Emlak Yönetimi ve Pazarlaması Dersi 1. Ünite Özet

Giriş

Ülkemiz de emlakçılık sektör olarak oldukça büyük olmasına karşın, sektörde yer alan işletmelerin çoğu profesyonellikten uzak küçük işletmelerden oluşmaktadır.

Türkçe’de sıklıkla gayrimenkul kavramı yerine de kullanılan emlak kavramı, ev, işyeri, arsa, tarla, bağ, bahçe gibi taşınmazların ortak adıdır. Gayrimenkul kavramı ise emlak kavramını da içine alan daha genel bir kavramdır.

Emlak sektörü Türkiye’de ve Dünya’da sürekli gelişen bir sektördür. Bu sektörün konut, ticari emlak, endüstriyel emlak, tarımsal amaçlı emlak ve özel amaçlı emlak olmak üzere çeşitli ürünleri bulunmaktadır.

Temel Emlakçılık Bilgileri

Bu bölümde, emlak işlemlerini etkin ve verimli yönetebilmek için ihtiyaç duyulan temel emlak bilgilerine yer verilmektedir.

Emlak: Özellik olarak sahiplerine kullanma hakkı veren ürünler bütünü olarak ifade edilmektedir.

Türk Dil Kurumu sözlüğüne bakıldığında ise emlak ev, arsa, bahçe ve bunun gibi taşınmazların ortak adı olarak tanımlanmaktadır ve zaman zaman gayrimenkul kavramı ile aynı kapsamda değerlendirilmektedir. Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış çeşitli yapılar (emlak ürünleri) olarak ifade edilmektedir. Gayrimenkul, yerin üstünde veya altında olmak kaydıyla görülebilen, dokunulabilen ve tüm algılama süreçlerine tabi olan somut ürünler bütünüdür. Bir başka tanıma göre gayrimenkul, gayr ve menkul sözcüklerinin birleşmesiyle oluşmaktadır ki bu da taşınmaz mal anlamına gelmektedir.

Emlak Müşavirliği (Komisyonculuğu): Emlak ve emlak sektörü ile doğrudan ilgili işlerle uğraşan, emlak satma, kiralama ve diğer emlağa ilişkin aracılık hizmetleri sunan, söz konusu hizmetlerden bir maddi kazanç sağlayan vergi mükellefi vasfına sahip meslek temsilcilerine emlakçı veya bir başka ifadeyle emlak müşaviri denilmektedir.

Emlak müşavirliği (komisyonculuğu); taşınmaz mal alımı, satımı, kiralaması, değerlemesi ile uğraşan ve bu konularda verdiği danışmanlık hizmetlerine karşılık olarak bir komisyon ücreti alan, kişi ve kurumlara verilen genel isimdir.

Emlak Yöneticiliği: Emlak yöneticiliği, yönetim ilkelerini göz önüne alarak bir emlak ürününü tüm hatlarıyla yönetmek anlamına gelmektedir.

Emlak Finansmanı: Emlak finansmanı bir taşınmazı almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, bankalarla olan ilişkilerin geliştirilmesi ve borç verme sürecinin yönetilmesi anlamına gelmekte ve bankacılık işlemleri, sigorta işlemleri gibi unsurları içermektedir.

Emlak Değerleme: Emlak değerleme, bir taşınmazın esas değerinin belirlenmesine yönelik yapılan tüm çalışmaları içermektedir.

Emlak Pazarlaması: Emlak ve emlağa ilişkin ürünlerin sahipliğinin devredilmesi süreçleri olarak adlandırılan emlak pazarlaması; ürün, fiyat, tutundurma ve dağıtım stratejileri belirlenerek, tüketici ihtiyaç ve isteklerini tatmin etmeye yönelik olarak talep yaratılması ve talebin satın alma faaliyetleri ile desteklenmesi sürecini ifade etmektedir.

Emlak Aracıları: Emlak alımı, satımı, kiralanması ve ilgili süreçlerin yönetilmesinde rol oynayan tüm birey ve kurumlara emlak aracıları adı verilmektedir.

Arazi ve Mülkiyet: Mülkiyet, sahiplik kavramını temel alarak tüm menfaatler, yararlar ve hakları içermektedir. Tapu kütüğünde yasa gereği iki hak mevcuttur. Bunlar, üst hakkı ve kaynak hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Üst hakkı, arazinin altında ve üstünde herhangi bir yapı oluşturma ve mülkiyet hakkına sahip olma hakkını açıklamaktadır. Kaynak hakkı ise, bir başkasının arazisinden kaynakların bir diğer araziye aktarılmasını kapsamaktadır.

Emlak Ürünlerinin Özellikleri: Emlak ürünlerinin bilinen 3 özelliği bulunmaktadır. Bunlar:

• Fiziksel olma özelliği
• Yasal olma özelliği
• Ekonomik bir değer sunma özelliği

Emlak Sektöründe Değer Kavramı

Emlak sektöründe çeşitli değer kavramları yer almaktadır. Bunlar emlak ürünlerine olan talebi ve sektörel gelişmeleri değerlendirmek açısından önemlidir.

Piyasa Değeri: Piyasa değeri, alıcı ve satıcılar tarafından en fazla kabul edilen değerdir ve bir malın piyasadaki alım ve satımı sırasında oluşur. Emlak piyasa değeri, bir emlağın rekabetçi ve açık bir pazar içinde, fiyatın aşırı uyarıcı etkenlerden etkilenmediği ve adil bir satış için gerekli koşulların bulunduğu varsayımı altında ortaya çıkabilecek olası değeri ifade eder.

Bir diğer ifade ile piyasa değeri; “bir emlağın birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında, tarafların kendi çıkarlarını kollayarak, herhangi bir baskı ve etki altında kalmadan, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini tutar” olarak açıklanabilir.

Piyasa değerinin oluşumunun, şu varsayımlar doğrultusunda gerçekleşeceği kabul edilmektedir:

• Alıcı ve satıcının makul ve mantıklı hareket ettiği,
• Tarafların emlakla ilgili her konuda tam bilgi sahibi olduğu ve azami fayda sağlayacak şekilde hareket etmekte oldukları,
• Emlağın satışının gerçekleşmesi için makul bir süre tanındığı,
• Emlağa ilişkin ödemenin nakit ve benzeri unsurlarla yapıldığı,
• Emlağın alımı için gerekli finansmanın, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirildiği.

Kullanım Değeri: Emlağın belirli bir hedef kitle için kullanıma yönelik sahip olduğu beklenen değerdir. Kullanım değerinde alıcı ve satıcı açısından, evin değerli hale gelmesini sağlayan belirli özellikler ön plana çıkar. Örneğin, bir seramik sanatçısı tarafından evin atölye olarak kullanılabilecek bir alanının var olması ya da doğal ürünler üretme ve tüketmeyi seven bir kişi için, emlağın bir bahçeye sahip olması, vb. Bu gibi durumlarda alıcılar, emlağa piyasa değerinin üzerinde bir ödeme yapmaya hazırdır. Kullanım değeri, bir emlağı kullanıldığı şekilde ele alır ve alternatif kullanımları dikkate almaz.

Yatırım Değeri: Yatırım değeri, emlağın gelecek yıllarda sağlayacağı gelir ve gider arasındaki fark olan nakit akışının, değerleme zamanına indirgenmesi yoluyla bulunan değeri ifade eder. Kişiden kişiye ve emlağa yapılan yatırımın niteliklerine göre farklılaşan yatırım değeri; şu faktörlerle ilgilidir:

• Ekonomik değişkenler,
• Emlağın gelecekteki getirisi,
• Yatırımcıların varsayımları,
• Emlağın gelecekteki varlığı ve getirisi,
• Emlağı elde tutma dönemi,
• Emlağın satış fiyatı,
• Emlağın vergisi,
• Mevcut finans durumu,
• Beklenen gelecek net faydalarını etkileyen diğer bütün faktörler.

Çalışan İşletme Değeri: Bazı emlaklar çalışan bir işletmenin ayrılmaz parçaları olabilir. Örneğin bir otel, motel, kafe ya da fabrika... Bu durumda bu emlağın piyasa değeri, genellikle çalışan işletme değeri kavramı ile ifade edilir.

Vergi Değeri: Vergi değerine esas teşkil eden değer, yasal olarak belirlenmiş değerdir ve ilgili yasalarda yer alan tanımları esas alır.

Emlak ve Emlak Sektöründe Temel İlkeler

Emlak sektörü bir hizmet sektörüdür ve hizmet bileşenlerinin tümü emlak sektörünü oluşturmaktadır. Bu kapsamda, emlak sektörünün temel ilkeleri dört boyutta incelenmektedir.

Fayda Yaratmak: Fayda yaratmak bir başka boyutta; ana cazibe merkezlerine yakınlık, ulaşımda kolaylık ve bunun gibi birçok unsurdan oluşmaktadır.

Kıtlık Teorisi: İktisat teorilerinde sabit talep durumunda, malın bulunurluğu az ise fiyatın yüksek olacağı ve ürünün daha değerli olacağı geçerlidir. Bu bakış açısıyla, birçok yerde bina, arsa vb. emlak ürünleri bulunmakla birlikte, talep edilen özellikte arsa ve bina bazen kıt olabilir ve bu nedenle değeri doğal olarak artar.

İstek Yaratmak: İhtiyaç bir zorunluluktur, ancak istek satın alma arzusunu ifade etmektedir. Örneğin, barınmak bir zorunlu ihtiyaçtır ve tatmin edilmesi gerekmektedir. Ancak, istek emlak ve emlak ürün yelpazesinde yer alan tüm emlak ürünlerine karşı tüketicilerin satın alma tercihini ortay koyar. Bu kapsamda, örneğin villa, apartman dairesi, otel vb. ürünler temel ihtiyaç olan barınma ihtiyacını tatmin eden isteklerdir.

Satın Alma Gücü Etkisi: Söz konusu ilke, pazarlamanın temeli olan hedef kitlenin doğru bir şekilde tayin edilmesini gerekli kılmaktadır. Bu yüzden demografik, coğrafi ve sosyal unsurlar satın alma davranışını etkileyen ve emlak ürün ilkelerini oluşturan temel yaklaşımlardır.

Emlak Sektöründe Temel Değişkenler

Emlak sektörünü doğrudan etkileyen söz konusu dört unsur, arz ve talep dengelerini de etkilemektedir.

Sosyal unsurlar olarak nüfus bilgileri, emlak sektöründe talebi belirleyen en önemli unsurdur. Bu açıdan, nüfus ile ilgili her bilgiye ulaşılması talep tahmini açısından önem arz etmektedir. Emlak talebini etkileyen sosyal unsurlar; emlak ürünlerini talep eden nüfusun yaşı, cinsiyeti, aile yapısı, mesleği, eğitim düzeyi olarak sıralanabilir.

Ekonomik unsurlar ise özellikle satın alma gücünü etkilediğinden dolayı önemlidir. Emlak ürünleri genellikle orta ve üst gelir grubuna hitap etmektedir.

Hukuki unsurlar ise emlak ve emlak sektörünü etkileyen talep tahmin yöntemlerinden biri olarak adlandırılır.

Bu boyutta hükümetin ve devletin emlak sektörü ile ilgili olarak alacağı kararlar ve kabul edilen kanunlar, emlak sektörünü doğrudan etkilemektedir.

Çevresel unsurlar ise emlak kullanımı ve satışını/kiralamayı doğrudan etkileyen unsurlar olarak ele alınmaktadır. Bu kapsamda, emlak ve emlak ürünlerinin değerini doğrudan etkileyen ulaşım yolları, ana cazibe merkezlerine yakınlık, doğal toprak yapısı, sıcaklık, nem gibi unsurlar önem arz etmektedir.

Emlak Çeşitleri

Gayrimenkul sektöründe emlak çeşitleri beş başlık altında toplanabilir. Bu sınıflandırma yapılırken emlakların özellikleri, pazardaki satın alma davranışları, tüketicilerin beklentileri, yatırım fırsatları, yasal zorunluluklar ve diğer etkenler dikkate alınmaktadır. Bu kapsamda emlaklar; konutlar, ticari amaçlı emlaklar, endüstriyel amaçlı emlaklar, tarım amaçlı emlaklar, özel amaçlı emlaklar olarak sınıflandırılabilir.

Emlak Sektörünün Gelişimi

Emlak sektörü diğer sektörlerden en çok etkilenen sektör olmakla birlikte, hem mikro hem de makro çevredeki unsurlar ile gelişmekte ve değişime uğramaktadır.

Emlak Sektöründe Makro Çevre Unsurları

Emlak sektörü, hem mikro hem de makro düzeyde çevresel unsurlardan en çok etkilenen sektörlerden biridir. Özellikle makro çevrede yaşanan kontrol edilemez değişkenler, sektörün tüm dengelerini değiştirmektedir.

Emlak sektörünün gelişimini etkileyen makro düzeydeki değişkenler şu şekilde sıralanabilir:

• Arz talep dengesi,
• Ekonomik dalgalanmalar,
• Yasal düzenlemeler,
• Teknolojik gelişmeler,
• Krizler,
• Kur farklılıkları

Emlak Sektöründe Mikro Çevre Unsurları

Emlak sektöründe mikro çevre unsurları;

• Finansal kapasite
• İnsan kaynakları
• Pazarlama bileşenleri

gibi kaynakları kapsamaktadır.

Emlak sektöründe yer alan işletmelerin, mikro düzeyde kendi kontrollerinde bulundurdukları çevresel unsurlar pazar üzerinde etkili olmaktadır.

Dünyada Emlak Sektörünün Gelişimi

İnsanların temel ihtiyacı olan barınma, dünden bugüne gelişimler göstererek çeşitli şekillerde yapılanmıştır. Sanayi devriminde işçi sınıflarının oluşması ve kentlere göç etmeleri ile birlikte sektörün yapısı oluşmaya başlamıştır. Avrupa’da 19. yy.da işçi sınıfının daha iyi konutlarda yaşamlarını sürdürmesi amaçlanmıştır. Bu konutlar ilk etapta küçük olarak üretilip, düşük fiyatlandırılmıştır.

Kentsel planlamanın önem kazanması ile birlikte, konutların değişim sürecine girmesi, 1933 yılında modern mimarlığın kurucu isimlerinden mimar Le Corbusier tarafından kaleme alınan Atina Antlaşması ile gerçekleşmiştir.

Amerika’da yaşanan ipotekli konut kredisi (mortgage) piyasalarındaki karışıklık, tüm dünya piyasalarını etkilemiştir. Temel sorun, geliri fazla olmayan bireylere verilen kredilerdir. Amerika’da bireylerin kredi almaları daha kolayken, Türkiye’de ise müşteriler detaylı araştırılarak kredi verilmektedir.

1996-2004 yılları arasında;

• Krediler araştırılarak eğer riski fazla ise çok kısıtlı bir kitleye verilmiştir.
• Araştırmalarda dikkat edilen en önemli unsur, bireylerin gelirlerini belgelemeleridir.
• Bu dönemde emlak fiyatlarının yükselmesi, konutların değer kazanmasını beraberinde getirmiştir.
• Kredilerini ödeyemeyecek durumda olan bireyler evlerini yüksek fiyattan satarak hem kredi borçlarını kapatmışlar hem de kazanç sağlamışlardır.
• Bu durum konut almak isteyen kişileri cesaretlendirmiştir. Gelirleri çok yüksek olmasa bile bu kişiler daha yüksek faiz ödemeye razı olmuşlardır.

2004-2006 yılları arasında, konut kredilerinin %21’i yüksek riskli gruplara verilmiştir. Bu yıllarda konut fiyatlarında duraklama meydana geldiği için, bireyler kredilerini geri ödeyememiştir. Konutlar satılsa bile borç kapanmamış ve üzerine daha fazla para verilmesi gerekmiştir.

2011 yılına bakıldığındaysa, Dünya ekonomisinin büyümesinde yavaşlama olmuştur.

2013 yılından 2018 yılına kadar yaşanan küresel gelişmeler ve dengesizliklerin yansımaları, inşaat sektörü ve bileşenlerinde de etkili olmuştur.

Türkiye’de Emlak Sektörünün Gelişimi ve Piyasayı Yönlendiren Etkenler

Türkiye’deki emlak sektörü de, değişen ekonomik ve politik dengelerden etkilenmiştir ve etkilenmeye devam etmektedir.

Türkiye’de Emlak Sektörünün Dönemsel Gelişimi

1923-1945 Dönemi

• Türkiye’de emlak sektörünün temelleri tarihte önemli bir dönüm noktası olan I. Dünya Savaşı’na dayanmaktadır.
• O dönemdeki politik ve ekonomik yapı, emlak sektöründe yeniden yapılanmaya neden olmuştur.
• Ardından yaşanan Kurtuluş Savaşı sonrasında, birçok yerleşim alanının yeniden yapılanması söz konusu olmuştur.
• Yeniden yapılanma için “İskan ve İmar Vekaleti” kurulmuştur. Sonraki dönemlerde vekâlet kaldırılıp İç İşleri Bakanlığı’na bağlanmıştır.
• Ankara’nın başkent olmasıyla birlikte, bu şehir bürokrat ve memurların ana yerleşim yeri olarak görülmeye başlanmıştır. Bu durum da Ankara’nın emlak ihtiyacını artırmıştır.

1923-1945 yılları arasında Türkiye’nin siyasal yapısına bakıldığında, Türkiye’de tek partili bir yapı görülmekteydi. Bu dönemlerde kentlere göç başlamamıştı. Emlak sektörüne ait sorunlar daha çok İstanbul, İzmir, Ankara gibi büyükşehirlerde görülmektedir.

1940-1945 yılları arası yaşanan savaş, Türkiye’nin ekonomisini önemli oranda etkilemiştir. Savaş dolayısı ile nüfusun büyük kısmı askere alınmış ve bu durum emlak sektöründeki çalışmaları ve yatırımları duraksatmıştır. Bu dönemin en önemli hukuksal gelişimi “Milli Korunma Kanunu” ve “Varlık Vergisi”nin çıkmasıdır.

1946-1952 Dönemi

1946-1952 dönemi; çok partili sisteme geçiş, Dünya Bankası ve IMF’e üyelik, Marshall Yardımları ve Truman Doktrini ile dışa açık büyüme dönemidir. Bu dönemde kentlere göç başlamıştır.

1953-1960 Dönemi

1950’li yıllarda sanayinin gelişmesi ve tarımdaki sorun ve gerilemeler, kentlere göçü ve dolayısı ile kentleşmeyi artırmıştır. Kentleşmenin artması özellikle barınma amaçlı konut ihtiyacının artmasına yol açmıştır.

1961-1980 Dönemi

1961 yılında konut sektörü için belirli önlemler alınmıştır:

• Yenilenen vergi yasası, servet bildirimi zorunluluğunu gündeme getirmiştir.
• Emlak Bankası’nın, konutların kredilendirmelerine yönelik kısıtlamaları emlak talebini azaltmıştır.
• 1969 yılında arsa fiyatlarındaki yükselmeleri engellemek amacıyla, Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü kurulmuştur.
• 1973-1977 yılları arasında yaşanan ekonomik ve politik dalgalanmalar, bireylerin alım gücünün azalmasına sebep olarak çarpık kentleşmeyi arttırmıştır.

1980 Sonrası Dönem

Bu dönemde, Türkiye’nin içinde bulunduğu ekonomik sıkıntılar IMF ile anlaşma yapmayı zorunlu kılmıştır. Bu dönemde hazırlanan ekonomik paket ile ekonomik sıkıntıdan kurtulmaya çalışılmıştır. Aynı dönemde politik yapıdaki dalgalanmalar, Türkiye ekonomisini olumsuz yönde etkilemiştir.

• 1979-1983 Dördüncü Beş Yıllık Kalkınma Planı,
• 24 Ocak Kararları,
• 1979 ve 1980’de büyüme hızının negatif değerler alması,
• Enflasyonun 1980’de (TEFE) %107,2 olarak gerçekleşmesi,
• Petrol fiyatlarının hızlı yükselişi

Yatırımları ertelemiş ve bu da üretimi daraltarak emlak sektörünü doğrudan olumsuz yönde etkilemiştir.

1983 ve 1984 yıllarında ise,

• Hükümetin değişerek yeni bir ekonomik programa geçiş,
• Gecekonduların yasallaştırılması,
• Gecekondu sahiplerine kendi arazileri üzerinde dört kata kadar bina yapma olanağı sağlanmıştır.

1987 yılı itibari ile, emlak sektörü 4,5 yıllık durgunluk dönemine girmiştir. Bu durgunluğun nedeni toplu konut kredilerinin kesintiye uğraması, borsa, döviz ve repo getirilerinin yükselmesidir.

1990 yılı itibari ile Türkiye’de ekonomik-politik ve coğrafi (doğal afetler) unsurlar daha da farklılaşmaya başlamıştır:

• 1990-1994 yılları arasında izlenen politika, gelir dağılımını iyileştirerek, işsizliği, bölgesel ve yöresel gelişmişlik farklılıklarını dengeleme amaçlıdır.
• 1996-2000 yılları arası Asya ve Rusya krizleri Türkiye’yi olumsuz etkilemiştir.
• 1999 yılında yaşanan deprem, emlak sektöründe bir dönüm noktası olmuştur.

2005 yılında emlak talebinde artış gözlenmiştir. İnşaat sektöründe üretimler artmıştır. Üretimler sadece konut olarak değil, daha büyük ölçekli yatırımları beraberinde getirmiştir (Alışveriş Merkezlerinin artması gibi)

Genel olarak 2010 yılı sonrası değerlendirildiğinde,

• 2016 yılında yaşanan bazı olumsuzluklara rağmen Türkiye ekonomisinde büyüme hızı %3,2 olarak gerçekleşmiştir.
• 2017 yılı ise, büyüme hızı TÜİK verilerine göre %7,4 olarak gerçekleşmiştir.
• Gayrisafi yurtiçi hasılayı oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2017 yılında zincirlenmiş hacim endeksi olarak tarım sektörünün katma değeri; % 4,7, sanayi sektörü % 9,2 ve inşaat sektörü % 8,9 artmıştır. Ticaret, ulaştırma, konaklama ve yiyecek hizmeti faaliyetlerinin toplamından oluşan hizmetler sektörünün katma değeri ise %10,7 artmıştır.
• 2017 yılında inşaat sektörü büyüme oranı da % 7,5 civarında gerçekleşerek, % 6 civarında olan Avrupa ortalamasının üzerinde gerçekleşmiştir.
• İnşaat sektöründe reel büyüme 2016 yılında yıllık bazda %5,4 ile %3,2 olan GSYH büyümesinin üzerinde gerçekleşmiştir. Sektördeki yıllık büyüme 2017’nin ilk 9 ayında da %10,2 ile %7,4’lük GSYH büyümesini aşmıştır. Bu dönemde inşaat yatırımları bir önceki yılın aynı döneminde göre %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. 2017 yılının üçüncü çeyreğinde reel bazda ekonomik aktivitedeki %11,1’lik hızlı yükselişe paralel olarak, inşaat sektörü de %18,7 ile yılın ilk yarısına kıyasla güçlü bir performans sergilemiştir.
• 2018 yılında ise büyüme hızı, ilk çeyrekte 7,3, ikinci çeyrekte ise %5,2 olarak gerçekleşmiştir.