Bina ve Site Yöneticiliği Dersi 4. Ünite Sorularla Öğrenelim

Belediyeler, toplu konut idaresi ve özel teşebbüslerin büyük yerleşim merkezleri inşa etmesine neden olan etmenler nelerdir?

Zamanla değişen yaşam koşullar ve gereksinimler yerleşik yaşamı zorunlu kılmış, geçmişten günümüze geldiğimizde yerleşik yaşam tarzı hukuk kurallarıyla desteklenerek bireyler arasında ortak yaşam bilinci oluşmuştur. Küçük kentlerden göçün hızlanarak artması; büyük kentlerdeki nüfusun ve mesken ihtiyacının artmasını beraberinde getirmiştir. Büyüyen, gelişen ve hızlı bir şekilde kentleşen yerleşim alanlarında yaşam genellikle birden fazla bağımsız bölümden oluşan apartman ve sitelerde sürdürülmektedir. Bu paralelde artan nüfusun barınma ihtiyacı ve nitelikli konutlara duyulan gereksinim belediyeler, toplu konut idaresi ve özel teşebbüslerin büyük yerleşim merkezleri inşa etmesine neden olmuştur.

Apartman ve site gibi alanlarda yönetim işlevini yürütecek bir organizasyon ve sistem gereksinimi neden ortaya çıkmıştır?

Yaşam için apartman ve siteler, alışveriş için alışveriş merkezleri, çalışma yaşamı için iş merkezi veya iş hanı gibi bireylerin ortak yaşam bilinci konusunda bir araya gelmeleri yönetim işlevini yürütecek bir organizasyon ve sistem gereksinimini doğurmuştur.

Anagayrimenkul kat malikleri kuruluna göre oluşturulacak yönetim organları tarafından yönetilir. Bu organlar nelerdir?

Anagayrimenkul kat malikleri kuruluna göre oluşturulacak yönetim organları tarafından yönetilir. Bu organlar; ? Kat mâlikleri kurulu veya genel kurul, ? Yönetici veya yönetim kurulu, ? Denetçi veya denetim kurulu.

Anagayrimenkulün en büyük yönetim organı nedir?

Kat mâlikleri kurulu veya genel kurul, anagayrimenkulün en büyük yönetim organıdır.

Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa bunları kim temsil eder?

Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa; bunları, kat malikleri kurulunda içlerinden vekalet verecekleri birisi veya mahkemece seçilecek mümessil veya kayyum temsil eder. Kat mâlikleri kurulu, temsil yetkisini, kendilerinin dışındaki bir kimseye de verebilirler. Kat mâliklerinden biri ehliyetsiz ise, o’nu kanuni mümessili temsil eder.

Anagayrimenkul neye göre yönetilir?

Anagayrimenkul; kat mâlikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.

Kat mâliki üyelerinin hakları nelerdir?

Kat mâliki üyelerinin hakları şunlardır; ? Kat mâlikleri kurulunu toplantıya çağırma hakkı, ? Kurul toplantısına katılma hakkı, ? Kat mâlikleri kurulunda bazı konuların görüşülmesini isteme hakkı, ? Görüşmelere katılma hakkı, ? Oy hakkı, ? Kat mâlikleri kurulunun faaliyetlerini kontrol altında bulundurma ve itiraz hakkı, ? Hakime başvurma ve dava açma hakkı

Kat malikleri kurulunun toplantıları nasıl yapılır?

? Olağan ? Olağanüstü Kat malikleri kurulu, toplu yapılarda en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemiş ise, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Olağanüstü kat malikleri toplantısı, önemli bir nedenin çıkması halinde kimin istemi üzerine toplanır?

Olağanüstü kat malikleri toplantısı, önemli bir nedenin çıkması halinde; ? Yöneticinin veya ? Denetçinin veya ? Kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine toplanır.

Kat malikleri kurulunda toplantı yeter sayısı sağlanamazsa ne yapılır?

Kat malikleri kurulunda toplantı yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı birinci toplantıyı takip eden (15) gün içinde yapılmalıdır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Kat malikleri kurulunda kararların geçerli sayılabilmesi için, hem arsa payı hem de sayı çoğunluğu gerektiren konular nelerdir?

? Yönetici ataması, ? Denetçi veya denetim kurulu üyelerinin ataması, ? Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde, ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler için oyçoğunluğu ile karar vererek işlem yaparlar. Aksi takdirde, kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar.

Kat malikleri kurulunda kararların geçerli sayılabilmesi için, beşte dört çoğunluk gerektiren konular nelerdir?

? Yönetim planının değiştirilmesi, ? Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yapılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması halinde, kat irtifakına geçiş için.

Kat malikleri kurulunda denetçinin görev ve yetkileri nelerdir?

? Yöneticiyi denetlemek ? Hesapları denetlemek ? Denetleme raporu vermek ? Defter tutmak ? Haklı bir neden varsa, yöneticinin görevine son verilmesi için kat malikleri kurulundan istemek ? Önemli bir nedenin ortaya çıkması halinde, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak

Ana gayrimenkul yönetimi sorunu için nasıl bir çözüm sunulmaktadır?

Yönetimin misyonu, ana gayrimenkule, bina ve sitelere değer katarak, komşuluk ilişkilerini bozmadan, şeffaf, güvenilir yönetim ilkesi ile huzurlu, mutlu yaşanabilir, yönetim sistemini sunmak olmalıdır. Ana gayrimenkul, bina, site ve apartman yönetimi, yeterli bilgi ve deneyim gerektiren bir iş olduğundan kişilerin yöneticiliğinden bilimsel yönetim uygulamalarını ele alan yöneticilerin yönetimine doğru değişim göstermesi gerektiği ifade edilmiştir.

Yönetimin tanımlarına baktığımızda, temel olarak odaklandığı 3 nokta nedir?

Bunlar; ortak bir amacın olması, bir insan grubunun bulunması ve insanların ortak amacın gerçekleştirilmesi için işbirliğinde bulunmalarıdır.

Plan ne zaman yapılır? Plan ne demektir?

Örgütsel amaçlar saptandıktan sonra yapılacak şey, bu amaçların nasıl başarılacağını belirleyen planların geliştirilmesidir. Plan, amaçlara ulaşmak için araçlar ve yolların kararlaştırılması ve kabaca neyin nasıl yapılacağının saptanması ve amaçlara ulaşmak için araçlar ve yolların kararlaştırılmasıdır.

Plan ve Planlama arasındaki ilişki nedir? Planlamanın özellikleri nelerdir?

Plan amaçların saptanması ve ilişkili eylemlerden sağlanacak faydanın maksimizasyonu ile ilgilidir. Planlama sürekli değişkenlik gösteren çevremizde, kendileri de zamanla değişecek olan amaç ve geleceğe dönük hedefler ile bunlara ulaşma yollarını, seçeneklerini de gözeterek belirleme sanatıdır. Amacı gerçekleştirmek için en iyi hareket şeklini seçme ve geliştirme niteliği taşıyan bilinçli bir süreçtir. Planlama geniş çapta zihinsel bir faaliyettir. Yönetim işlevlerinden biridir.

Yönetim planı nasıl bir belgedir?

Yönetim planı ana gayrimenkulün; ? Yönetim tarzını, ? Kullanma amacı ve şeklini, ? Yönetici ve deneticilerin alacakları ücretlerini, ? Bağımsız bölümlerin bakım ve kullanımını, ? Ortak yerlerin bakım ve kullanımını, ? Ortak giderlere ilişkin paylaştırmayı, ? Ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zararlardan sorumluluklara ilişkin yönetime ait diğer konuları düzenleyen ve bütün kat mâliklerini bağlayan sözleşme hükmünde bir belgedir.

Yönetim planı ne zaman geçersiz olmaktadır?

Yönetim planları kanunların emredici hükümlerine aykırı olmamak şartıyla, serbestçe düzenlenebilir. Kanun’un emredici hükümlerine aykırı olan yönetim planı geçersizdir.

Kat mülkiyeti kurulurken, ilgililerden biri veya birkaçı yönetim planını imzalamak istemezlerse ne olmaktadır?

Kat mülkiyeti kurulurken, ilgililerden biri veya birkaçı yönetim planını imzalamak istemezlerse, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33.’ncü maddesi kıyasen uygulanır. Bunun için yönetim planını imzalamayan kat malikine karşı ana gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılıp uyarıda bulunulması gerekir. Dava, kat maliklerinden biri veya yönetici tarafından açılır.

Yönetim Planı’nın değiştirilebilmesi için ne kadar oy sağlanması gerekir?

Yönetim Planı’nın değiştirilebilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şattır.

Karar alınmasından sonra ne kadarlık bir süre geçtikten sonra iptal davası açılamaz?

Kararın alınmasından itibaren 6 ayın geçmesiyle artık kararlar aleyhine iptal davası açılamaz. Eğer kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlar varsa, o zaman 6 aylık süre şartı da aranmaz.

Ana gayrimenkulün yönetiminde doğacak anlaşmazlıklarda neye göre karar verilmektedir?

Ana gayrimenkulün yönetiminde doğacak anlaşmazlıkların çözümünde, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve genel hükümlere göre karar verilir.

Yönetim planı ve bunda sonradan yapılan değişiklikler kimleri bağlamaktadır? Cevap:

? Yönetim planını imzalamış tüm kat maliklerini, ? Bütün kat malikleriyle onların mirasçılarını, (külli haleflerini) ? Satın alma yoluyla malik olanları, (cüz’i halefleri) ? Kiracılar, intifa hakkı sahipleri ve irtifak hakkı sahiplerini, Yönetici ve denetçileri, bağlar.

Yönetim planında, kat sahipleri hayvan beslemeleri yasak edilmesiyle ilgili Yargıtay kararının içeriği nasıldır?

Yönetim planında, kat sahiplerinin kendi bağımsız bölümlerinde kedi, köpek gibi hayvan beslemeleri açıkça yasak edilmiş olan hallerde, bütün kat sahipleri bu yasak hükmüne uymak zorundadırlar.

İş ve işletme kavramları ne demektir?

İş, bir fayda oluşturmak için girişilen insan faaliyetleri dizisi olarak; insanların gelir elde etmek amacıyla yaptıkları bedeni ve fikri çabalardır. İşletme ise, amaçları gerçekleştirmek için teknoloji, finansman, ve insan kaynaklarının taşınmaz mal ve ana gayrimenkule hizmet üretimini belirli bir yönetim kültürü çerçevesinde yönlendirdiği yapılara ya da örgütlere, kuruluşlara denir.

Proje kavramı ne demektir?

Proje kavramı; bir plan çerçevesinde, belli bir zaman döneminde belirli kaynaklarla diğerlerinden bağımsız olarak gerçekleştirilebilecek, birbiri ile doğrudan ilişkili faaliyetler kümesidir. Proje, bir kez yapılacak bir plan türüdür ve belirli başlangıç ve bitiş noktası olan, amacı, kapsamı ve bütçesi açıkça tanımlanmış ve planı gerçekleştiren aktiviteler bütünüdür.

Proje çeşitleri nelerdir?

? Yeni Yatırım Projesi, ? Yenileme Yatırım Projeleri ? Tamamlama-Genişletme (Tevsi) Yatırım Projeleri, ? Modernleştirme ya da Modernizasyon Yatırım Projeleridir.

Ortak yerler ne ifade etmektedir?

Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler, ortak yerlerdir.

Mutlak Ortak Yerler kapsamına giren 5 yeri sıralayınız?

? Temeller, ? Ana duvarlar, ? Avlular, ? Sahanlıklar, ? Genel Kömürlük ve ortak garajlar

Ortak yerlere müdahale halinde diğer maliklerin yasal hakları nelerdir? Hangi hususlarda dava açabilir?

Kat maliklerinden birinin diğer maliklerin rızasını almadan ortak yere inşaat veya eklenti yapması halinde kat maliklerinden herhangi biri; ? Müdahalenin önlenmesi ? Tazminat davası açabilir. Bu dava gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

Anagayrimenkul yönetiminde hangi konular ele alınıp değerlendirilmektedir?

Anagayrimenkul yönetiminde; kat malikleri kurulu, yönetim planı, işletme projesi, ortak yerler gibi konular, bilimsel yönetim bakış açısıyla ele alınıp, değerlendirilmektedir.

Anagayrimenkul K.M.K.’na göre oluşturulacak yönetim organları tarafından yönetilir. Bu organlar nelerdir?

Anagayrimenkul K.M.K.’na göre oluşturulacak yönetim organları tarafından yönetilir. Bu organlar;
1. Kat mâlikleri kurulu veya genel kurul,
2. Yönetici veya yönetim kurulu,
3. Denetçi veya denetim kuruludur.

Anagayrimenkulün en büyük yönetim organı nedir?

Kat mâlikleri kurulu veya genel kurul, anagayrimenkulün “en büyük yönetim organı”dır.

Kat mâliki üyelerinin hakları nelerdir?

Kat mâliki üyelerinin hakları şunlardır;
• Kat mâlikleri kurulunu toplantıya çağırma hakkı,
• Kurul toplantısına katılma hakkı,
• Kat mâlikleri kurulunda bazı konuların görüşülmesini isteme hakkı,
• Görüşmelere katılma hakkı,
• Oy hakkı,
• Kat mâlikleri kurulunun faaliyetlerini kontrol altında bulundurma ve itiraz hakkı,
• Hakime başvurma ve dava açma hakkı,

Kat malikleri kurulu olağanüstü toplantılarını ne zaman yapar?

Kat malikleri kurulu; toplantı yönetim planında belirtilen zamanda veya belirtilmemişse, ocak ayında da yapılmamışsa, olağanüstü toplantı yapar. Ayrıca, önemli bir nedenin çıkması halinde de olağanüstü toplanır. Bu durumda, yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinden üçte birinin istemi gerekir

Kat malikleri kurul toplantısına çağrı yapılırken kat malikine hangi konularda bilgi verilir?

Çağrıda toplantı gündemi de belirtilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk çağrı yapılırken birinci toplantı tarihinden en az (15) gün önce tebliğ olunmalıdır. Olağan toplantı çağrısının (15) gün önce tebliğ zorunluluğu yoktur.

Olağanüstü kat malikleri toplantısı, önemli bir nedenin çıkması halinde kimin istemi üzerine toplanır?

Olağanüstü kat malikleri toplantısı, önemli bir nedenin çıkması halinde;
• Yöneticinin veya
• Denetçinin veya
• Kat maliklerinden üçte birinin
istemi üzerine toplanır.

Kat malikleri kurulunun toplantı yeter sayısı kaçtır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda başkaca bir yeter sayı öngörülmemiş ise, kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı birinci toplantıyı takip eden (15) gün içinde yapılmalıdır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Kat malikleri kurulu toplantı merasimi kimin başkanlığında başlar?

Kat malikleri kurulu tarafından başka türlü bir karar alınmamışsa, toplantı yöneticinin başkanlığında başlar.

Kat malikleri kurulu kararları nereye yazılır?

Kat malikleri kurulu kararları, 1’den başlayıp sırayla giden numaraları taşıyan, her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılır.

Kat malikleri kurulu toplantısındaki çekimser oylar, oy hesabında hangi anlamına gelir?

Kat malikleri kurulu toplantısındaki çekimser oylar, oy hesabında “red” anlamına gelir.

Denetçinin görev ve yetkileri nelerdir?

Denetçinin görev ve yetkileri şunlardır;
• Yöneticiyi denetlemek
• Hesapları denetlemek
• Denetleme raporu vermek
• Defter tutmak
• Haklı bir neden varsa, yöneticinin görevine son verilmesi için kat malikleri kurulundan istemek
• Önemli bir nedenin ortaya çıkması halinde, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak

Hesapların denetlenmesi ne kadar sürede bir yapılır?

Hesapların denetlenmesi için, yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her (3) ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir neden çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

Yönetim planı anagayrimenkul ile ilgili hangi konuları bağlayan bir belgedir?

Yönetim planı anagayrimenkulün;
• Yönetim tarzını,
• Kullanma amacı ve şeklini,
• Yönetici ve deneticilerin alacakları ücretlerini,
• Bağımsız bölümlerin bakım ve kullanımını,
• Ortak yerlerin bakım ve kullanımını,
• Ortak giderlere ilişkin paylaştırmayı,
• Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zararlardan sorumluluklara ilişkin
yönetime ait diğer konuları düzenleyen ve bütün kat mâliklerini bağlayan sözleşme hükmünde bir belgedir. (KMK.md:28/1)

Yönetim planı ve bunda sonradan yapılan değişiklikler kimleri bağlar?

Yönetim planı ve bunda sonradan yapılan değişiklikler;
• Yönetim planını imzalamış tüm kat maliklerini,
• Bütün kat malikleriyle onların mirasçılarını, (külli haleflerini)
• Satın alma yoluyla malik olanları, (cüz’i halefleri)
• Kiracılar, intifa hakkı sahipleri ve irtifak hakkı sahiplerini,
• Yönetici ve denetçileri, bağlar.

Proje çeşitleri nelerdir?

Proje çeşitleri şu şekilde sıralanabilir:
a. Yeni Yatırım Projesi: Tamamıyla yeni bir tesis kurmak amacıyla gerçekleştirilen projedir.
b. Yenileme Yatırım Projeleri: Mevcut ve işleyen sisteme ilişkin üretim araçları yıpranmışsa ve yeni teknoloji ile değiştirilmesine ihtiyaç duyuluyorsa, yenileme yatırım projesine ihtiyaç vardır.
c. Tamamlama-Genişletme (Tevsi) Yatırım Projeleri: Mevcut bir tesisin üretim kapasitesini arttırmak için yürütülen yatırım projeleridir.
d. Modernleştirme ya da Modernizasyon Yatırım Projeleri: Mevcut tesise, araç -gereç ve makinelerde yıpranma olmamasına karşın uygulanan teknolojinin eski olması dolayısıyla yapılan modernleştirme çalışmalarını kapsayan yatırım projeleridir.

İşletme projesi nasıl yaşama geçer?

İşletme projesi;
• Ya önceden hazırlanmak suretiyle doğrudan kat malikleri kuruluna sunulmak,
• Ya da yapılan yönetim seçimi sonrası yeni yönetimin hazırlayarak maliklere yazılı olarak sunmaları suretiyle yaşama geçer.

Bir yerin ortak yer mi, yoksa bağımsız bölüm mü olduğu nasıl anlaşılır? 

Bir yerin ortak yer mi, yoksa bağımsız bölüm mü olduğunun anlaşılması için öncelikle yönetim planına bakılmalı, burada bununla ilgili bir hüküm yoksa bu takdirde kanuna ve tasdikli projeye bakılmalıdır.

Ortak yerler kaça ayrılır ve isimleri nelerdir?

Ortak yerler ikiye ayrılır;
• Mutlak ortak yerler
• Sözleşme ile saptanan ortak yerlerdir.

Kat maliklerinden birinin diğer maliklerin rızasını almadan ortak yere inşaat veya eklenti yapması halinde kat maliklerinden herhangi biri ne yapabilir?

Kat maliklerinden birinin diğer maliklerin rızasını almadan ortak yere inşaat veya eklenti yapması halinde kat maliklerinden herhangi biri;
• Müdahalenin önlenmesi
• Tazminat
davası açabilir.