Belediye, İmar ve Gayrimenkul Mevzuatı Dersi 3. Ünite Özet

Giriş

Kentlerin ve yerleşim yerlerinin planlı ve düzenli gelişmesini sağlamak amacıyla ihtiyaç duyulan kuralların yer aldığı kanun ve yönetmeliklerin tümünü imar mevzuatı olarak adlandırabiliriz. Bu bölümde, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklerin yanı sıra imar mevzuatını yakından ilgilendiren yürürlükteki diğer kanun ve yönetmeliklere kısaca yer verilecektir.

3194 Sayılı İmar Kanunu Ve 3194 Sayılı İmar Kanunu Gereği Çıkarılan Yönetmelikler

1985 yılında yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar Kanunu’nu ile temelde amaçlananlar şöyle sıralanabilir: • Planlamayı bir sisteme bağlamak,

• Planlı ve plansız alanları bir bütün içinde ele almak,
• Fiziki plan kademeleri ile sosyoekonomik kararları mekâna yansıtmak,
• Belediyeve valiliklere plan onama yetkisinin devri (desantralizasyon),
• İşlemleri kolaylaştırmak.

Desantralizasyon, (yerelleşme), kamu yönetiminde, yönetim yetki ve sorumluluğunun, yerel kamu otoritelerinin daha geniş bir serbestiye sahip kılınmaları için kısmen merkezî yönetimden yerel yönetimlere bırakılmasına denir.

Kanun’un ilk maddesinde amacını ‘Yerleşim yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların imar planlarına, fen ve sağlık kurallarına, çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak’ olarak belirtmektedir.

Planlar;

• Bölge planları,
• Çevre düzeni planları ve
• İmar planları olarak imar mevzuatı içerisinde ilk kez sınıflandırılırmıştır.

3194 Sayılı İmar Kanunu ile ülkenin planlı ve plansız tüm alanları imar denetimine alınmıştır.

Bu kanunla getirilen en önemli yenilik, mahallî idarelere imar planlarını onaylama yetkisi tanınması olmuştur. Buna göre, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler planların belediye meclisleri tarafından kabulünün ardından uygulamaya geçebilecekler dışında ise valilikler aynı plan onama yetkisine sahip olabileceklerdir. Anayasa hükmü gereği merkezî yönetim yerel yönetimler üzerinde ancak vesayete dayalı denetim yetkisini kullanabilir.

Vesayet; İdari Vesayet, üniter yapılı devletlerde genel idare sınıfı ile yerinden yönetimler arasında idari açıdan bütünlük sağlamaya yarayan denetim mekanizması olarak tanımlanabilir.

Bu imar kanunu ile ilk kez, kanun ve uygulama yönetmelikleri beraber uygulamaya konularak tüm ülke düzeyinde bir birliktelik sağlanmıştır.

Zaman içerisinde bu yönetmeliklerde ve isimlerinde aşağıdaki bazı değişiklikler yapılmıştır.

İmar Planı Yapılması ve Değişikliklerine Ait EsaslaraDair Yönetmelik ile Çevre Düzeni Planlarına Dair Yönetmelik 14.06.2014 tarihinde yürürlükten kaldırılarak bunların yerine geçen Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği yürürlüğe konulmuştur.

Yönetmelik, Mekânsal Planları kapsadıkları alan ve amaçları açısından;

• Mekânsal Strateji Planları,
• Çevre Düzeni Planları ve
• İmar Planları olarak bölümlemiş ve aşağıdaki gibi kademelendirilmiştir:
  • Mekânsal,
  • Strateji Planı,
  • Çevre Düzeni Planı,
  • Nazım İmar Planı,
  • Uygulama İmar Planı.

En üst ölçekli Mekânsal Plan olan Mekânsal Strateji Planı kavramı, mevzuatta ilk olarak 29.6.2011 tarihli ve 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname’de yer almıştır.

Bütünleşik Kıyı Alanları Planı, kıyıları, etkileşim alanı ile birlikte tüm sektörel faaliyet ve planları, sosyal ve ekonomik konuları da içerecek şekilde bütünleşik bir yaklaşımla ele alır.

Eylem Planı, planların hayata geçirilmesine yönelik olarak dönüşüm, uygulama, altyapı gibi birbiriyle bağlantılı iş ve eylemlerin kurum, kuruluş ve diğer paydaşların, bütçe, zaman, insan kaynağı ve kurumsal kapasitelerinin belirlendiği ve ilgili kurum ve kuruluşlar ile iş birliği içinde gerektiğinde idarelerce hazırlanan plandır.

Kentsel Tasarım Projesi, doğal, tarihi, kültürel, sosyal ve ekonomik özellikler ile arazi yapısı dikkate alınarak, tasarım amacına göre kütle ve yapılanma düzeni veya açık alan düzenlemelerini içerir.

Mekânsal plan, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca hazırlanan, kapsadıkları alan ve amaçları açısından üst kademeden alt kademeye doğru sırasıyla; mekânsal strateji planı, çevre düzeni planı ve imar planıdır.

Ulaşım Ana Planı, şehrin mekânsal, sosyal ve ekonomik özelliklerine göre ulaşım ihtiyaç ve talepleri ile sürdürülebilir gelişmeyi dikkate alır.

Uzun Devreli Gelişme Planı, millî parklar, tabiat parkları, tabiatı koruma alanları, sulak alanlar gibi korunan alanın sahip olduğu özellik ve nitelikleri göz önünde tutarak kaynak değerlerinin korunması, geliştirilmesi ve uzun dönemde sürdürülebilirliğinin sağlanmasına dayanan plandır.

Planların hazırlanması sürecinde göz önünde bulunması gereken bazı ilke ve esaslar da yer almaktadır. Bu ilke ve esaslar;

• Doğal, tarihî ve kültürel değerlerin korunması,
• Afet zararlarının azaltılmasına yönelik olarak tehlike ve risklerin analiz edilerek tanımlanması ve tedbirlerin alınması,
• Kaynakların sürdürülebilir kullanımının sağlanması,
• Ekonomik ve sosyal gelişme için gerekli olan altyapı, hizmet ve üretim faaliyetlerinin kentsel ve kırsal tüm alanları kapsayacak şekilde kalkınma politikalarına uygun olarak dağıtılması,
• Kamu yararı, kaynak kullanımında etkinlik, verimlilik ve saydamlığın sağlanması,
• Çok disiplinli bir yapıda hazırlanması,
• Ulusal, bölgesel, yerel ve sektörel öncelikler arasında tamamlayıcılık ve bütünsellik ilişkisinin kurulması,
• Yenilikçi, esnek ve rekabetçi bir ekonomik yapının oluşturulması için gerekli mekânsal düzenlemelerin yapılması,
• Değişen koşullara uyum sağlanması,
• Mekânsal uyumun gözetilmesi,
• Yaşam kalitesininartırılması,
• Kentsel ve kırsal alanlar arası mekânsal ilişkilerin güçlendirilmesi,
• Araştırma, analiz ve sentez raporları ile bunların gerektirdiği çalıştayların gerçekleştirilmesi sonucunda çıkacak verilere dayanarak hazırlanması.

Çevre Düzeni Planlarının 1/50.000 veya 1/100.000 ölçekteki haritalar üzerinde ölçeğine uygun gösterim kullanılarak bölge, havza veya il düzeyinde hazırlanabileceği belirtilen yönetmelikte ilk kez olarak Havza ve Bölge Bazında Çevre Düzeni Planları ile İl Çevre Düzeni Planları kavramlarına yer verilmektedir. Geçici 2. Madde de ise yürürlükte olan 1/25.000 ölçekli çevre düzeni planlarında yapılacak revizyon, ilave ve değişikliklerinde bu ‘Yönetmelik’in nazım imar planları ile ilgili hükümlerine’ uyulur denilerek 1/ 25000 ölçeğindeki planların da Alt Çevre Düzeni Planları olarak yürürlükte kalmaya devam edeceği anlaşılmaktadır. Böylelikle çevre Düzeni Planlarında üç kademeli bir yapı ortaya çıkmakta ve bu konudaki karmaşa da ortadan kalkmaktadır.

Verilen süre içinde yapılmayan İl Çevre Düzeni Planlarını yapmak yaptırmak ve resen onaylamak yetkisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığına verilmiştir. ,

Yönetmelik’in 2008 yılında değiştirilen 1. maddesinde “3.5.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine dayanılarak hazırlanmış bulunan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, belediye sınırları ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında, imar planı bulunan alanlarda uygulanır” denilmektedir. Yönetmelik’in 39. maddesinde ise İmar Planlarında açıklanmamış ve bu Yönetmelik’te de yer almamış hususlarda lüzum ve ihtiyaca ve civarın karakterine göre uygulanacak şekli takdire, ilgili idare yetkilidir” ibaresi yer almaktadır.

Harita Mühendislik Hizmetlerini Yükümlenecek Müellif ve Müellif Kuruluşlarının Ehliyet Durumlarına Ait Yönetmelik’in ilk maddesinde amacı “Yönetmelik harita mühendislik hizmetlerini yapacak kişi veya kuruluşlarda aranacak nitelikleri düzenlemeyi amaçlar” olarak açıklanmıştır. Sonraki bölümlerde Yeterlik Belgesi, Harita Müteahhitlik Karnesi Komisyonu, Harita Müteahhitlik Karnesi, Harita Müteahhitlik Sicilleri gibi konular hakkında bilgilere yer verilmektedir.

Plan Yapımını Yükümlenecek Müelliflerin Yeterliliği Hakkında Yönetmelik’in amacı; şehir ve kasabaların imar planları da dâhil olmak üzere, yerleşme planlarının bütün ilgili taraflarca uyulması gereken, güvenilir ve uygulanabilir nitelikte düzenlenebilmesi için planların yapımı işini üstlenecek müelliflerin ehliyet durumları ile ilgili usul ve esasları düzenlemektir.” olarak açıklanmaktadır.

İmar Kanunu’nun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arsa ve Arazi Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik’in amacı; “3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18’inci maddesine göre yapılacak arazi ve arsa düzenlemesinin nerelerde ve ne şekilde tatbik edileceği ve bununla ilgili diğer hususlara açıklık getirmek” olarak açıklanmıştır.

İmar Kanunu’nun 38. Maddesinde Sayılan Mühendisler, Mimarlar ve Şehir Plancıları Dışında Kalan Fen Adamlarının Yetki, Görev ve Sorumlulukları Hakkında Yönetmelik’in amacı, Kanun’un 38’inci maddesinde sayılan mühendisler, mimarlar ve şehir plancıları dışında kalan fen adamlarının yetki, görev ve sorumluluklarını belirlemek olarak açıklanmıştır.

1993 yılında yayınlanan Otopark Yönetmeliği’nin birinci maddesinde “3194 sayılı İmar Kanunu’nun 37’nci ve 44’üncü maddelerine dayanılarak hazırlanan bu Yönetmelik’in amacı, yerleşme yerlerinde araçların yol açtığı, trafik sorunlarının çözümü için otopark yapılmasını gerektiren bina ve tesislerin neler olduğunun ve otopark ihtiyacının miktar, ölçü ve diğer şartlarının tespit ve giderilme esaslarını aynı Kanun’un 5’inci maddesinde tanımlanan ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümünü gösteren imar planlarına uygun olarak düzenlemektir.” denilmektedir.

İmar Mevzuatı İle İlişkili Kanunlar

5216 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun (23.07.2004) amacı “büyükşehir belediyesi yönetiminin hukuki statüsünü düzenlemek, hizmetlerin planlı, programlı, etkin, verimli ve uyum içinde yürütülmesini sağlamak” olarak kapsamının ise büyükşehir belediyesiyle büyükşehir sınırları içindeki belediyeler ile sınırlı olduğu açıklanmaktadır.

Büyükşehir belediyelerinin sınırları, il mülki sınırlarıdır. İlçe belediyelerinin sınırları, bu ilçelerin mülki sınırlarıdır. Büyükşehir belediye meclisi, büyükşehir belediyesinin karar organıdır ve ilgili kanunda gösterilen esas ve usullere göre seçilen üyelerden oluşur. Büyükşehir belediye başkanı büyükşehir belediye meclisinin başkanı olup, büyükşehir içindeki diğer belediyelerin başkanları, büyükşehir belediye meclisinin doğal üyesidir.

5302 Sayılı İl Özel İdaresi Kanunu (04.03.2005) ile il özel idaresinin yapmakla görevli olduğu sorumlulukları belirlenmiştir. İl çevre düzeni planı; valinin koordinasyonunda, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri, diğer illerde il belediyesi ve il özel idaresi ile birlikte yapılır. İl çevre düzeni planı belediye meclisi ile il genel meclisi tarafından onaylanacağı hüküm altına alınmıştır.

5393 Sayılı Belediye Kanunu’nun (13.07.2005) amacı, belediyenin kuruluşunu, organlarını, yönetimini, görev, yetki ve sorumlulukları ile çalışma usul ve esaslarını düzenlemek olup Belediyenin organları, Belediye meclisi, belediye encümeni ve belediye başkanı olarak tanımlanmıştır. Belediyenin Görev, Yetki, Sorumlulukları; “İmar, su ve kanalizasyon, ulaşım gibi kentsel alt yapı; coğrafî ve kent bilgi sistemleri; çevre ve çevre sağlığı, temizlik ve katı atık; zabıta, itfaiye, acil yardım, kurtarma ve ambulans; şehir içi trafik; defin ve mezarlıklar; ağaçlandırma, park ve yeşil alanlar; konut; kültür ve sanat, turizm ve tanıtım, gençlik ve spor orta ve yükseköğrenim öğrenci yurtları, sosyal hizmet ve yardım, nikâh, meslek ve beceri kazandırma; ekonomi ve ticaretin geliştirilmesi hizmetlerini yapar veya yaptırır” maddesinde bazı imara ilişkin görevlerine değinilmiştir.

644 Karar Sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname’nin (04.07.2011) amacı; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın kuruluş, görev, yetki ve sorumluluklarını düzenlemektir. Bu Kanun Hükmünde Kararname ile yerel yönetimlerin imar ve planlama yetkilerinin büyük bölümünün yeniden merkezî yönetime geçtiği söylenebilir. Anayasa gereği merkezî yönetimin yerel yönetimler üzerinde sadece idari vesayet denetimi yapması gerekirken, bakanlığın planlama konusundaki denetim yetkilerinin arttırılması sonucu, yerel yönetimler planlama konusunda yetki kaybına uğramışlardır.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un (16.05.2012) amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir. 6360 Sayılı Kanun (12.11.2012) On Üç İlde Büyükşehir Belediyesi ve Yirmi Altı İlçe Kurulması ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun gereği Büyükşehir belediyelerinin sınırları il mülki, ilçe belediyelerinin sınırları bu ilçelerin mülki sınırları olacaktır. Bu illere bağlı ilçelerin mülki sınırları içinde yer alan köy ve belde belediyelerinin tüzel kişiliği sona erecek, köyler mahalle olacak, belediyeler ise mahalleleriyle birlikte bağlı bulundukları ilçenin belediyesine katılacaklardır.

Bu yasal düzenleme ile mekânsal planlama açısından köklü bir değişikliğe gidilmektedir. İl sınırları içinde yer alan tüm belde belediyelerinin kapatılması ve mahalle statüsüne dönmesi ile bu yerleşimlerin planlama yetkileri de ilçe ve büyükşehir belediyelerine aktarılmaktadır.

Ancak planlamada yetki sahibi olan kurumlar kargaşasına bir yenisi eklenecektir. 6360 sayılı Yasa’nın getirdiği yeni düzenleme ile artık tüm büyükşehir belediyeleri kendi illerine ait il çevre düzeni planlarını da yapmak görev ve yetkisine sahiptir.

Cumhuriyet Dönemi’nden günümüze kadar imar mevzuatında pek çok kanun ve yönetmelik çıkarılmış, bazıları da değişikliğe uğramıştır. Gerek yeniler, gerekse daha eski tarihli olup birçok değişiklik geçirmesine rağmen hâlen uygulanmakta olanlar kanunlardan bazılarının isimleri ve yürürlüğe girme tarihleri aşağıda sıralanmıştır:

• 5543 sayılı İskân Kanunu (2006),
• 5366 sayılı Yıpranan Tarihî ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun (2005),
• 3621 sayılı Kıyı Kanunu (1990), • 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu (1984),
• 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu (1983),
• 2872 sayılı Çevre Kanunu (1983),
• 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu (1983),
• 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu (1982),
• 775 sayılı Gecekondu Kanunu (1966),
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (1965).