Gayrimenkul Yönetiminde Mesleki Etik Dersi 1. Ünite Özet

Giriş

İş ahlakı hakkındaki araştırmalar, yirminci yüzyılın başlarında Avrupa ve Amerika’daki geleneksel liberal anlayışın zayıflaması ve sosyalist akımın güçlenmesiyle başlamıştır.

1900-1920 yılları arasında ABD’deki ahlakçılar, kadın ve çocukların çalışma koşullarının iyileştirilmesi, işçilerin tazminat hakları ve reklamlarda gerçeğe uygun bilgi verilmesi gibi çok ciddi yönetsel etik konularını tartışmışlardır.

1908-1915 yıllarında Britanya’da ise, o yıllarda çok popüler olan bazı mesleklerle (avukat, gazeteci, muhasebeci) ilgili meslek kuralları geliştirilerek, uygulamaya konmuştur, bu kurallar daha sonra yapılacak yasaların da özünü oluşturmuştur.

1920 yılların başında Avrupa ve ABD’de meslek ahlakını ilgilendiren iki yeni gelişme daha gündeme gelmiştir. Bunlardan;

• Birisi, sınırlı olan meslek sayısının hızla artmasıdır, örneğin mühendislik bir meslek haline bu dönemde gelmiştir ve yöneticiliğin işletme sahipliğinden ayrılarak tamamen ayrı bir mesleki grup haline gelmesi de bu yıllarda olmuştur.
• İkinci gelişme ise, eski ve yeni mesleklerin işlerini ve ticari ilişkilerini ahlaka uygun olup olmadığının tartışılmasıdır. İşte meslek etiğinin temelleri bu yıllarda atılmıştır.

Meslek Kavramı

Meslek kavramı, “belli bir eğitim ile kazanılan sistemli bilgi ve becerilere dayalı, insanlara yararlı mal üretmek, hizmet vermek ve karşılığında para kazanmak için yapılan, kuralları belirlenmiş iş” olarak tanımlanmaktadır.

Etik, Meslek Etiği ve Emlakçılıkla İlgili Kavramlar

Etik; bireyin diğer bireyler, kurumlar ve devlet ile olan ilişkilerinde toplumun deneyimlerinden, gelenek ve göreneklerinden kaynaklanan, akıl ürünü olan toplumsal uyum, birliktelik ve dayanışmayı arttırıcı, dolayısıyla toplumun ekonomik, sosyal ve politik yapılarına istikrar sağlayıcı prensiplerin, standartların ve değerlerin bütünüdür.

Meslek Etiği; mesleki davranış la ilgili neyin doğru, neyin yanlış, neyin haklı, neyin haksız olduğu hakkında inançlara dayalı ilkeler ve kurallar topluluğudur.

Emlak: Ev, arsa, bağ, bahçe vb. imarlı veya imarsız araziler, bunların üzerindeki tamamlanmış veya tamamlanmamış durumda her çeşit ve türden yapıların (konut, fabrika, depo, tesis vb.) tapu kaydına ve kat mülkiyetine konu taşınmazlardır.

Emlak Danışmanlığı: Hak sahibinin talebi üzerine yazılı bir sözleşmeye dayalı ve ilgili mevzuatlara uygun olarak gayrimenkul ile ilgili her türlü işlemde, danışmanlık, eksperlik, simsarlık, tellallık, komisyonculuk ve diğer aracılık hizmetlerinin ilgili kişiler ve kurumlar nezdinde yürütülmesi, yerine getirilmesi işleri ve hizmetlerinin yerine getirilmesidir.

Emlak Danışmanı: Gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen süreli veya süresiz iş sözleşmesine bağlı olarak; taşınmazın alımı, satımı, rehin vb. ayni hak verme gibi tüm hukuki ve teknik işlemler ile kiralanması konusunda tam aracılık eden ve kiralama sonrası hizmetleri yerine getiren, bu konularda danışmanlık, simsarlık, aracılık, bilirkişilik yapan, bunlarla ilgili olarak gerekli form, beyanname vb. belgeleri doldurabilme bilgi ve becerisine sahip bu iş ve işlemleri ilgili mevzuatlara uygun olarak kendi adına açılmış bir iş yerinde yapan gerçek kişi veya tüzel kişi temsilcisidir.

Emlakçılık (Emlak Komisyonculuğu): Emlak komisyonculuğu mesleğini tam anlamıyla düzenleyen bir yasa ve düzenleme Türk Hukuk sisteminde mevcut değildir.

Türk Ticaret Kanunun 12 maddesinin 12 bendi ile ticaret sicili nizamnamesinin 14 maddesi; Tellallık, komisyonculuk ve sair tavassut (aracılık) işlerini yapmak üzere kurulan müesseselere Ticarethane; bunları işletenleri de Tacir olarak kabul etmiştir.

Görüldüğü üzere Türkiye’de emlakçılık mesleğini yapanlar dağınık haldedir ve bir çatı altında örgütlenememiştir. Çeşitli yapılar itibariyle bir araya gelmiş olan emlakçıların durumu bugün ulaşılabilen bir sonuçtur ancak Avrupa ve Amerika’daki yapıdan yani olması gereken yapıdan çok çok geridedir.

Etik ve Mesleki Değerler Arasındaki İlişki

Meslek etiği ilkeleri uyulması zorunlu olan altı tane temel ilkeden oluşmaktadır. Bu altı temel ilke şöyle sıralanmaktadır:

• Sorumluluk
• Kamu Yararı
• Dürüstlük
• Tarafsızlık ve Bağımsızlık
• Mesleki Özen
• Hizmetin Kapsamı ve Niteliği

Meslek Kuruluşlarının Çeşitli Gruplara Olan Etik Sorumlulukları

Organizasyonların çeşitli gruplara karşı etik sorumlulukları vardır. Bunlar ikiye ayrılarak incelenebilir:

• Dış gruplar;
  • Müşteriler,
  • Çevre ve
  • Hükümet.
• İç gruplar;
  • Hissedarlar ve
  • Çalışanlar.

Örgüt Dışı Gruplara Olan Etik Sorumluluklar

Müşteriler

Bir organizasyon ile müşteri arasındaki ilişki, bir “sözleşmeye dayanan” ilişkidir. Bu sözleşme doğru ve tam olarak mal ve hizmetle ilgili her konuda bilgilendirilmesidir. Bu bilgilendirme;

1. Mal ya da hizmetin tüm özellikleri,
2. Özellikler ile reklamın örtüşmesi,
3. Mal ya da hizmetin nitelikleri ile maliyeti ve piyasa fiyatının bir arada düşünülmüş olması ve
4. Mal ya da hizmetin tüm risklerinin belirtilmiş olması,

şeklinde olmalıdır.

Organizasyonların ve yöneticilerinin tüketicilere karşı dört temel sorumluluğu vardır. Bunlar kısaca şu şekildedir:

• Satış sözleşmesinin koşullarına uyumlu olmak.
• Satın alınan malın, tüketici tarafından, kullanmayı düşündüğü sure boyunca bozulmadan kullanılması.
• Garanti verilmesi.
• Üretim güvenliğinin sağlanması.

Çevre

Hava, su ve toprağın yaşamı tehdit edecek boyutlarda kirlenmesi, doğal yeraltı ve yerüstü kaynakların tükenme tehlikesi, fabrikaların yaydığı tehlikeli gaz, toz, sıvılar ve atıklar, doğal gıda maddelerinin kirlenmesi ya da artık hiç üretilmemesi, asit yağmurları, endüstri atıklarının ve zehirli atıkların yok edilmesi sırasında oluşan riskler, büyük çevre sorunları arasında sayılabilir.

Hükümet

Bu sorumluluğa göre gerek kurum olarak organizasyon ve gerekse sorumlu olarak yöneticileri, hükümetle sağlıklı ilişkiler kurmalı ve bu ilişkileri sürekli bir şekilde geliştirmeli, bunun yollarını aramalıdır. Organizasyonlar hükümet ile iyi ilişkiler kurmalı, her zaman işbirliğine gitmeli ve özellikle etik olmayan davranışlar ve durumların düzeltilmesi konusunda sürekli bir çaba içinde olmalıdır.

Örgüt İçi Gruplara Olan Etik Sorumluluklar

Hissedarlar

Organizasyonların ve dolayısıyla yöneticilerin birincil olarak etik sorumluluklarının olduğu grup, hissedarlardır. Bu sorumluluk, karı arttırmak ve maliyetleri azaltmaktır. . Hissedarlar, organizasyona belirli bir miktar para yatırmışlardır, bu sermayedir, yöneticilerden beklenen bu sermayenin en iyi şekilde değerlendirerek, hissedarın kazancının artırılmasıdır.

Çalışanlar

Bir organizasyonda mal üretimin ya da hizmet sunumunu gerçekleştiren ve organizasyonun asıl gücünü oluşturan, o organizasyonun çalışanlarıdır. Organizasyonların ve çalışanların karşılıklı hak ve yükümlülükleri bazı sözleşmelere, yasalara tabidir.

Emlağın ve Emlakçılığın Tarihi

İlk barınaklar önceki çağlarda yağış, soğuk hava, yabanî hayvanlardan korunma amacı güdülerek içinde bulunulan çevreye göre değişik şekillerde ortaya çıkmıştır. Avrupa'da yerleşik yaşam M.Ö. 3000'li yıllara rastlar. Bu dönemde evler duvarları yığma taşlardan yapılmış, tavanları sazdan örülmüş ve daima yuvarlak şekildedir. İnsanlar bu dönemlerde zaman zaman evlerde hayvanları ile birlikte kalmışlardır. Isınmak için ise evin içinde, yerde ateş yakmışlar, baca kavramını bilmediklerinden tavanda delikler bırakmışlardır. Türklerin yerleşik yaşama geçmesi 760 yılından başlayarak Uygurlar zamanında olmuştur dense de Orta Asya Türkmenistan'daki son yapılan kazılarda M.Ö. 5000'lerde yerleşik düzene geçildiğini gösteren kentsel yerleşmeler, alet-edevat ve sanat eserleri bunun aksini savunmaktadır. Gelişen dünya ile birlikte, ev kültürü de değişmiş ve bugün ev sadece insanın hayatını sürdürdüğü bir yer olmaktan çıkmış ve daha fazla insan ile birlikte olduğu bir yaşam alanı hâline gelmiştir. Bununla birlikte evlerin görünümüne daha fazla önem verme fikri ortaya çıkmış ve buna bağlı olarak iç mimarlık ve dekoratörlük gibi meslekler ortaya çıkmıştır.

Kahire Genizası

Gayrimenkul ve emlakla ilgili ilk bilgilere “arazi belirleme ya da tespit” adını verebileceğimiz çabalar içinde, bugüne ulaşmış olan tarihi belgelerden öğrenmekteyiz. Bu bilgiler ağırlıklı olarak genizasılarda bulunmuştur. Genizasıların en ünlü ve önemlisi Kahire Genizası’dır. Bu belgeler bugün Amerikan ve Avrupa üniversitelerinin kütüphanelerinde arşivlenmiştir. Kahire Genizası’nda belgelerin, metinlerin ve kayıtların yanında kitap sayfaları parçaları da bulunmuştur. Genizadaki yığında 280,000 parça yaprak bulunmuştur ve bunların içinde Yahudi metinlerinin yanı sıra Kuran'dan da parçalar bulunmaktadır. Din bilimcilerin özellikle ilgisini çeken parçalar ise Tanah'a girmemiş olan Sirah parçalarıdır.

Gayrimenkul Piyasasında Meslek Etiği Ve Yapılması Gerekenler

Meslek ahlakı kurallarının gayrimenkul piyasasında kurumsallaştırılması ve emlakçılık mesleğinde uygulanabilmesi için aşağıdaki 15 konunun tamamlanması gereklidir:

Nitelik: Mesleki faaliyet için örgütlere başvuran kişilerin niteliklerinin incelenmesi.

Farkındalık: Meslek ahlakına paralel olarak önemli olduğunu ve uygun davranış beklendiğini gösteren çeşitli duyuruların hazırlanması.

Politika: Ahlak olgusuna paralel olarak hedefleri belirleyen, meslek ahlakına uygun olmayan davranışları tanımlayan resim düzenlemelerini de kapsayan meslek örgütü politikalarının oluşturulması.

Etik kodlar: Mesleğin genel değerlerine, amaçlarına ve genel toplumsal ahlak kurallarına uygun kararlar verilmesi gerektiğini tanımlayan yazılı meslek ahlakı kurallarının geliştirilmesi.

Ahlak komitesi: Kararların alınabilmesi için sektöre hizmet verebilecek, her türlü etik soruna cevap verebilecek ve çözüm üretebilecek bir meslek ahlakı komitesi kurulması.

Yetki, yetki devri: İhtilaflı ya da “gri alan”a giren etik sorunların da yetkisine verildiği etik dinleyiciler, etik denetçiler ve ombudsmanların kurulması.

İletişim: Mesleki ve etik kararları yazılı olarak duyurma, daha önceki benzer kararları ve etik kuralları hatırlatılması.

Raporlama: Altı ay ve bir yıllık periyodlarla meslek etiği açısından sektörün durumunu gösteren raporların hazırlanması ve bu raporların meslek örgütü de dahil olmak üzere ilgili mercilere sunumu.

Planlama: Meslek ahlakı politikalarında gerekli olduğu düşünülen değişikliklerden meslek örgütü üst yönetimine ve ilgili kamu birimlerine bilgi verme.

Üst yönetim: Meslek mensuplarının düşüncelerini açıkça ifade edecekleri örgüt içi mekanizmalar geliştirmeyi amaçlamalıdır.

Örgüt kültürü: Etik kodların öncelikle sektörün genel yapısına daha sonra da birimler itibariyle örgüt kültürünün içine sokulması. Yeni yapının örgüt kültürü ile uyumunun sağlanması ve kültür uygulamalarında etik konulara sürekli bir şekilde yer verilmesi.

Ödül ve ceza mekanizması: Etik kodlar oluşturulurken örgüt kültürüne uyumun sağlanması, etiğe uygun davranışların ödüllendirilmesi, etiğe uygun olmayan davranışlar cezalandırılırken eşitliğe dikkat edilmesi.

Denetim: Meslek mensuplarının rekabet nedeniyle ahlaka uygun olmayan davranışlarda bulunabilecekleri göz önüne alınarak engelleyici önlemlerin alınması.

Eğitim: Sektörde her düzeydeki meslek mensubu için sistematik eğitim programlarının geliştirilmesi, bu programlar çerçevesinde meslek mensuplarına sadece neyin doğru neyin yanlış olduğu değil, bir davranışın diğer meslek mensupları, ilgili taraflar, toplum ve ülke üzerinde yaratacağı etkilerin de öğretilmesi.

Tutarlılık: Sadece grup halinde, örgüt olarak ya da sektör genelinde alınan kararlarda etiğe uygun davranış ve kararlar, etiğin gözetilmesi değil, meslek mensuplarının bireysel karar, davranış ve uygulamalarında etiğe uygunluğun aranması.