Emlak Finans ve Emlak Değerleme Dersi 6. Ünite Özet

Giriş

Gayrimenkul değerinin belirlenmesine ilişkin yöntemler, uzun zaman sürecinde geliştirilmiştir.

Gayrimenkul değerine, vergi ödeme zorunluluğu, piyasa olayları için kontrollerin uygulanması gibi nedenlerle düzenli olarak gereksinme duyulduğundan, değerleme için yöntemler ve işlemler de geliştirilmek zorunda kalınmıştır. Gayrimenkul değerleme ekonomik gerekçelerin yanısıra, kırsal ve kentsel toprak düzenlemeleri, kentsel dönüşüm ve kamulaştırmalar açısından da önemlidir. Gayrimenkul değeri üzerine toplumsal, ekonomik, yasal olayların ve hükümlerin giderek daha da karmaşıklaşması nedeniyle, yöntemler ve işlemler iyileştirilmiş, olaylara uyarlanmış ve gereksinmelere göre somutlaştırılmıştır.

Gayrimenkul Değerleme Yöntemlerinin Kullanımı

Değerleme çalışmasında gayrimenkul cinslerine göre uygulanması önerilen yöntemler vardır. (Tablo 6.1, S:130).

Sermaye Piyasası Kurulunun, gayrimenkul değerleme konusuna, mevzuatı kapsamındaki düzenlemeler ve standartlardaki önemine uygun hassasiyetle yaklaşması, bu sayede Uluslararası Değerleme Standartlarının ve Uluslararası Muhasebe Standartlarının ülkemiz tarafından kabul edilerek yürürlüğe konulması ile bankacılık ve finans sektöründe yeni uygulamalar yapılandırılarak, değerleme konusu gerçek anlamda ele alınarak bir gereklilik haline gelmiştir.

Seçilecek değerleme yöntemi, değerleme nesnesine ve değerlemenin amacına bağlıdır. Normlaştırılmış değerleme yöntemleri;

• Satışların karşılaştırılması yöntemi
• Maliyet yöntemi
• Gelir yöntemidir.

Yöntemler arasında hangisinin kullanılcağına karar verilmelidir. Doğru yöntemin seçilmesi, doğru rayiç değer saptamnın ilk ve en önemli adımıdır.

Satışların Karşılaştırılması Yöntemi Uygulaması

Konut (yerleşim) bölgesinde, satışların karşılaştırılması yöntemine göre bir arsanın değerini belirleyebilmek için öncelikle toplam inşaat alanı (TİA) hesaplanır. Emsal satışlara göre ortalama birim değer (1 m² değer) hesaplanır. Bulunan ortalama birim değer ile sözkonusu arsanın toplam inşaat alanı çarpılır.

• Toplam inşaat alanı= TAKS x Kat adedi x Arsa alanı
• Toplam inşaat alanı= KAKS x Arsa alanı
• Kat adedi= KAKS/ TAKS
• Toplam inşaat alanı= Yapı taban alanı x Kat adedi
• TAKS= Taban alanı katsayısı

TAKS, binanın zemine oturma (taban) alanının arsa alanına oranıdır. Örneğin, arsa yüzölçümü 1.000 m², taban alanı 300 m² ise TAKS= 300/1.000= 0,30

• KAKS= Kat alanı katsayısı

KAKS, toplam inşaat alanının arsa yüzölçümüne oranıdır. Örneğin, KAKS değeri 1,2 ise bu arsaya inşa edilecek binanın toplam alanı 1,2 x 1.000= 1.200 m².

• Arsasının Değeri = Ortalama Birim Değer x Toplam İnşaat Alanı
• Toplam İnşaat Hacmi = Alan x TAKS x Yükseklik
• Arsa Alanı= Cephe x Derinlik (Örnekler için bkz S:131-137).

Maliyet Yöntemi Uygulaması

Maliyet yöntemine göre gayrimenkul değerinin belirlenmesi aşağıdaki şekilde formüle edilmektedir:

• Gayrimenkul Maliyet Değeri = Arsa Değeri +Yapının Maliyet Değeri (Yeniden inşa- Yıpranma)
• Gayrimenkul Maliyet Değeri= Arsa Değeri + Dolaylı ve Dolaysız Maliyetler – Binanın Yıpranma Payı (Birikmiş Amortismanlar) +/-Düzeltmeler
• Yapı maliyet değeri= Toplam inşaat alanı x m² Maliyet değeri x (1- Yıpranma)
• Yıpranma=Yapı yaşı/Yapı ömrü
• Toplam maliyet değeri= Arsa değeri + Yapı maliyet değeri

Emlak vergisi ve Kamulaştırma yasası gayrimenkullerin maliyet yöntemiyle değerlemesin öngörmektedir (Örnekler için bkz. S138).

Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi Uygulaması

Direkt kapitalizasyon yönteminde kullanılan temel formül şudur:

• Değer= Yıllık net işletme geliri / Kapitalizasyon oranı
• Kapitalizasyon Oranı= Yıllık net işletme geliri / Değer

Efektif brüt gelir; Toplam brüt gelirden boşluk ve kira kayıplarının düşülmesi sonucu elde edilir.

Net faaliyet geliri; Bir gayrimenkulün efektif brüt gelirinden yapılan faaliyet giderleri düşüldükten sonra bulunan gelirdir.

Faaliyet giderleri; bir gayrimenkulden beklenen efektif brüt geliri sağlamak amacıyla yapılması gereken sürekli harcamalardır.

Net bugünkü değer (NBD); genel olarak, gelir yaratan bir gayrimenkulün olası yararlarını gayrimenkul değerine dönüştüren bir değer göstergesidir. Bu değer göstergesine ulaşmak için değerleme uzmanı, bir gayrimenkulün gerecekteki yararlarını üretme kapasitesini inceler ve geliri güncel bir değer göstergesine iskonto eder. Gelir getiren gayrimenkullerin gelecekteki yararları mülkiyet ve inceleme dönemi içinde gayrimenkule ilişkin tüm nakit akışları, artı gayrimenkulün yatırımın sonunda elden çıkartılması sonucunda elde edilen hâsılatı içerir. Net bugünkü değer aşağıdaki formülle hesaplanmaktadır.

NBD= A/(1+i)+A ₂ /(1+i) ² +A ₃ /(1+i) ³ ………..A _n /(1+i) ⁿ

A= Belirlenen dönem için nakit akışı

i= Uygun dönemsel getiri oranı (iskonto oranı)

n= Dönem sayısı

PV= Başlangıç yatırımı

Net bugünkü değer yöntemi hesaplanırken şu aşamalar izlenecektir:

• Varlıkların ve yükümlülüklerin ayrımı yapılır, unsurlar tanımlanır,
• Geçmiş yıllar nakit akımları incelenir,
• Nakit akımlarını etkileyen kalemlerin tahmini yapılır,
• Genel varsayımlar ve çeşitli senaryoların varsayımları belirlenir,
• Naki takımları tahmin edilir,
• İskonto oranı tahmin edilir,
• Artık değer bulunur,
• İndirgenmiş nakit akımları ile kullanılmayan fazla arsa, arazi ve stokların değeri toplanır, bu toplamdan borçların bugünkü değeri çıkarılarak işletme değerine ulaşılır,
• Sonuçlar analiz edilir. (Örnekler için bkz: S. 146- 147)