İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi Dersi 5. Ünite Özet

Giriş

Özel (yap-sat) inşaat işletmeleri gereksinim duyulan konut, iş yeri vb. yapıları üretmek için inşaat işleri yapmaktadır. İnşaat işleri arazi veya arsa üzerine ham madde ve işçilik kullanımı yoluyla bir yapı üretilmesi faaliyetidir.

İnşaat taahhüt işleri: Başkası nam ve hesabına inşaat üretiminde bulunan, hizmet üreten işletmedir.

Özel inşaat işleri: Kendi nam ve hesabına yapı üretim faaliyeti yapan işletmelerdir.

Özel (Yap-Sat) İnşaat İşletmeleri

Özel (yap-sat) işletmeleri kendi nam ve hesabına, kendi veya başkasına ait arsa veya arazi üzerine inşaat faaliyeti sürdüren işletmelerdir. Özel inşaat faaliyeti yapan işletmeler yaptıkları daire, dükkan, iş yeri, villa gibi yapıların pazarlama ve satışını da kendileri yaparlar. Özel inşaat işletmeleri bir üretim işletmesidir. Arsa üzerine ilk madde ve malzeme (kum, tuğla, demir, çimento, vb.) ve işçilik kullanımı ile yapı üretimi gerçekleştirilmektedir. Arsa ve arazi üzerine ilk madde ve malzemeyi kullanarak üretimi gerçekleştirilen bir üründür. Bir üretim işletmesi için bitmiş bu yapılar mamul niteliği taşımaktadır.

Özel inşaat işletmelerinin özellikleri şöyledir:

• Arsa varlığı
• Mülkiyet hakkı
• Üretim yapılması
• Mamul satışı

Özel (Yap-Sat) İnşaat İşlerinde Tutulacak Defterler

İşletmeler bilanço esasına göre veya işletme hesabı esasına göre defter tutabilirler.

Bilanço Esasına Göre Tutulacak Defterler: Belirli ölçüleri aşan özel inşaat işletmelerinin bilanço esasına göre defter tutmaları gerekmektedir. Bu ölçüler şöyledir:

• Vergi Usul Kanunu( VUK) md 177’de belirlenen sınırı aşmış olmak,
• Kendi isteği ile bilanço esasına göre defter tutmak isteyenler,
• Kurumlar vergisine tabi diğer tüzel kişiler

Bilanço esasında aşağıdaki defterler tutulur:

• Yevmiye defteri
• Defterikebir
• Envanter defteri

İşletme Hesabı Esasına Göre Tutulacak Defter: İşe yeni başlayan ve VUK md. 177’de belirlenen ölçütlerin altında kalan özel inşaat işletmeleri işletme hesabı esasına göre defter tutulabilir. Kurumlar vergisi mükelleflerinden işletme hesabı esasına göre defter tutmalarına Hazine ve Maliye Bakanlığınca müsaade edilenler işletme hesabı esasına göre defter tutabilirler.

Özel (Yap-Sat) İnşaat İşletmelerinde Maliyet Hesapları

Maliyet hesapları, mal ve hizmetlerin planlanan biçim ve niteliğe getirilmesi için yapılan giderlerin toplandığı ve maliyet unsurlarına dönüştürülerek izlendiği hesaplardır. Gider hesapları uygulamada esneklik sağlamak üzere iki seçenek halinde 7/A ve 7/B olarak sunulmuştur. 7/A seçeneğinde giderler defter-i kebirde fonksiyon esasına göre, 7/B seçeneğinde ise çeşit esasına göre belirlenmiştir. Özel inşaat işletmeleri işletme özelliğine göre 7/A veya 7/B seçeneğinden birisini uygulayabilecektir.

Özel (Yap- Sat) İnşaat Gider Yerleri (10-99): gider yeri, üretim ve hizmetlerin yapıldığı ve maliyetlerin oluştuğu, örgütün bir birimini ya da birim içindeki bir yeri ifade eder. Giderlerin planlanması, kontrol edilmesi ve bu giderlerin dengeli bir biçimde toplanıp dağıtılmasını sağlar. Gider yerlerinin saptanmasında genellikle kuruluşların organizasyon şeması esas alınır.

Gider yerleri bölümleri şöyledir:

• Esas üretim gider yeri
• Yardımcı üretim gider yeri
• Yardımcı hizmet gider yeri
• Yatırım gider yerleri
• Üretim yerleri yönetimi gider yerleri
• Araştırma ve geliştirme gider yerleri
• Pazarlama, satış ve dağıtım gider yerleri
• Genel yönetim gider yerleri

Özel (yap-sat) İnşaatlarda Gider Çeşitleri: Gider çeşitleri hesapları, mal ve hizmet üretiminde katılması gereken maliyetlerin bünyesindeki harcama çeşitlerini ifade eder. Bu hesaplar, kuruluşların bünyelerine uygun biçimde detaylandırılır.

Gider çeşitleri hesaplarının kodlamasında esas alan sınıflama şöyledir:

1. İlk madde ve malzeme
2. İşçi ücret ve giderleri
3. Memur ücret ve giderleri
4. Dışardan sağlanan fayda ve hizmetler
5. Çeşitli giderler
6. Vergi, resim ve harçlar
7. Amortismanlar ve tükenme payları 7 Finansman giderleri

7/A Seçeneğine Göre Maliyet Hesapları: Özel yap sat inşaat işletmeleri 7/A seçeneğini uyguladıklarında kullanabilecekleri hesaplar şunlardır:

710 Direkt İlk Madde ve Malzeme Giderleri Hesabı
711 Direkt İlk Madde ve Malzeme Giderleri Yansıtma Hesabı
720 Direkt İşçilik Giderleri Hesabı
721 Direkt İşçilik Giderleri Yansıtma Hesabı
730 Genel Üretim Giderleri Hesabı
731 Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hesabı
750 Araştırma ve Geliştirme Giderleri
751 Araştırma ve Geliştirme Giderleri Yansıtma Hesabı
760 Pazarlama Satış ve Dağıtım Giderleri
761 Pazarlama Satış ve Dağıtım Giderleri Yansıtma Hesabı
770 Genel Yönetim Giderleri Hesabı
771 Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hesabı
780 Finansman Giderleri Hesabı
781 Finansman Giderleri Yansıtma Hesabı

7/B Seçeneğine Göre Maliyet Hesapları: Bu uygulamada maliyet hesap grupları şöyledir:

79 GİDER ÇEŞİTLERİ
790 İlk Madde ve Malzeme Giderleri
791 İşçi Ücret ve Giderleri
792 Memur Ücret ve Giderleri
793 Dışarıdan Sağlanan Fayda ve Hizmetler
794 Çeşitli Giderler
795 Vergi, Resim ve Harçlar
796 Amortisman ve Tükenme Payları
797 Finansman Giderleri
798 Gider Çeşitleri Yansıtma Hesapları
799 Üretim Maliyet Hesabı

Giderler tahakkuk ettikçe dönem boyunca 790-797 nolu çeşit esasına göre bölümlenmiş ilgili gider hesaplarının borcuna kaydedilir.

Özel Yap-Sat İnşaat Faaliyetlerinde Maliyetlerin Muhasebeleştirilmesi

Özel inşaat işleri arsa üzerine ilk madde ve malzeme ve direkt işçilik kullanılarak yapı üretme faaliyetidir. Özel inşaat işlerinde oluşan maliyetler, ilk madde ve malzeme giderleri, direkt işçilik giderleri ve genel üretim giderleri hesaplarına kaydedilir.

İlk Madde ve Malzeme: İlk Madde ve Malzemenin maliyeti alış bedeli ile işletmeye girinceye kadar yapılan alış giderlerinden oluşur. İlk madde ve malzeme alışları, alış giderleri ve ilk madde malzeme alış iadesi, ilk madde malzeme olarak arsanın muhasebe kaydı, arsanın kullanıma hazır hale getirilmesi, ilk madde malzemenin inşaat faaliyetlerinde kullanılması gibi durumlarda farklı muhasebe kaydı yapılmaktadır.

Özel İnşaat Faaliyetlerinde İşçilik Giderleri: İnşaat faaliyetlerinde oluşan işçilik giderlerinin kayıt altına alınması önemlidir. İşçilik giderleri doğrudan inşaat faaliyeti ile ilgili olarak yüklenen direkt işçilik ve doğrudan yüklenemeyen endirekt işçilik ayrımının yapılması önemlidir. İşçilik giderlerinin belirlenmesi amacıyla puantaj kartları kullanılmaktadır.

Maliyet Unsuru Olarak Taşeron Giderleri: İnşaat işletmeleri inşaat faaliyetlerini kendileri yapmaz, özelliği olan ve uzmanlık gerektiren işleri dışarıya, taşeronlara yaptırabilirler. Bu durumda inşaata doğrudan yüklenebilen ilk madde ve malzeme giderleri 7/A seçeneğinde “710 DİREKT İLK MADDE VE MALZEME HESABI”na, 7/B seçeneğinde “790 İLKMADDE VE MALZEME HESABI” na borç, işçilik giderleri ise 7/A seçeneğinde “720 DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ HESABI” na, 7/B seçeneğinde “791 İŞÇİ ÜCRET VE GİDERLERİ HESABI”na borç kaydedilir.

Genel Üretim Giderleri: Direkt ilk madde ve malzeme ile direkt işçilik dışındaki diğer giderler genel üretim gideri olarak değerlendirilir. Genel üretim giderleri üretimle doğrudan ilgili olmayan fakat üretimin sürdürülmesi için zorunlu olan giderlerdir. Genel üretim giderleri endirekt gider olarak da adlandırılır.

Direkt Genel Üretim Giderleri ile Endirekt Genel Üretim Giderleri hesabının nasıl işlediğine dair örnek kitapta yer almaktadır.

Genel Üretim Giderleri Dağıtımı: Genel üretim giderleri inşaatlara doğrudan yüklenemeyen giderler olmakla beraber, inşaat sektörünün özelliği gereği birçok giderin hangi inşaatla ilgili olduğu bilinebilir. Doğrudan ilişki kurulamayan genel üretim giderleri, birden çok inşaatta kullanılan ortak giderler dağıtıma tabi tutularak inşaatlara yüklenir. Genel üretim giderlerinden dağıtıma tabi tutulacak giderler belli ölçütlere göre dağıtılır. Bu dağıtım ölçütleri şöyledir:

• Direkt ilk madde ve malzeme tutarı
• Direkt işçilik saatleri
• Direkt işçilik giderleri tutarı
• Gün sayısı
• Makine saatleri
• Bakım onarım saatleri
• Yüzdelere göre
• Eşit

İnşaat Üretim Maliyetinin Hesaplanması: Özel inşaat işletmelerinde inşaat yapım süreci bir yıl içinde bitirilebileceği gibi bazıları ise bir yılı aşan süreleri kapsar. İnşaat üretim faaliyeti tamamlandığında yapı işletme için mamul haline dönüşmektedir. Bir faaliyet dönemi içinde tamamlanan inşaatlar tamamlandıktan sonra mamuller hesabına alınırlar. İnşaat üretim maliyetleri kaydı için 151 Yarı Mamul Üretim hesabı borçlandırılırken, 711 Direkt İlk Madde Malzeme Yansıtma Hesabı, 721 Direkt İşçilik Giderleri Yansıtma Hesabı ve 731 Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hesabı alacaklandırılır.

Pazarlama Satış ve Dağıtım Giderleri: Özel inşaat işletmelerinde üretilen yapıların alıcılarına teslimine kadar yapılan giderler “760-Pazarlama Satış ve Dağıtım Giderleri Hesabı”na borç kaydedilir.

Genel Yönetim Giderleri: Özel inşaat işletmesi yönetimi ile ilgili yapılan giderlerin kaydedildiği hesaptır.

Dönem Sonu İşlemleri

Özel inşaat işletmeleri inşaat faaliyetleri üretilen yapının niteliğine göre bir faaliyet yılı içinde bitebileceği gibi bazı durumlarda bir yılı aşan bir zamanı kapsar.

Tamamlanmamış Özel İnşaat İşlerinde Dönem Sonu İşlemleri: Her işletme dönem sonunda envanter çıkarmak ve dönem sonu mali tablolarını düzenlemek zorundadır.

Özel inşaat işletmelerinde dönem sonunda yapı üretimi tamamlanmamış olsa bile mali tabloları düzenleyebilmek için dönem sonu işlemleri yapması gerekmektedir.

Tamamlanan Özel İnşaat İşlerinde Dönem Sonu İşlemleri: Özel inşaat işlerini bir faaliyet dönemi veya daha fazla bir zaman diliminde tamamlanan özel inşaat işleri mamul niteliği kazanır ve yarı mamullerden mamuller hesabına aktarılır.

Pazarlama Satış ve Dağıtım Giderleri ve Genel Yönetim Giderleri: Dönem sonunda Pazarlama Satış ve Dağıtım Giderleri ve Genel Yönetim Giderleri önce yansıtma hesapları aracılığıyla gelir tablosu hesaplarına ve daha sonra 690 Dönem Karı veya Zararı Hesabına aktarılır.

Özel (Yap-Sat) İnşaat İşletmelerinde Satışlar

Özel inşaat işletmeleri kar amacıyla faaliyet gösteren işletmelerdir. Faaliyetleri sonucu ürettikleri mamullerin satışını yaparlar. Ancak özel inşaat işlerinde satışlar iki türlü gerçekleşebilmektedir;

• İnşaat devam ederken yapılan satışlar
• Tamamlanan inşaatların satışı

İnşaat Devam Ederken Yapılan Satışlar : Özel inşaat işlerinde işin bitimi bir yıldan daha uzun sürebilir. Gayrimenkullerin devri tapu tescili yoluyla gerçekleşmiş olsa bile henüz inşaat tamamlanmadan da satış yapılabilmektedir. Özel sözleşme veya satış vaadi sözleşmesi yaparak satış işlemi gerçekleşmektedir. Henüz tamamlanmamış özel inşaat işinde yapılan satışlar bir avans niteliği taşımaktadır. Emlak Vergisi Kanunu’na göre arsa birim metrekare değerine göre uygulanacak KDV oranları %1, %8 veya %18 olabilmektedir.

Tamamlanan İnşaatların Satışı: Özel inşaat işletmelerinde tamamlanan inşaatlar 151 Yarı Mamul Üretim Hesabı’ndan 152 Mamuller Hesabı’na alınır ve satış yapılıncaya kadar bu hesapta izlenir.

Tamamlanan İnşaatın İşletmede Kullanılması : Özel inşaat işletmeleri satmak amacıyla üretmiş oldukları yapıları işletme işlerinde kullanmaları da mümkündür. Bu durumda 152 Mamuller Hesabı’ndan 252 Binalar

Hesabı’na aktarılır.

Özel (yap-sat) İnşaat İşletmelerinin Kendi İhtiyaçları İçin İnşaat Yapmaları

Özel inşaat işletmeleri kendi ihtiyaçları için inşaat yapmaları olanaklıdır. Bu durumda inşaat maliyetleri 258 Yapılmakta Olan Yatırımlar Hesabı’nda izlenir. İnşaat tamamlandığında ise 252 Binalar Hesabı’na aktarılır.