Emlak Finans ve Emlak Değerleme Dersi 4. Ünite Sorularla Öğrenelim

Gayrimenkul tanımını açıklayınız?

Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanır. Gayrimenkul, yerin üzerindeki veya altındaki tüm ilaveleri ile birlikte görülebilen, dokunulabilen maddi bir “şey”dir. Bir başka tanıma göre gayrimenkul, özüne zarar vermeden bir  yerden başka bir yere taşınamayan eşya olarak tanımlanmıştır.

Türk Medeni Kanununun 704. maddesinde gayrimenkul mülkiyeti kaç kategoride ifade edilmiştir? bunları tanımlayınız?

Türk Medeni Kanununun 704. maddesinde gayrimenkul mülkiyetinin konusu üç kategoride ifade edilmiştir. Bunlar arazi, gayrimenkuller üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerdir. Arazi, sınırları tabii veya suni işaretlerle belirtilmiş olan yeryüzü parçasıdır.

Tapu kütüğüne ayrı sayfada kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, Medeni Kanunda gayrimenkul kabul edilmiştir.

Kat mülkiyeti kütüğüne bağlı bağımsız bölümler, bir binanın başlı başına kullanılan ve kat mülkiyeti hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu bölümleridir.

"Gayrimenkul esas itibariyle bir yerden başka bir yere taşınamayan arz parçalarıdır" tanımı kapsamında hangi somut bileşenler vardır?

Gayrimenkul esas itibariyle bir yerden başka bir yere taşınamayan arz parçalarıdır. Gayrimenkulün tarifinde ise aşağıda verilen somut bileşenler vardır:

• Arazi,
• Ağaçlar ve mineraller gibi toprağın doğal ayrılmaz parçaları,
• İnsanlar tarafından araziye bağlanmış binalar ve çevre düzenlemeleri gibi ekler.

Bunlara ek olarak bütün sabit bina ekleri (örneğin sıhhi tesisat, elektrik kablo sistemleri ve ısıtma sistemleri) ve binanın yapısına eklenen unsurlar da (kabinler ve asansörler gibi) genellikle gayrimenkulın bir parçası olarak kabul edilirler.

Gayrimenkuller çeşitleri kullanım amaçlarına veya mülkiyet esasına kaça ayrılırlar? Bunları tanımlayınız?

Gayrimenkullerın kullanım amaçlarına göre sınıflandırılması dört ana gruba ayrılmaktadır. Bunlar: konutlar, işyerleri, arazi ve arsalar ve diğer yapılar şeklindedir.

Konutlar, ev, apartman veya lojman gibi ikamete ayrılmış yapılardır.

İşyerleri ise ticari ve sinai amaçlı kullanılan gayrimenkullerdir. Dükkân, iş hanı, depo, fabrika, imalathane vb. yapılar bu grupta yer almaktadır.

Kullanım amaçlarına göre gayrimenkul çeşitlerinden biri olan arazi, tapu siciline kaydedilmekte olup gayrimenkul sayılmaktadır.

Arsa ise şekil ve büyüklük bakımından öngörülen imar aracı ile bölünmüş, gerekli yol ağı yapılıp, su ve elektrik ihtiyacı giderilmiş ve kanalizasyona bağlantısı hazırlanmış imar parselidir.

Parsel kavramını açıklayınız?

Sınırları, yüzölçümü ve niteliği yeteri kadar belli edilmiş arazi parçasına ise parsel adı verilmektedir.

Gerçek kişilere ait gayrimenkulleri tanımlayınız?

Gerçek kişilere ait gayrimenkuller tapu kaydının birey üzerinde olduğu ve tasarruf hakkı şahsa ait olan konut ve işyerleridir. İşletme ya da diğer tüzel kişilerin aktifinde olan ticari, sinai veya sosyal amaçlı kullanılan gayrimenkuller tüzel kişilere ait gayrimenkul olarak değerlendirilmektedir.

Değer tanımını açıklayınız?

Değer sözlük anlamıyla bir şeyin önemini belirlemeye yarayan soyut ölçü, bir varlığın değdiği karşılık, bir şeyin para ile ölçülebilen karşılığı veya yüksek ya da yararlı nitelik olarak tanımlanmaktadır. Bir başka tanımda ise değer, belirli bir zamanda belirli bir gayrimenkulün, mal ve hizmetin alıcı ve satıcı için parasal ederi, gayrimenkul mülkiyetinin ileride gerçekleşecek yararlarının bugünkü değeri olarak ifade
edilmektedir.

Fiyat, Maliyet ve Sigorta değeri kavramlarını açıklayınız?

Fiyat; bir değişim işlemi çerçevesinde belirli bir alıcının ödemeyi ve belirli bir satıcının da satmayı kabul ettiği tutardır.

Maliyet; bir yapı için harcanan toplam para miktarı; değişim fiyatı değil üretim değeridir.

Sigorta değeri; gayrimenkulün hasara uğraması ya da yok olması durumunda yerine konulma maliyetidir.

Tavan değeri, Kayıtlı değer ve Yatırım değeri kavramlarını açıklayınız?

Tavan değeri; bir gayrimenkulün normal ekonomik durumlardaki ekonomik karşılığını yansıtan en yüksek değerdir.
Kayıtlı değer; bir gayrimenkulün muhasebe kayıtlarında, yazılı olan değeridir.
Yatırım değeri; gayrimenkulün ileride getirecegi gelirlerden sağlanacak kârdır. Yatırımcının beklentilerine ve yatırımın özelliklerine göre değişir. Ekonomik değişkenler, pazar durumu, gayrimenkulün getirisi, sosyal ve kültürel etkiler gibi değişkenlerin etkisine bağımlıdır.

Maliyet değeri, İpotek değeri, Gerçek değer ve sürüm değeri kavramlarını açıklayınız?

Maliyet değeri; yapılı bir gayrimenkulün değer günündeki (o tarihte geçerli Çevre ve Şehircilik Bakanlığı birim fiyatları) yapım giderlerinden, yıpranma payı, eskime ve diğer giderlerin çıkartılmasıyla ulaşılan değerdir.
İpotek değeri; gayrimenkul rehini olup, gayrimenkulün tümünün veya bir kısmının alacağa karşılık olarak gösterilmesidir.
Gerçek değer; gayrimenkulün kamulaştırılmasında gayrimenkul sahibine kamu tarafından ödenecek bedelin belirlenmesinde ölçüt olarak kullanılan teorik bir kavramdır.
Sürüm değeri; alıcı ve satıcı arasında ödeme kosullarına, gayrimenkulün özelliklerine ve konumuna göre gayrimenkulün peşin para değeridir. Rayiç, pazar-piyasa değeri, normal alım-satım değeri kavramları ile eş anlamlıdır.

Sübjektif değer ve objektif değer kavramlarını açıklayınız?

Sübjektif değer bir gayrimenkulün sahibi açısından değerini ifade eder ve gayrimenkulün kullanım değeri ile ilgilidir.

Objektif değer ise gayrimenkulün başkaları için değerini ifade etmektedir ve bu değer ise piyasa değerini ifade eder.

Piyasa değeri kavramını açıklayınız?

Piyasa değeri kavramının birden çok tanımı olmakla birlikte, Uluslararası Değerleme Standartları Komitesince (IVSC, İnternational Valuation Standars Committe) piyasa değeri “belirli bir değer biçme tarihinde istekli bir alıcı ile istekli bir satıcının başka hiçbir etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu ve her iki tarafında bilgili, ihtiyatlı ve baskı altında kalmadan satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktar” olarak tanımlanmıştır. 

• Piyasa değerinin tanımı ülkeden ülkeye farklılık göstermekle birlikte, bir ülkede birden fazla tanımla karşılaşılabilir. Tanımlardaki ifadeler değişik olsa bile birçok tanım kural olarak aşağıdaki temel varsayımlara dayanmaktadır.
• Bir gayrimenkulün tahmin edilen bedeli rekabet piyasası içinde parasal olarak satılabilecek enyüksek fiyat üzerindendir. 
• Gayrimenkulün serbest piyasada satışta kalması için makul bir süre tanınır. 
• Alıcı ve satıcı birlikte hareket eder ve fiyat, gereksiz fiyat artırıcı unsurlar tarafından etkilenemez. 
• İki taraf da ihtiyatlı hareket eder ve gayrimenkulün kullanılabileceği alanlar hakkında yeterli bilgi sahibidirler.

Değer kavramı ile ilgili bu bilgilerden sonra değerleme kavramına ilişkin açıklamalar ile konu daha iyi anlaşılabilecektir.

"Değerleme kavramı"nı tanımlayınız?

Bir şeyin değdiği kıymet ya da para ile ölçülebilen karşılığını belirleme işlemini de değerleme kavramı olarak tanımlayabiliriz

Gayrimenkul Değerlemesi kavramını açıklayınız?

Gayrimenkul Değerlemesi (Real Estate Valuation/Appraisal) tanım olarak, objektif ve tarafsız bir şekilde, bir gayrimenkule ilişkin nitelik, fayda, çevre, kullanım koşulları gibi faktörlerin değerlendirilmesi suretiyle sözkonusu gayrimenkulün değerinin tespit edilmesi işlemidir. Bu değer maliyet bedeli olabileceği gibi pazar fiyatı, satış fiyatı da olabilmekte ve çeşitli yöntemler kullanılarak bulunmaktadır. 

Gayrimenkul değerleme sürecini açıklayınız?

Gayrimenkul değerleme süreci, değerleme sorunun açık bir şekilde ifade edilmesi ile başlayan ve belirlenen değerin raporlanması ile son bulan bir süreçtir. Sürecin ilk aşamasını oluşturan değerleme sorununun tanımlanması ile hem değerlemenin sınırları belirlenmekte hem de süreçle ilgili belirsizlikler engellenmiş olmaktadır. Çünkü bu aşamada belirlenecek değeri kullanacak olası kullanıcılar ve değerin kullanım amacı belirlenmektedir. Sürecin ikinci aşaması değerlemeye konu gayrimenkulün tanımlanması ve gayrimenkul ile ilgili verilerin toplanması sürecidir. Ancak bu süreç tamamlandıktan sonra bir diğer aşama olan değeri belirlenecek gayrimenkule ilişkin analizlerin yapıldığı ve seçilecek yönteme göre değerin belirlendiği aşamaya geçilebilir. Son aşama ise belirlenen değerin raporlanması aşamasıdır. 

Türkiye’de gayrimenkul değerlemesini gerektiren uygulamaları nelerdir?

Türkiye’de gayrimenkul değerlemesini gerektiren uygulamalardan bazıları ise şu şekilde sıralanabilir:

• Emlak vergisi,
• Kamulaştırma, 
• Özelleştirme, 
• Serbest piyasadaki alım-satım, 
• Banka işlemleri, (ipotek, kredi vb)
• Arsa ve arazi düzenlemeleri vb.

Gayrimenkul değerlemesi hangi kanunlarda önem kazanır?

Gayrimenkul değerlemesi; başta Anayasa olmak üzere Kamulaştırma Kanunu, Vergi Kanunları, Sermaye Piyasası Kanunu, Konut Finansman Sistemine ilişkin düzenlemeler ve Diğer Bazı Yasal Düzenlemeler açısından gayrimenkul değerlemesi önem kazanmaktadır. 

Gayrimenkul Değerini Etkileyen ekonomik Unsurlar nelerdir?

Gayrimenkul Değerini Etkileyen ekonomik Unsurlar; 

• Yararlılık,
• Kıtlık, 
• Arzu ve 
• Etkin alım gücü’dür.

"Arz" ve "talep" kavramlarını açıklayınız? 

Arz; gayrimenkullerde belirli bir piyasada belirli bir zamanda çeşitli fiyatlarda satış ya da kiralama amacıyla piyasada olan gayrimenkul miktarı.

Talep; Gayrimenkullerde belirli bir piyasada belirli bir zamanda çeşitli fiyatlarda satın alma ya da kiralamak amacıyla arzulanan gayrimenkul miktarıdır.

Gayrimenkul değerini etkileyen faktörleri nasıl sınıflandırabiliriz? 

İÇSEL UNSURLAR

Doğrudan gayrimenkule ilişkin içsel unsurlar; fiziki koşullar, fayda, kıtlık ve devredilebilirlik şeklinde ifade edilebilir. Fiziki koşullar, gayrimenkule ilişkin konum, binanın yapısı, yaşı, altyapı imkânları, kullanılan malzeme ve işçilik gibi unsurları olup bir değer yaratabileceği gibi var olan bir değeri ortadan kaldırabilecek özellikleri içermektedir. Fayda, bir malın bir isteği yerine getirmesi veya bir ihtiyacı tatmin etmesidir. Kıtlık ise arz ve talebe göre oluşan bir unsurdur. Eğer gayrimenkul alıcısına fayda sağlayacaksa ve aynı zamanda kıt ise piyasa değerinin yüksek olması beklenir. Bir gayrimenkul diğer tüm faktörlere sahip olsa bile eğer devredilemiyorsa değerinin tespitinin anlam ifade etmediği dolayısıyla da piyasa değerinin olmadığı söylenebilir. Bu devredilebilirlik unsurunun önemini ortaya koymaktadır.

DIŞSAL UNSURLAR

Gayrimenkul değerini etkileyen ve doğrudan gayrimenkule ait olmayan dışsal unsurlar ekonomik, sosyo kültürel ve yasal mevzuat şeklinde belirtilebilir. Ekonomik unsurlar, gayrimenkulün getirisi, piyasadaki cari faiz oranı, ipotek kredilerinin varlığı ve maliyeti, mevcut arazi ve bina stokları, devlet müdahalesi ve ülke ekonomisinin mevcut durumuna ilişkin unsurlardır. Sosyo-kültürel unsurlar da gayrimenkulün değerini etkilemektedir. Bu bağlamda çevre, demoğrafi, trafik sorunları, gürültü vb. unsurlar değeri etkileyen hususlar olarak ön plana çıkmaktadır. Yasal mevzuat ise genel olarak gayrimenkul değerini etkileyebilecek olan tapu ve kadastro mevzuatı, şehir planı, gayrimenkule bağlı haklar ve arsa ve binanın özelliklerini değiştirebilecek düzenlemeleri içermektedir