Gayrimenkullerde Vergilendirme Dersi 6. Ünite Özet

Giriş

Emlak vergisi Türk vergi sistemi içinde yer alan önemli bir servet vergisi türüdür. Emlak vergisi en eski ve en yaygın vergilendirme yöntemlerinden biridir. Sürekli ve özel nitelikteki bir servet vergisi olan bu verginin yönetimi çoğunlukla yerel yönetimlere bırakılmıştır. Esas itibariyle yerel yönetimler için önemli bir gelir kaynağı olan emlak vergisinden elde edilen gelir, diğer vergilere göre daha düşüktür. Türkiye’de toplanan tüm vergi gelirleri içindeki payı düşük olmakla birlikte milyonlarca mükellefi ilgilendirmesi bakımından bilinmesi gereken bir vergi türüdür. Her projenin sonucunda, benzersiz bir ürün, hizmet ya da sonuç ortaya çıkar.

Emlak Vergisi Kanunu bina vergisi ve arazi vergisi olmak üzere iki ayrı vergiyi içermektedir. Ancak her iki vergiye ilişkin düzenlemeler büyük ölçüde bir bütünlüğe sahiptir. İlgili kanunda bu bütünlük göz önünde bulundurularak her iki vergi için ortak hükümlere de yer verilmiştir

Emlak Vergisinin Türk Vergi Sistemi İçindeki Yeri ve Önemi

Türk vergi sistemi de dâhil olmak üzere günümüzde uygulanmakta olan vergi sistemleri gelir üzerinden alınan vergiler, harcamalar üzerinden alınan vergiler ve servet vergileri olmak üzere üç temel üzerine kurulmuştur. Bu yapı içinde gelirleri, harcamaları ve servetleri en iyi şekilde izleyen bir sistem oluşturulması amaçlanmaktadır. Emlak vergisi, Türk vergi sisteminin servet ayağını oluşturmaktadır. Ayrıca bu vergi, servet üzerinden alınan diğer bazı vergilerin de temelini teşkil eder.

Servet vergilerini kapsamları açısından iki gruba ayırmak mümkündür. Bazı vergiler kişilerin servetlerinin tümü üzerinden alınırken (genel servet vergisi) bazı vergiler ise belirli servet unsurları üzerinden (kısmi servet vergileri) alınmaktadır.

Türk vergi sistemi içinde kişilerin sahip olduğu menkul ve gayrimenkul varlıkları kapsayan genel bir servet vergisi uygulanmamaktadır. Genel bir servet vergisi yerine kişilerin sahip oldukları belirli servet unsurlarını toplam servetlerinden bağımsız olarak vergilendiren özel servet vergisi niteliğinde bazı vergiler uygulanmaktadır. Bu vergilerden biri de emlak vergisidir.

Emlak vergisi Türk vergi sistemi içinde yer alan önemli bir servet vergisi türüdür. Osmanlı imparatorluğu döneminde var olan gayrimenkullerin vergilendirilmesi uygulaması Cumhuriyet döneminde de sürdürülmüştür. 1931 yılında çıkarılan 1883 sayılı arazi vergisi ve 1837 sayılı bina vergisi 1972 yılına kadar uygulanmıştır. Arazi ve bina vergisi kanunlarında matrah idare tarafından belirlenmekte ve vergi, il özel idareleri tarafından tahsil edilmekteydi. Vergi matrahının aşınması, o dönemlerde Türkiye’de kadastronun tamamlanmamış olması ve uygulamadaki bazı aksaklıklar nedeniyle 1970 yılında 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hazırlanmış ve bu yeni kanun 1972 yılında yürürlüğe girmiştir.

Emlak vergisini günümüzde önemli kılan başka bir sebep ise, emlak vergisine konu gayrimenkullerin vergi değerinin aynı zamanda veraset ve intikal vergisi, tapu harçları ve gelir vergisi kapsamında gayrimenkul sermaye iratlarına ilişkin emsal kira bedelinin hesaplanmasında kullanılıyor olmasıdır. Ayrıca Türkiye’deki emlak vergisi mükelleflerinin sayısının 20 milyon civarında olduğu düşünüldüğünde bu verginin çok sayıda mükellefi yakından ilgilendiren bir vergi olduğu görülmektedir.

Emlak Vergisinin Özellikleri

Emlak vergisi, gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetinde bulunan bina, arsa ve araziden alınan hasılatı ve yönetimi çoğunlukla yerel idarelere bırakılmış, sürekli, objektif ve özel nitelikte bir servet vergisidir.

Emlak vergisi objektif nitelikte bir vergidir. Sübjektiflik yani kişisellik unsurları olan gelir ya da servetin toplanması ve artan oranlı tarife uygulanması gibi hususları içermemektedir.

Emlak vergisi mükellef sayısı dikkate alındığında hasılatı ve yönetimi yerel yönetimlere bırakılmış olan önemli bir vergidir.

Emlak Vergisi Kanununun içeriğine bakıldığında, gelir ve harcamalar üzerinden alınan diğer vergilerden farklı olarak bu vergi kanununda iki ayrı verginin düzenlendiği görülmektedir. Bunlar ise:

• Bina Vergisi ve
• Arazi Vergisi’dir.

Bina Vergisi

Verginin Konusu: Türkiye sınırları içinde bulunan binalar bina vergisinin konusunu oluşturur. Bina, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın tümüne verilen isimdir. Binanın ne tür malzemeden yapıldığı önemli değildir. Betonarme, kâgir, ahşap, çelik ya da bir başka malzemeden yapılmış her türlü bina, verginin konusuna girer. Vergilendirme açısından önemli olan binanın sabit inşaat niteliğinde olmasıdır. Sabit inşaat, bir inşaatın sürekli bir amaç için kullanılmaya elverişli olması anlamına gelir. Örneğin yüzer havuzlar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler bina sayılmaz.

Verginin konusunu oluşturan binaların bütünleyici parçaları da bina ile birlikte değerlendirilir. 213 sayılı Vergi Usul Kanununa göre, bina ile sınırlanmış olup kullanış tarzı itibariyle de bina ile bütünlük oluşturan avlu, bahçe ve sair arazi, binanın tamamlayıcı parçalarındandır.

Verginin Mükellefi: Bina vergisinin mükellefi binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenlerdir. Malik terimi, bina üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan gerçek ve tüzel kişileri ifade eder. İntifa hakkı ise mülkiyeti başkasına ait bir malı kullanma ve ondan yararlanma hakkı veren bir ayni haktır.

Bir binanın maliki ya da intifa hakkı sahibi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler mükellef olur. Malik gibi tasarruf, bir şeye sahip olmayan kişinin o şeyin sahibiymiş gibi hareket etmesidir.

Muafiyet Hükümleri: Emlak vergisinin konusunu oluşturan bazı binalar vergiden sürekli olarak muaf tutulmuş, bazı binalara ise geçici muaflık tanınmıştır. Sürekli muaflıklar belli bir süreyle kısıtlı olmaksızın devamlı olarak vergi dışı kalmayı ifade eder. Muafiyetlerin bir kısmı ise belirli bir süreyle sınırlandırılmıştır. Dolayısıyla sürenin sonunda mükellefiyet başlar. Bunlara da geçici muaflıklar denir.

Sürekli Muaflıklar: Süreklilik taşıyan muafiyetler Emlak Vergisi Kanununun 4. maddesinde “Daimi Muaflıklar” başlığı altında düzenlenmiştir. Bina vergisinde yer alan sürekli muafiyetler; çoğunlukla kamu kurum ve kuruluşları, elçilik ve konsolosluklar ve askeri kuruluşlara ait gayrimenkullere yöneliktir. Ayrıca sürekli muafiyetlerin önemli bir kısmı vergiye konu gayrimenkulün gelir getirmeme şartına bağlı olarak uygulanmaktadır.

Geçici Muaflıklar: Bina vergisine ilişkin geçici muaflıklar Emlak Vergisi Kanununun 5. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddede bazı binalar için geçici süreli tam muafiyet getirilmişken, bazı binalar için vergi değerinin bir kısmına yönelik geçici muafiyet getirilmiştir. Örneğin, mesken olarak kullanılan bina ve apartman dairelerinin vergi değerinin bir kısmı için muafiyet öngörüldüğü halde, diğer binalar için tam muafiyet getirilmiştir.

Verginin Matrahı: Bina vergisinin matrahı, binanın “vergi değeri” dir. Bina vergisinin matrahını oluşturan vergi değeri binanın Emlak Vergisi Kanununa göre hesaplanan vergi değeridir ve bu değer şu şekilde hesaplanır:

• Binanın dıştan dışa yüzölçümü ile Hazine ve Maliye ile Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarınca ortaklaşa belirlenen (binanın betonarme, karkas, yığma ya da ahşap olma durumuna ve inşaat sınıfına göre) bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerini gösteren cetvelde yer alan ortalama rakam çarpılır.
• Bu çarpım sonucu bulunan rakama, varsa asansör (%6 oranında), kalorifer veya klima tesisat (%8 oranında) farkı ilave edilir.
• Bu suretle bulunan toplam değerden inşaatın türüne ve binanın yaşına göre değişen aşınma payı düşülür.
• Aşınma payı düşüldükten sonra kalan değere arsa veya arsa payının asgari ölçülere göre tespit edilen değeri ilave edilerek binanın vergi değeri bulunmuş olur.

Verginin Oranı: Bina vergisinin oranı, konutlar için binde 1, diğer binalar için binde 2 dir. Bu oranlar büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içindeki konutlar için binde 2, diğer binalar için binde 4 olarak uygulanır. Cumhurbaşkanı, vergi oranlarını yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkilidir.

Mükellefiyetin Başlaması ve Bitmesi: Bina vergisine ilişkin olarak mükellefiyetin başlayacağı tarih ile bazı durumlarda mükellefiyetin sona ereceği tarihin tespiti önemli bir husustur. Bu kapsamda bina vergisi mükellefiyeti;

• Vergi değerini değiştiren sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin gerçekleştiği (örneğin yeni bina yapılması, mevcut binalara ilave veya asansör, kalorifer tesisatı yapılması gibi) tarihi,
• Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında sürekli olmak üzere bina veya arazinin değerlerinde %25’i aşan oranda artma veya eksilmesi olmasına bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi,
• Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi,
• Muafiyetin sona erdiği tarihi izleyen bütçe yılından itibaren başlar.

Yanan, yıkılan, bütünüyle kullanılamaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların meydana geldiği tarihi izleyen taksitten itibaren sona erer.

Verginin Tarh ve Tahakkuku: Bina vergisi, normal olarak ilgili belediye tarafından dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı izleyen bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında yıllık olarak tarh olunur.

Arazi Vergisi

Verginin Konusu: Arazi vergisinin konusunu Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalar oluşturur. Sınırları tabii veya suni işaretlerle belirtilmiş olan yeryüzü parçasına arazi denilmektedir. Arazi; arsa, tarla, çiftlik, bahçe vb. şekillerde bulunup, çevresi duvar, çit, su ve buna benzer tabii ve suni işaretlerle çevrilidir. Arsa ise, belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan ve belediyelerce parsellenmiş arazidir.

Verginin Mükellefi: Bina vergisinde olduğu gibi arazi vergisinin de mükellefi arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf edenlerdir. Bir araziye paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette malikler vergiden zincirleme olarak sorumludurlar.

Muafiyet ve İstisnalar: Emlak Vergi Kanunu ile bina vergisinde olduğu gibi arazi vergisinde de bazı arazilere sürekli bazı arazilere ise geçici muaflık tanınmıştır. Ayrıca, araziler için kısmi nitelikte bir istisna öngörülmüştür.

Katma bütçeli idarelere, il özel idarelerine, belediyelere ve köy tüzel kişiliğine, kanunla kurulan üniversitelere ve

devlete ait arazi vb. kurum ve kuruluşlar sürekli muafiyet kapsamında değerlendirilirken; özel kanunlarına göre devlet ormanları dışında insan emeğiyle yeniden orman haline getirilmek üzere ağaçlandırılan araziye getirilen 50 yıllık süre ise geçici muafiyet kapsamında değerlendirilmektedir.

Mükelleflerin bir belediye ve bu belediyenin mücavir alan sınırları içinde bulunan arazisinin vergi değerinin 10.000 TL, arazi vergisinden istisnadır. Cumhurbaşkanı bu istisna miktarını üç katına kadar artırmaya yetkilidir. İstisna, araziler için öngörülmüş olup, arsa niteliğindeki gayrimenkuller bu istisnadan yararlanamaz.

Verginin Matrahı: Arazi vergisinin matrahı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre tespit edilen “vergi değeri” dir. Arsa ve araziler için vergi değeri, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre belirlenir. Buna göre vergi değeri takdir komisyonları tarafından arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibariyle 213 sayılı Vergi Usul Kanununa göre oluşturulan ve dört yılda bir toplanan arsalar için “Arsa Takdir Komisyonları” ve araziler için “Arazi Takdir Komisyonlarınca” takdir olunan birim değerlere göre hesaplanan değerdir.

Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını izleyen yıldan itibaren her yıl bir önceki yıla ait vergi değerinin Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılarak bulunacağı hükme bağlanmıştır.

Verginin Oranı: Arazi vergisinin oranı binde 1, arsalarda ise binde 3’tür. Bu oranlar büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde %100 artırımlı uygulanır. Diğer bir deyişle, büyükşehir belediyelerinde araziler için uygulanacak oran binde 2, arsalar için binde 6’dır.

Mükellefiyetin Başlaması ve Bitmesi: Arazi vergisi mükellefiyeti;

• Arazinin maddi veya hukuki durumunda vergi değerini değiştiren sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin meydan geldiği tarihi,
• Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında sürekli olmak üzere arazinin değerlerinde %25’i aşan oranda artma veya eksilme olması halinde, bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi,
• Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi,
• Muafiyetin sona erdiği tarihi, izleyen bütçe yılından itibaren başlar.

Deprem, su basması, yangın gibi doğal afetler sebebiyle yanan, yıkılan binaların arsalarına ait vergiler, bu olayların meydana geldiği tarihleri izleyen bütçe yılından itibaren iki yıl süreyle alınmaz. Üzerine bina yapılan arsanın arazi vergisi mükellefiyeti, inşaatın bittiği yılı izleyen bütçe yılından itibaren sona erer.

Verginin Tarh ve Tahakkuku: Arazi vergisi de bina vergisi gibi, ilgili belediye tarafından dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı izleyen bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında yıllık olarak tarh olunur.

Bina ve Arazi Vergilerine İlişkin Ortak Hükümler

Emlak Vergisi Kanununun üçüncü kısmında bina ve arazi vergilerine ilişkin ortak hükümlere yer verilmiştir. Burada bildirim verme, ödeme süresi ve zamanaşımı konusuna ilişkin hükümler üzerinde durulacaktır

Bildirim Verme ve Süresi: Emlak vergisi mükelleflerinin bildirim verme ödevi ve süresi, yeni inşa edilen binalar ve vergi değerini değiştiren sebeplerin ortaya çıkması bakımından iki ayrı başlık altında incelenebilir

Yeni inşa edilen binalar için, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmışsa her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde bildirim yapılır.

Vergi Değerini Değiştiren Sebeplerin Doğması Halinde Bildirim

Emlak vergisi bildiriminin değişikliğin gerçekleştiği bütçe yılı içerisinde verilmesi gerekir. Söz konusu değişiklikler (mevcut binalara ilaveler yapılması veya asansör veya kalorifer tesislerinin konulması, bir binanın yanması, yıkılması suretiyle veya başka sebeplerle tamamen veya kısmen harap olması veya binada mevcut asansör veya kalorifer tesislerinin kısmen veya tamamen kaldırılması vb.) bütçe yılının son üç ayı içinde meydana geldiği takdirde bildirim, olayın gerçekleştiği tarihten itibaren üç ay içinde verilir.

Elbirliği Mülkiyetinde ve Paylı Mülkiyette Bildirim

Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek imzalı bir bildirim verebilecekleri gibi, ayrı ayrı bildirimde de bulunabilirler. Bu takdirde, gayrimenkule ait vergi değeri üzerinden hissedarların sayısına göre ayrı ayrı tarh ve tahakkuk yapılır.

Paylı mülkiyet halinde ise, bildirim ayrı ayrı verilir. Bu durumda maliklerin her biri, paylı mülkiyet konusuna giren emlakin tamamına ait bilgileri bildirimlerinde gösterirler ve kendi pay oranlarıyla bu paya isabet eden vergi değerini de belli ederler.

Bildirimin Verileceği Yer ve Bildirimde Bulunmamanın Sonucu

İlke olarak emlak vergisi bildirimi, emlakin bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir. “Belediye” deyimi, büyükşehir belediye örgütü bulunan yerlerde ilçe belediyelerini, diğer il ve ilçelerde bu il ve ilçelerdeki belediyeleri, il ve ilçe merkezi olmayan yerlerde ise kasaba belediyelerini ifade eder.

Ödeme Süresi

Emlak vergisi iki eşit taksitte ödenir. Birinci taksitin ödenme zamanı Mart, Nisan veya Mayıs ayları, ikinci taksitin ödenme zamanı ise Kasım ayıdır. Hazine ve Maliye Bakanlığının ödeme zamanını, bölgelerin özelliklerine göre değiştirme yetkisi vardır.

Emlak Vergisinde Zamanaşımı

Zamanaşımı, vergi borcunu sona erdiren nedenlerden biridir. İlke olarak, vergi idaresinin (emlak vergisi bakımından belediye idaresinin) vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihi izleyen yıldan itibaren en geç beş yıl içinde vergiyi tarh etmesi gerekir. Bu süre içinde tarh ve tebliğ edilmeyen vergi zamanaşımına uğrar. Tarh zamanaşımı dediğimiz bu sürenin dolmasından sonra ilgili idarenin vergi tarh etme yetkisi ortadan kalkar.

Ancak, Emlak Vergisi Kanunu zamanaşımı süresinin başlangıç tarihi olarak vergiyi doğuran olay yerine, bina ve arazinin bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihi izleyen yılı esas almıştır. Diğer bir deyişle, bildirim dışı kalan bina ve arazinin vergi ve cezalarında zamanaşımı, bu bina ve arazinin bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihi izleyen yılın başından itibaren başlar. Zamanaşımı süresinin işlemeye başlamasının bina ve arazinin bildirim dışı kaldığının idarece öğrenilmesine bağlanması, uygulamada emlak vergisi bakımından fiilen zamanaşımının işlememesi sonucunu doğuracaktır. Çünkü idarenin bina ve arazinin bildirim dışı kaldığını öğrendiğini ispatlama yükü mükellefe aittir. Mükellefin bunu kanıtlaması da bir hayli güçtür.