Gayrimenkul Yönetiminde Mesleki Etik Dersi 2. Ünite Özet

Giriş

Gayrimenkul, sabit olan ve bir yerden başka bir yere taşınamayan şeylere denir.

Gayrimenkulün Ekonomi İçindeki Önemi

Gayrimenkul bir ülkenin (ulusal ekonominin) sahip olduğu serveti ifade eder. Ulusal ekonominin önemli bileşenlerinden olan gayrimenkul aynı zamanda ülkenin mevcut üretim için gerekli olan kaynağını da oluşturur. Harcama olarak gayrimenkulün GSYİH içindeki payının yüksek olduğu görülmektedir. Ayrıca bu sektörde istihdam oranı da yüksektir. Türkiye’de yapı-inşaat sektörüyle birlikte gayrimenkulde 2 milyona yakın kişi çalışmaktadır. Büyüyen sektör olarak istihdam oranlarının gelecek yıllarda daha da artacağı beklenmektedir. Bu durum da ekonomi içindeki önemini artırmaktadır.

Gayrimenkul Piyasası

Bir ülkenin hukuk mevzuatına göre taşınmaz olarak kabul edilen değerleri para gibi bir başka varlıkla değiştirmek isteyen iktisadi birimlerin karşılıklı etkileşim içinde oldukları alan gayrimenkul piyasası olarak tanımlanır.

Gayrimenkulün Türleri: Gayrimenkul piyasasında alınıp satılan altı tür gayrimenkul vardır:

• Konut amaçlı gayrimenkuller: İnsanların temel ihtiyacı olan barınma ihtiyacını sağlayan konutun güvenli ve sağlıklı bir biçimde olması gerekir. Ekonomik açıdan konut üretim, yatırım ve tüketim aracı olarak alınır. Ev sahibi veya kiracının barınmak için kullandığı konutlar örnek verilebilir.
• Ticari gayrimenkuller: Gelir yaratan özel mülkiyete ait gayrimenkullerdir
• Endüstriyel gayrimenkuller: İmalat amacıyla malların depolanması ve dağıtılması ile ilgili kullanılan tüm arazi ve binaları içerir.
• Tarımsal amaçlı gayrimenkuller: Bağ, bahçe, tarla ve çiftlik gibi alanlardır.
• Özel amaçlı gayrimenkuller: Oteller, moteller, tatil köyleri, kamu binaları, okul ve üniversiteler bu kapsam içinde yer alır.
• Araziler ve Arsalar: Sınırları belirlenmiş geniş toprak parçalarıdır.

Gayrimenkul Piyasasının Aktörleri

Alıcılar (Gayrimenkul Talep edenler): Gayrimenkul bireyler, özel ve kamu kurumları ve devlet tarafından talep edilir. Gayrimenkul talep edenler;

• Gayrimenkulün sahipleri ve
• Kiracılar olarak iki gruba ayrılabilir.

Gayrimenkul sahipleri: Gayrimenkule sahip olanlar ile ikinci veya daha fazla gayrimenkule sahip olanları kapsar.

Kiracılar: Bireyler, bireysel iş sahibi olanlar, şirketler, devlet ve sivil toplum kuruluşları barınmak, mal ve hizmet üretmek, sosyal ve kültürel faaliyetlerde bulunmak amaçlı gayrimenkul kiralayabilirler.

Satıcılar (Gayrimenkul Arz edenler): Gayrimenkul arz edenler geniş bir grubu oluşturur. Bu grup üç alt grup altında incelenebilir:

• Proje geliştirici grup: Bu grup, içinde proje geliştiricilerin, kadastrocuların, mimarlar ve mühendislerin olduğu bir gruptur.
• Müteahhit ve Taşeronlar: Müteahhitler gayrimenkul projesi çerçevesinde inşaatı gerçekleştirecek olan işçileri yönlendirir ve faaliyetlerini koordine eder.
• Yatırımcılar: Gayrimenkul projesinin satın alınması ya da geliştirilmesi için gerekli sermaye bireyler, şirketler ve kurumsal yatırımcılar tarafından sağlanır.

Düzenleyiciler: Gayrimenkul piyasasının düzenleyicileri devletin ilgili kurumlarını oluşturan merkezi yönetim, belediyeler gibi yerel yönetimler ve mahkemeler olarak sayılabilir. Merkezi ve yerel yönetimler gayrimenkul için gerekli olan yol, su, elektrik gibi alt yapıyı sağlarlar.

Uzmanlar: Gayrimenkul piyasasında geniş alanı kapsayan çeşitli faaliyetler vardır. Bu faaliyetler alanında uzman olan bir çok kişi tarafından yerine getirilir.

Emlak komisyoncusu (Emlakçı): Gayrimenkul alım satımı, kiralaması, değerlendirmesi ya da danışmanlık işlerini yapan ve ücret alan gerçek ya da tüzel kişilerdir.

Emlak Yöneticiliği: Apartman, alış veriş merkezi vb. gibi gayrimenkullere yatırım yapan kişilerin büyük bir kısmının gayrimenkulleri kiralama, kira toplama, bakım ve onarım gibi günlük işlerini yapmak için yeterli zamanları olmayabilir ya da bu konuda bilgi ve uzmanlığı olmayabilir. Bu işleri yapacak olan kişilere mülkiyet yöneticileri denir.

Gayrimenkul Finansmanı: Gayrimenkul yatırım uzun dönemli bir yatırımdır ve bu nedenle büyük miktarlarda fona ihtiyaç vardır. Gayrimenkul sahibi olmak isteyenlere borç verecek bir çok kuruluş ya da birey vardır. Bankalar ve sigorta şirketleri bu anlamda önemli aracı kurumlardır ve gayrimenkul finansmanında önemli rol oynarlar.

Gayrimenkul Değerleme: Gayrimenkul piyasasında satıcılar satacakları gayrimenkulün ne getireceğini, alıcılar ise almak istedikleri gayrimenkulün piyasadaki fiyatını bilmek isterler. Hem bu nedenle ve hem de gayrimenkulün ekonomik fayda ve işlevlerinin ölçülmesi için değerinin belirlenmesi gerekir. Gayrimenkulün değerini belirleyen uzmanlar vardır. Bu uzmanlar içsel ve dışsal etkenleri göz önüne alarak teknik inceleme yapar ve gayrimenkulün değerini belirlerler.

Varlık yönetimi: Gayrimenkuller şirket varlıklarının önemli bir kısmını oluşturur. Bu durum bu alanda çalışanlar için önemli bir çalışma alanı oluşturmuştur. Bu konuda kamu ve büyük oranda gayrimenkulü bulunan şirketler öncülük etmektedir.

Toprak Kullanım Planlaması: Birçok planlayıcı fiziksel tasarım üzerine çalışırken bazıları gayrimenkul geliştirmenin ekonomik ve yatırım yönüyle ilgilenmekte ve bazıları da toprak kullanımı politikaları ve kurallarını oluşturan devlet dairelerinde çalışmaktadır.

Gayrimenkulün Arz ve Talebi

Gayrimenkul Arzı: Gayrimenkul arz miktarı firmanın değişik fiyat düzeylerinde satmaya hazır olduğu miktarları, bu noktaların oluşturduğu geometrik yere arz eğrisi denir. Gayrimenkul arzı gayrimenkul fiyatına, piyasadaki aktörlerin davranışına ve gayrimenkulü oluşturan doğal ve fiziki girdilerin varlığına bağlıdır. Gayrimenkulün sınırlarını bu doğal ve fiziki girdiler belirler ve gayrimenkul arzının belirlenmesinde her zaman geçerli olur. Gayrimenkul fiyatındaki artış gayrimenkulden sağlanan getiriyi arttırdığından arz edilen gayrimenkul miktarı da artar. Bu nedenle gayrimenkul fiyatı ile arz miktarı arasında pozitif yönlü bir ilişki söz konusudur.

Gayrimenkulün Özellikleri: Ülke ekonomisinin önemli kaynaklardan biri olan gayrimenkul arz açsından ele alındığında çok özel özelliklere sahip olduğu görülmektedir. Bu özellikler aşağıdaki gibi sıralanabilir:

• Sabit Yerleşim Yeri,
• Uzun ömürlülük,
• Benzersizlik,
• Toprak kullanımında karşılıklı bağımlılık,
• Uzun süreli taahhütler,
• Büyük işlemler,
• Devredilebilir olması.

Gayrimenkulün En İyi Kullanımı: Gayrimenkulün en yüksek ve en iyi kullanımı kavramı uzun dönemde sahibine en yüksek ekonomik kazancı getirmesi olarak tanımlanır. Maksimum getiriyi sağlayacak tercihi belirlemek bir çok faktör tarafından belirlenir. Bu faktörler aşağıdaki gibi sıralanabilir:

• Boş Toprak: Boş topraklarda en yüksek ve iyi kullanım şeklinin belirlenmesi çok daha kolaydır.
• Yapılaşmış toprak: Bir arazinin üzerinde yapılaşma varsa bu arazinin en yüksek ve en iyi kullanımı boş araziye göre daha yüksek olabilir.
• Geçici kullanım: Bir gayrimenkulün kullanımına başka bir kullanım şekli daha avantajlı oluncaya kadar devam edilmesi “geçici kullanım” olarak adlandırılır.
• Farklı amaçlı kullanım: Farklı amaçlı kullanım bir binanın başlangıçta yapım amacından daha farklı ve güncel bir şekilde kullanılması anlamındadır. Mesela Eskişehir Odunpazarı bölgesindeki Atlıhan, Osmanlı İmparatorluğu zamanında ordunun atları için ahır ve bakım yeri olarak kullanılmıştır. Ancak günümüzde restorasyonu yapılarak daha çok lületaşı yapıp satan Eskişehir’li sanatçıların kullanımına açılan turistik bir yapıya dönüşmüştür. Bu şekilde yapının faydası arttırılmıştır.
• Arazi kullanımının getirisi: Gayrimenkul kullanımının topluma en yüksek sosyal faydayı sağlaması ya da en yüksek ekonomik kar sağlaması gerekmemektedir.

Gayrimenkul Arzını Etkileyen Faktörler: Gayrimenkul arz miktarı satıcıların satmayı tasarladıkları bir büyüklükten çok satabilmeyi başaracakları miktarı ifade etmektedir. Arzı belirleyen bir çok faktör vardır ve bu faktörler aşağıdaki gibi sıralanabilir:

• Malın kendi piyasa fiyatı,
• Girdi fiyatındaki değişim,
• Toprak veya Gayrimenkulün arazisi,
• Diğer malların fiyatları,
• Teknolojinin durumu,
• Beklentiler,
• Piyasadaki firma sayısı ve
• Kredileri sayabiliriz.

Gayrimenkul Arzının Esnekliği: Gayrimenkul arzı gayrimenkul yatırımlarının uzun döneme sahip olması nedeniyle kısa dönemde sabittir. Gayrimenkul fiyatlarındaki değişme karşısında miktarda gerekli olan düzeltmelerin kısa sürede yapılamaması gayrimenkul arzının esnekliğinin sıfıra yakın olmasına neden olur. Gayrimenkul talebindeki bir artış varsa kısa sürede çözülemez.

Gayrimenkul Talebi: Gayrimenkul talebi tüketicilerin değişik fiyat düzeylerinde satın almaya hazır oldukları mal ve hizmet miktarıdır. Gayrimenkul talebi gayrimenkulün fiyatı dışında bir çok faktöre bağlıdır.

Gayrimenkul talep miktarı ile fiyatı arasında negatif yönlü bir ilişki vardır. Bu ilişki iktisatta “talep kanunu” olarak adlandırılır. Talep kanunu diğer tüm değişkenler sabit varsayımı altında yüksek fiyat düzeylerinde talep edilen miktarın düşük olacağını, düşük fiyat düzeylerinde miktarın daha fazla olacağını ifade eder.

Talep kanunu iki etkiye bağlı olarak açıklanmaktadır:

• Bu etkilerden biri ikame etkisi,
• Diğeri ise gelir etkisidir.

İkame ve gelir etkileri talep eğrisinin neden negatif eğime sahip olduğunu açıklar.

İkame etkisi: Eğer bir malın fiyatı artarsa bu malın fiyatı diğer malların fiyatlarına oranla nispi fiyatı artar. Tüketiciler bu mal yerine ikame edebilecekleri diğer malı tercih ederler, dolayısıyla bu mala olan talepleri düşer.

Gelir etkisi : Bir malın fiyatı arttığı zaman gelir sabit olduğundan satın alma gücü düşecektir. Böylece aynı gelirle fiyatı artan maldan daha az miktarda alınır.

Gayrimenkul Talebini Etkileyen Faktörler: Talep eğrisinin kaymasına neden olan temel faktörler şunlardır:

• Hane halkının gelir düzeyi,
• Nüfus,
• İstihdam,
• Zevk ve tercihler,
• Kredi imkanları,
• Yerel sosyal ve ekonomik özellikler.

Gayrimenkul Piyasa Dengesi: Gayrimenkul piyasası dengesi arz ve talebin çakıştığı yerde oluşur. Eğer diğer her şey sabit ve fiyat denge fiyatın altında ise talep edilen miktar arz edilen miktardan büyük olacağı için “kıtlık” oluşacaktır. Kıtlık fiyatların artmasına yönelik baskı oluşturacaktır ve fiyatlar artacaktır. Eğer diğer her şey sabit ve fiyat denge fiyatının üstünde ise arz edilen miktar talep edilen miktardan büyük olacağı için “artık” oluşacaktır. Artık fiyatların düşmesine yönelik baskı oluşturacak ve fiyatlar düşecektir. Piyasa her iki durumda denge noktasına otomatik olarak geri dönecektir. Piyasa mekanizması gayrimenkul piyasasının dengesini belirler.

Gayrimenkul piyasası işleyiş mekanizması içinde bir çok dengesizliğe neden olacak bir çok yapıya sahiptir. Gayrimenkulün mal olarak taşıdığı özellikler burada önemli rol oynamaktadır. Gayrimenkulün mülk ya da kira olması iki farklı piyasanın oluşmasına neden olmakta ve bu piyasaların farklı şartlara sahip olması dengesizliği arttırabilmektedir. Alt piyasalar birbirlerini etkileyerek dengesizliğin daha da artmasına neden olabilmektedir.

Türkiye’deki Gayrimenkul Piyasası: Gayrimenkul Türkiye’de tasarruf sahipleri için geleneksel yatırım araçları içinde önemli yeri olan ve bu nedenle önemini hiç bir dönem kaybetmeyen bir araçtır. Türkiye küresel ölçekte mali genişlemenin ve küresel ölçekte gayrimenkul sektöründeki gelişmelerle birlikte 2002 yılında gayrimenkul sektöründe hızlı büyüme seyri yakalamış 2005 yılından sonra altın çağını yakalamıştır. Gayrimenkul talebinin artması önemli boyutta gayrimenkul açığı oluşturmuştur. Faiz oranlarının 0,70 oranlarına düşmesi gayrimenkul piyasasına hareketlilik getirerek müteahhitleri hızlı bir şekilde konut inşaatı yapmaya yönlendirmiştir. Belediyeler ise arsa üretme ve kentsel dönüşüm çalışmalarını hızlandırmışlardır.