlevleri; sanat olarak yönetim, bir uygulamayı; bilim olarak yönetim ise, sistemli ve bilimsel bilgi topluluğunu açıklar. Bir bilim dalı ve uygulama alanı olan yönetimin temel özelliği, çeşitli disiplinlerce geliştirilmiş bilgilerin ve analitik yöntemlerin birleştirilerek uygulanmasıdır. Yönetici organizasyonu bölümleriyle birlikte bir bütün olarak ele alarak, değişik bilgi ve teknikleri mevcut şartlara uygunluklarına göre kullanmak ve uygulamak durumunda olan kişidir. Yönetim faaliyeti insan ile birlikte görülen bir olgu olarak, ortak amaç etrafında insanların faaliyetlerini organize etmesi sonucu ortaya çıkmıştır.

Yönetim ve organizasyon ilişkisine bakıldığında; yönetimin söz konusu olduğu her yerde mutlaka organizasyonun olduğu görülür. Yönetim ve organizasyon/örgüt kavramlarının sözlük anlamları ayrı olmasına rağmen, nerede bir yönetim varsa, orada organizasyonun da var olduğu ve bunun tersi olarak nerede bir organizasyon varsa orada yönetimin de var olduğu görülmektedir.

Yönetim ve organizasyon etle tırnak gibi birbirinden ayrılmaz, ancak literatürde ve uygulamada iki ayrı kavram olarak ele alınır. Burada yönetim, amaçları belirleyen, temel ilkeleri ortaya koyan bir süreç, organizasyon ise, belirlenen amaçlara en etkin ve verimli şekilde ulaşma yolunu gösteren bir sistemdir. Bu açıdan yönetimin başarısı ile organizasyonunu iyi işleyişi arasında sıkı bir ilişki vardır. Bu iki kavram birbirini tamamlayıcı konumdadır ve organizasyon, yönetimin var olduğu ve faaliyetini sürdürdüğü bir yapı, yönetim ise, bu yapı içerisindeki bir işlev olarak görülür. Yönetim ve organizasyon olgusu, planlama, örgütleme, yöneltme, koordinasyon ve denetim gibi birden fazla işlevin bir arada ve düzen içinde gerçekleştirilmesiyle ortaya çıkar.

Organizasyonun dizaynı, bir örgütün yapısını oluşturan başlıca ilişkilerin şeklini ve niteliğini gösterir. Organizasyon dizaynı sürecinden sonra ortaya çıkan yapı biçimsel organizasyon yapısıdır. Bu yapı örgütü dizayn edenin tercih ve seçimlerine dayandığı için bu adı almaktadır. Organizasyon şeması da bu biçimsel yapının şematik olarak ifade edilmiş şeklidir. Örneğin; organizasyon şemasının en üstünde, üst düzey yönetimde yönetim kurulu, ona bağlı genel müdür, daha aşağıdaki hiyerarşik kademelerde işlevsel müdürler ve müdürlere bağlı alt kademede çeşitli uzmanlıklara sahip insan kaynakları yer alır.

Bunun dışında organizasyonlarda kendiliğinden gelişen ve kişilerin birbiriyle kurdukları iş içi ve iş dışı ilişkiler sonucu ortaya çıkan bir yapı vardır ki buna da informel (biçimsel olmayan) yapı adı verilir. Informel ve formel yapılar uyumlaştırıldığı zaman birbirini tamamlayıcı ve etkinliği artırıcı bir yapı kazanırlar. Biçimsel ilişkilerin de ortaya çıkmasıyla örgütün mekanik yanından daha da ağır basan sosyal yanı ortaya çıkar. Organizasyonu oluşturan kişilerin kişisel anlayışları, amaçları ve değer yargıları diğer tüm özellikleri aynı olsa bile bir organizasyonu diğer bir organizasyondan ayırır. Her organizasyondaki bu farklı havaya örgüt kültürü adı verilir.

Sanal Organizasyonlar

Yönetim ile ilgili konulardan biri de, sanal organizasyonlardır. Teknolojinin gelişimi ile birlikte; bilgisayar ve internetin toplum hayatına kattığı iletişim etkinlikleri ve dijital medya olarak da ifade edilen sosyal medyanın gelişimi sanal organizasyonları gündeme getirmiştir. Sanal organizasyon ile ilgili farklı tanımlar verilebilir: Sanal organizasyon, varlığı kısmen veya tamamen, haberleşme teknolojileri ile birlikte ortaya çıkmış olan internete, kablolu sistemlere, telefon sistemlerine vb. bağlı olan bir işletme, kulüp, topluluk, enstitü, kurum veya benzeri kuruluşlardır. Sanal organizasyon, aynı amaca yönelen ancak birbirinden bağımsız görevlerle yükümlü ve uzay, zaman ve fiziki sınırları aşarak iletişim teknolojilerinin ağlarıyla güçlendirilmiş bağlarla birbirine bağlı insan topluluğu olarak tanımlanmaktadır. Sanal organizasyon, üyeleri uzun vadeli bir amaç veya hedef için bir araya gelmiş, iletişimlerini ve işlerin koordinasyonunu bilgi-iletişim teknolojileri yoluyla gerçekleştiren, coğrafi olarak geniş alana yayılmış olan bir organizasyon olarak görülmektedir. Sanal organizasyon, çalışanların belli bir yerde toplanmadığı, değişik mekânlardaki birimlerin bir mamûlün veya hizmetin üretiminin belirli aşamalarında yer aldığı, bilgisayar imkânları ile sürekli haberleşme içinde bulunan ve sanki tek bir organizasyon gibi müşterilerine mamûl veya hizmet sunan bir organizasyondur.

İşletme yönetimi, işletmeyi belirlenen amaçlarına ulaştırmak için tüm faaliyetleri planlama, örgütleme, yöneltme, koordine etme ve denetleme çabalarına denir. İşletme yönetimi, iç ve dış etkenler karşısında işletmeyi amaçlarına en uygun bir şekilde ulaştıracak ve çevre ile uyumlaştıracak bir “beyin” görevine sahiptir. Ancak “beyin” görevini yaptığı sürece işletme başarılı olacak ve işletmecilik yönünden bir değer taşıyabilecektir.

Yönetim literatüründe yönetim ve işletme yönetimi kavramlarını birbirinden ayıran iki temel farklılık bulunmaktadır. İşletme yönetimini genel yönetimden ayıran ilk fark ortak amacın ekonomik oluşu, ikinci fark ise işletme yönetiminin sosyo-teknik bir niteliğe sahip olmasıdır. Etkin kat malikleri yönetiminin temel görevleri şöyledir:

• Kat malikleri yönetiminin belirlediği vizyona bağlı olarak amaçların belirlenmesi,
• Amaçlar doğrultusunda siyaset ve stratejiler geliştirilmesi,
• Ana gayrimenkulün organizasyon yapısını, gelişim ve değişime uygun yeniden yapılandırılması,
• Tüm unsurların ana gayrimenkulün yönetiminin amaçları doğrultusunda verimli kullanımının sağlanması,
• Ana gayrimenkulün faaliyetlerinin maliklerin amaçlarıyla uyumunun denetlemesi,

Kat mülkiyetinin yönetiminde olay, insan ile insan, insan ile diğer tüm unsurlar arasındaki ilişkilerin düzenlenmesini içerir. Bu manada ana gayrimenkul yönetimi, yönetime ilişkin problemleri çözmek, amaçları yerine getirmek için birçok faaliyeti yürüten bir uğraşı alanıdır. Etkili bir yönetim; sorun alanlarını önceden görüp, tespit edip sorun çıkmadan çözüm getirmek ile sağlanabilir.

Yönetici, Girişimci, Girişim ve Girişimcilik Kültürü

Yönetim konularının daha iyi anlaşılması açısından yönetici ile girişimci kavramını da karşılaştırmak gerekir. Yönetici ve girişimci kavramları, birbirinden farklı kavramlardır. Yönetici; kâr ve riski başkalarına ait olarak mamûl veya hizmet üretmek üzere üretim faktörlerini uyumlu bir şekilde bir araya getiren ve bunları belirli bir gereksinimi karşılama amacına yönelten ve yönetim işini bir meslek olarak yerine getiren kişidir.

Yönetici ; her zaman dilimi içerisinde ve değişken çevre şartları altında belirli bir takım örgütsel amaçları gerçekleştirmek üzere beşeri, fiziki, finansal ve bilgi kaynaklarını planlayan, organize eden, yönelten, koordine eden ve denetleyen kişidir. Yönetici işletmede; planlama, örgütleme, yöneltme, koordinasyon ve denetim olarak yönetimin işlevlerini uygular ve bu işlevler yönetimin temel işlevi olarak yöneticinin varlık nedenini de oluşturur. Geleceğin yöneticileri yönetici asistanlığı pozisyonunda yöneticinin nezaretinde yetiştirme eğilimi sürekli artmaktadır. Yöneticiler eğitim ile analiz, sentez, yorum ve fikir üretebilme yeteneği kazanırlar. Küreselleşen dünyada yönetici ve girişimcilerin işlevlerine ek olarak yeni ekonomik anlayış daha yeni işlevleri yüklemektedir.

Yöneticilik günümüzde gelir sağlamak amacıyla sürekli olarak yapılan bir faaliyet halini almış ve bu uğraşı artık profesyonel yöneticilik olarak ifade edilmektedir.

Profesyonel yöneticilik ; yönetim işini kendilerine meslek edinen ve kuruluşun sahibi haline gelmeden girişimcinin yaptığı her işi yapan ve hizmetleri karşılığı aylık ücret, kârdan pay veya pirim alan kimseler olarak ifade edilir.

Yöneticinin; teknik, haberleşme -iletişim-, insan ilişkileri, karar verme, analitik beceri, insanları tanıma, objektif olma, kendine güvenme, yerinde kararlar alabilme, yetkisini kullanabilme, sorumluluk duygusuna sahip olma ve iradesi kuvvetli olma gibi temel nitelikleri olması gerekir.

Girişimci ; bir üretim faktörü olarak diğer üretim faktörlerini ahenkli bir şekilde bir araya getirerek belirli bir mamûl veya hizmeti üretmek veya yalnızca pazarlamak için kendi parasını veya başkalarından topladığı parayı diğer üretim faktörlerine yatırıp böylece kâr veya zarar ihtimalini ve riskini göze alan kişilere girişimci denir. Diğer bir tanımla girişimci; temelde kâr elde etmek olarak değişik amaçlarla, gerekli riskleri göze alarak diğer üç üretim faktörü olan insan kaynağı, sermaye ve teknoloji faktörlerini uyumlu bir şekilde bir araya getirerek mamûl veya hizmet üretmek veya yalnızca pazarlamak için gerekli ortam hazırlayan kişidir.

Kat mülkiyeti yönetiminde girişimcinin işlevleri şöyle sıralanabilir: 1. Yeni bir hizmet üretmek, 2. Yeni ve ileri teknolojik yöntemleri bulmak ve uygulamak, 3. Yeni organizasyonlar yapmak, 4. Hizmet üretmek için alternatif bağımsız kaynaklar bulmak. 5. Bilgi vermek. 6. Adil bir üretim, bölüşüm ve dağıtım sisteminin kurulmasına yardımcı olmak.

Yönetici , emeği karşılığı ücret, prim veya kârdan pay alarak işletmeyi belirlenen hedeflere ulaştırmaya çalışır. Serbest piyasa ekonomisinde; özel mülkiyet hakkı, seçme hürriyeti, kâr elde etme ve serbest rekabet gibi dört temel unsur bulunmaktadır. Günlük yaşamda, yönetici ve girişimci dışında, işveren, patron, sermaye ve sermayedar kavramları da birbiri yerine kullanılmakta, kesin ve açık tanımlarının yeterince bilinmeyişi birbirine karıştırılmasına sebep olmaktadır. Bu kavramlar birbiri ile yakın ilişki içinde, ekonomik, sosyal, kültürel, siyasi ve teknolojik şartlara bağlı olarak anlam değişikliğine uğramakta ve farklı içerik kazanmaktadır. Bu kavramları birbirinden ayırmak ve açıklığa kavuşturmak gerekir.

Literatüründe işveren ; işçi veya iş gören istihdam eden, işgücü kiralayan ve bu sıfatla işgücü sahiplerine karşı sorumlu kişi olarak ifade edilir. İşveren kavramı bir işletmecilik ve ekonomi kavramı olmaktan çok hukuki bir kavramdır ve dolayısıyla hukuki yönden ele alınıp değerlendirilmesi gerekir.

İşçi-işveren münasebetleri çalışma ekonomisinin temel konularını oluşturur. Patron ise, değişik anlamları olan bir kavramdır; duruma göre girişimcilik, sermaye sahipliği ve yöneticilik kavramlarının hepsini birden kapsayan bir mana kazanmakla beraber, günlük dilde bir ticari veya sınaî işletmenin sahibi, işveren anlamında kullanılmaktadır.

Günlük yaşamda, halkın kullandığı dilde genelde sermaye den anlaşılan para olurken, işletme biliminde ise sermaye , bir işletmenin kuruluşunu ve faaliyete geçmesini sağlamak amacıyla öz kaynak olarak konulan veya taahhüt edilen para, mamûl ve gayri maddi varlıklar yani işletmenin elinde bulundurduğu ve sahip olduğu değerler toplamıdır.

Sermaye, para ve mamûl şeklinde olarak, para şeklinde sermaye, satın alma gücünü temsil ederken, mamûl şeklinde sermaye ise, üretimle ilgili teknik ve ekonomik değerleri ifade eder. Sermayedar ise, sermayeye sahip olan ve bu sermayeyi yatırım yaparak değerlendiren veya gerekirse ihtiyaç duyan kişilere borç vererek veya hisse senedi satın alarak, ortaklık kurarak sunan kişidir. Uygulamada sermayedar kendisi yatırıma giriştiği ve işletme kuruculuğu yaptığından, girişimci ile karıştırılır. Oysa girişimci sermayeye sahip olmasa bile, başkasından temin ederek, risk alan, dinamik, yenilikçi, öncü ve bağımsız kararlar alabilen nitelikler gerektirir. Sermaye sahibinde bu niteliklerin bulunması beklenemez.

Kat Mülkiyeti Yönetimi

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümleri arsa payı ve bağımsız yerlerle bağlantılı olarak kurulan ve o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri adına (kat mülkiyeti kütüğünde) veya (kat mülkiyeti zabıt defterinde) kaydı gereken bağımsız ve yeni bir mülkiyet çeşididir.

Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Ahşap binalar üzerinde tamamen veya kısmen de olsa kat mülkiyeti kurulamaz. Ayrıca ana yapının yalnızca bir veya birkaç bağımsız bölümü üzerinde de kat mülkiyeti kurulamaz.

Ana gayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları kat, daire, iş bürosu gibi cins ile bunların 1’den başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan “mimari proje” ile “yapı kullanma izin belgesidir.

Kat Mülkiyetinin Hukuki Mahiyeti

Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esasına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.

Kat Mülkiyetinin Kurulması

Kat irtifakı 07.07.2009 tarihinden sonra kurulmuş ya da daha önce kurulmuş olmakla birlikte “yapı kullanma izin belgesi” bu tarihten sonra alınmış ise, Kat İttifakı’nın Kat Mülkiyeti ’ne çevrilmesinde 12. Maddenin (a) ve (b) bendlerinde öngörülen ve kat mülkiyetinin kurulması için zorunlu belgelerin varlığı aranır.

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, gayrimenkulün sahibi ve ortak sahipleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Kat mülkiyeti parsel sahipleri birden fazla ise tapuda düzenlenen resmi senetle, parsel tek kişiye ait ise sahibinin dilekçesi ile tapuda kurularak tescil edilir.

Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve KMK 12. Maddesinde yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece “yapı kullanma izin belgesinin” verildiği tarihten itibaren 60 gün içinde ilgili Tapu İdaresi’ne gönderilmesi üzerine re’sen yapılır. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile de yapılabilir. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma nedeniyle değiştirilemez.

Kat Mülkiyeti Kurulmasına İlişkin Gerekli Belgeler

Kat mülkiyetinin kurulması için, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi konusunda o gayrimenkul maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunması lazımdır. Kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin gerekli belgeler şunlardır:

1. Dilekçe: Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe (istenildiğinde bu dilekçe Tapu Sicil Müdürlüğü görevlilerince yazılır.)
2. Genel inşaat projesi: Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğu Belediyece (Belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskân müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir. Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.
3. Vaziyet planı: Bir arsa üzerine yapılan birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumu, varsa özel yol, yeşil saha spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
4. Yapı kullanma izni (İskân Ruhsatı) :
5. Fotoğraf: Ana gayrimenkulün ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösterir en az 13xl8 cm. boyutlarında olması ve Belediyece tasdik edilmiş olması gerekir.
6. Liste: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.
7. Yönetim planı: Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının bütün maliklerince her sayfasının imzalanmış olması gerekir.
8. Maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları:
9. Maliklerin 6x4 cm büyüklüğünde ikişer vesikalık fotoğrafı: Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için gereklidir.

Sözleşme ve Tescil

Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme, aynı zamanda tescil istemi sayılır.

Kat mülkiyeti tapusu , dairenin inşaatı tamamlanıp, oturma raporu alındıktan sonra bir önceki aşamada arsa hissesi olarak alınan mülk cins değiştirerek arsadan binaya dönüşmekte ve kat mülkiyeti tapusu ile belgelenmektedir. Tapu, 1/100 hisseli arsa tapusu iken, 1/100 hisseli, örneğin 150 m2 daire, daire tapusu haline gelir. Eğer alınan bu ev 40 sene sonra yıkılıp arsa haline gelip daha büyük bir inşaat yapılırsa, o arsada 1/100 hak baki kalır.

Kat Maliklerinin Hakları

1. Kat maliklerinin bağımsız bölüm üzerinde hakları: Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Kat Mülkiyetin Kanunu’nun ilgili hükümleri saklı kalmak koşuluyla, Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
2. Kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki hakları: Kat malikleri, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat Maliklerinin Borçları

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Her kat maliki ana gayrimenkulde ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur. Kat malikinin borcu bu yolla da alınmazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

Kat mülkiyeti, Kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer. Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malikin, ana gayrimenkuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre genel kütükte yeni bir sayfaya geçilerek ve eski kayıtlarıyla bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur. Ana gayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır.

Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti

Kat maliklerinden herhangi biri bu kanuna göre, kendisinin üzerine düşen borçlarını ve yükümlerini yerine getirmemek için diğerleri için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devredilmesini hakimden isteme hakkına sahiptirler.