Bina ve Site Yöneticiliği Dersi 2. Ünite Sorularla Öğrenelim

Kat İrtifakı Yönetimi

1. Soru

Konut sitelerindeki yönetim eksikliğinden kaynaklanan sorunları ortadan kaldırmak ve Türkiye’deki site yönetimine profesyonel bir yaklaşım kazandırmak amacıyla kat irtifakı, hangi varsayımdan hareket etmelidir?

Cevap

Konut sitelerindeki yönetim eksikliğinden kaynaklanan sorunları ortadan kaldırmak ve Türkiye’de ki site yönetimine profesyonel bir yaklaşım kazandırmak amacıyla kat irtifakı, kat mülkiyeti, anagayrimenkul, site, bina ve apartman yönetimleri konuları; nasıl bir işletme kârlı, verimli, etkin yönetiliyorsa, benzer biçimde anagayrimenkul yönetiminin de bu şekilde olması gerektiği varsayımından hareket edilmelidir.


2. Soru

Planlama aşamaları nelerdir?

Cevap

? Amaçların belirlenmesi: Bu aşamada çok iyi bir tanımlama ve açık biçimde amaçları ortaya koymak gerekir. ? Amaçları gerçekleştirecek koşulların saptanması: Yönetimin tümüyle denetleyebileceği ya da bir bölümüyle denetleyebileceği koşulların yanı sıra hiç denetleyemeyeceği koşulları da göz önünde tutması gerekir. ? Seçeneklerin belirlenmesi ve karşılaştırılması: Çeşitli karar konularında söz konusu olabilecek seçenekleri belirlemek, bunları ayıklamak ve birbiriyle karşılaştırmak gerekir. ? En uygun seçeneğin seçilmesi: Bir önceki aşamada söz konusu olan seçeneklerden anagayrimenkul amaçlarına en uygun olanın seçilmesiyle planlamanın aşamaları tamamlanmış olur.


3. Soru

Planlamanın özellikleri nelerdir?

Cevap

? Planlama esnek ve devingen bir özellik taşır. ? Planlama kapsamlı bir çabadır ? Planlama bir seçim ve tercih sürecidir ? Planlama amaç ve hedeflere ulaşmayı sağlar


4. Soru

Kat irtifakı işleminin mali yönü nedir?

Cevap

Kat irtifakı kurulması işlemi, hiçbir vergi ve harca tabi değildir. Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden istisnadır. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.


5. Soru

Kat irtifakının kurulması için aranan şartlar nelerdir?

Cevap

? Anayapı henüz yapılmamış veya tamamlanmamış olmalıdır. ? Yapılacak bölümler bağımsız olmalıdır. ? Yapının tamamında kat irtifakı kurulmalıdır. ? Maliklerin tümü istemde bulunmuş olmalıdır. ? Birden çok malik varsa resmî senet, tek malik varsa istem belgesi düzenlenmiş olmalıdır. ? Kanunda belirtilen belgeler getirilmiş olmalıdır.


6. Soru

Yapı kullanma izin belgesi nedir?

Cevap

Yapı kullanma izin belgesi; İmar kanunu md:30’a göre; yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının belediye veya valiliklerce anayapının bütün bağımsız bölümleri için verilen ve bağımsız bölümlerin amacına uygun kullanılabilir durumda ve projesine uygun inşa edildiğini gösteren bir belgedir. Bu belge, herhangi bir apartmanın yalnızca bir kısım bağımsız bölümleri için verilmişse, cins değişikliği yapılamaz ve kat mülkiyetine geçilemez.


7. Soru

Kat irtifak sahibinin hakları nelerdir?

Cevap

Kat irtifakı sahibinin hakları şöyle özetlenebilir; ? Dava Hakkı: Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler (KMK. Md:17/1). ? Yönetici Seçme Hakkı: Kat irtifakı sahipleri, yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler (KMK. Md: 17/2). ? Anagayrimenkulün Yönetimine Katılma Hakkı: Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde, fiilen kullanılmaya başlanmışsa, (kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile) anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (KMK. Md:17/3).


8. Soru

Yapı işini kolaylaştırmak nedir?

Cevap

Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler (KMK. md: 26/1).


9. Soru

Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse ne olur?

Cevap

Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının, o zamanki değeri karşısında öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verilir (KMK. md:26/2).


10. Soru

Kat irtifakı, buna konu olan arsanın hangi durumlarında kendiliğinden sona erer?

Cevap

? Tamamıyla yok olması ? Üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi ? Kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.


11. Soru

Ülkemizde toplu yapı çalışmalarının hız kazandığı bugünlerde kentsel dönüşüm planları insanların daha güvenli, daha temiz, daha bakımlı ve kendisini daha özel hissedebileceği yaşam ve iş alanları yaratma amacıyla projelendirilmekte ve hayata geçirilmektedir. Her biri neredeyse küçük bir kent haline gelen konut sitelerinin en temel sorunlarından biri nedir?

Cevap

Her biri neredeyse küçük bir kent haline gelen konut sitelerinin en temel sorunlarından biri de, verimli ve etkin yönetim eksikliğidir. Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili maddeleri gereğince seçilen Yönetici/ Yönetim Kurulu, doğal olarak asıl profesyonel işleri ile meşgul olduğundan, bu yöneticiler, sitenin yönetimi ve saha hizmetlerinin yönetimi gibi konularda deneyimli ve eğitimli olmadıklarından, site yönetimini bilgi ve deneyimi olmayan kişiler aracılığı ile yürütmek ve yönetmek zorunda kalmaktadırlar.


12. Soru

Bir buluşun kullanma hakkı, bir ürünün vücuda getirilme bilgisine ne denir?

Cevap

Patent; bir buluşun kullanma hakkı, bir ürünün vücuda getirilme bilgisidir.


13. Soru

Know-how türkçede ne anlama gelmektedir?

Cevap

Know-how; türkçe’de teknik bilgi olarak ifade edilir ve bir işin başından sonuna kadar yapılışını gösteren bilgiye teknik bilgi denir.


14. Soru

Bir ürünün adına ne denir?

Cevap

Marka; bir ürünün adıdır.


15. Soru

Günümüzde anagayrimenkullerde çalışan insan kaynaklarında aranan özellikler nelerdir?

Cevap

Günümüzde anagayrimenkullerde çalışan insan kaynakları denilince, yalnızca yöneticilerin ya da maliklerin verdiği işi aynen yapan kişiler değil, aynı zamanda belirli standartları değiştirebilen, bunun için yaratıcılıklarını, hayâl güçlerini öne çıkaran kişiler çağrışmaktadır. Anagayrimenkullerde çalışanların standartlara itiraz eden, normları değiştirmek için karşı gelen, tartışan, yaratan konumda olmalarıgerekmektedir.


16. Soru

Bir toplu yapının kurulmasında ve anagayrimenkulün varlığını devam ettirebilmesinin her aşamasında en kritik ve vazgeçilmez faktörlerinden biri hangisidir?

Cevap

Bir toplu yapının kurulmasında ve anagayrimenkulün varlığını devam ettirebilmesinin her aşamasında para kaynağına yani finansmana gereksinim vardır. Bu durum da, finansmanı anagayrimenkulün yönetiminde en kritik ve vazgeçilmez faktörlerinden biri haline getirmektedir.


17. Soru

Anagayrimenkulün kat irtifakı yönetiminde yönetim kültürünün önemi nedir?

Cevap

Teknoloji, insan kaynakları ve finansman ile birlikte ve bu kritik öğeleri de direkt olarak etkileyen en önemli bir diğer faktör de yönetim kültürüdür. Yönetim kültürü yönetsel başarıları sağlayabilmede stratejik bir öneme sahip olmakla beraber teknoloji, insan kaynakları ve finansman gibi kritik öğelerin başarılı olabilmesinde de etkili olan en önemli bir unsurdur. Yönetim amaçları gerçekleştirmek için planlama, örgütleme, yöneltme, koordinasyon ve denetime ilişkin bilgi, teori, kavram, model ve yaklaşımların dikkat ve özenle uygulamaya götürülmesi sürecidir. Yönetime ilişkin bilgi, teori, kavram, model ve yaklaşımların uygulamaya götürülmesinin direkt ilgili olduğu konunun adı yönetim kültürüdür.


18. Soru

Anagayrimenkulün Kat İrtifakı Yönetiminde Yönetimin İşlevleri nelerdir?

Cevap

Yönetim işlevleri, anagayrimenkulün amaçlarını gerçekleştirmek için yönetimin yapması gereken çabalardır. Yönetim süreci belli bir bakış içerisinde gerçekleşirken, çeşitli işlevlerin yerine getirilmesi gerekir. Yönetimde öncelikle bir hazırlık aşaması vardır; bu aşamanın tamamlanmasından sonra uygulamaya geçilir. Uygulamada hazırlıktaki ilkeler ve belirlemelere göre davranılır. Bu ilkelere ve belirlemelere ne ölçüde varıldığı, başka bir deyişle hazırlıkta saptanan amaçlara ne ölçüde varıldığı sürekli denetlenir.


19. Soru

Yönetim işlevleri kaça ayrılır ve nelerdir?

Cevap

Yönetim süreci planlamayla başlar, örgütleme ve yöneltme ile birlikte koordinasyon ve denetimle sona erer. Yönetim sürecinin başından sonuna dek söz konusu olan tüm işlevler yönetimin işlevleri olarak adlandırılır.

Günümüzde yönetim işlevleri beşe ayrılarak ele alınmaktadır. Bunlar;

Planlama
Örgütleme
Yöneltme

Koordinasyon

Denetim


20. Soru

Yönetim süreci başlangıcı olan planlamayı nasıl açıklarız?

Cevap

Yönetimin, geleceğe ilişkin kararlarını, ileriyi görerek önceden belirlemesi planlamanın temelini oluşturur. Planlama, bir anagayrimenkulde neyin, ne zaman, nasıl, nerede ve kimlerce yapılacağınıönceden kararlaştırmaktır. Başka bir deyişle, planlama, amaçların ve bunlara ulaştıracak araç ve olanakların belirlenmesi ve seçimi işlemidir. Buna göre, planlama ile önce anagayrimenkulün uzun ve kısa dönemli amaç ve hedefleri saptanır ve sonra bu amaç ve hedeflere ulaştıracak politikalar, programlar ve yöntemler belirlenir.


21. Soru

Planlama bir seçme işlemi olarak algılandığında, planlamanın dört temel aşamadan oluştuğunu saptanabilir. Bu dört temel aşamalar hangileridir?

Cevap

Planlama bir seçme işlemi olarak algılandığında, planlamanın dört temel aşamadan oluştuğunu saptanabilir. Bunlar;

1. Amaçların belirlenmesi: Bu aşamada çok iyi bir tanımlama ve açık biçimde amaçları ortaya koymak gerekir.

2. Amaçları gerçekleştirecek koşulların saptanması: Yönetimin tümüyle denetleyebileceği ya da bir bölümüyle denetleyebileceği koşulların yanı sıra hiç denetleyemeyeceği koşulları da göz önünde tutması gerekir.

3. Seçeneklerin belirlenmesi ve karşılaştırılması: Çeşitli karar konularında söz konusu olabilecek seçenekleri belirlemek, bunları ayıklamak ve birbiriyle karşılaştırmak gerekir.

4. En uygun seçeneğin seçilmesi: Bir önceki aşamada söz konusu olan seçeneklerden anagayrimenkul amaçlarına en uygun olanın seçilmesiyle planlamanın aşamaları tamamlanmış olur.


22. Soru

Planlamanın Özellikleri nelerdir?

Cevap

Planlamanın Özellikleri

  1. Planlama esnek ve devingen bir özellik taşır: Planlar bir kez yapıldıktan sonra hiç değiştirilmeden bırakılmazlar. Planların değişen koşullar çerçevesinde sürekli olarak gözden geçirilmesi ve gerektiğinde yeni koşullarla uyum sağlayacak değişikliklere gidilmesi gereklidir. Bu nedenle, planlama eylemi süreklilik taşır.

  2. Planlama kapsamlı bir çabadır: Anagayrimenkul tüm basamaklarında ve Anagayrimenkulün tüm yönetim aşamalarında planlama eylemi vardır. Yöneticiler planlama ile ilgilenmek zorundadırlar.

  3. Planlama bir seçim ve tercih sürecidir: Geleceğe ilişkin kararlara yol gösterici olan planlama, önce hedefler arasından seçim yapacak, sonra bu hedeflere ulaştıracak en uygun araç ve olanakları belirleyecektir. Bu nedenle planlama bir karar süreci olmaktadır.

  4. Planlama amaç ve hedeflere ulaşmayı sağlar: Plan, yönetim işlevleri içinde ilk olarak ele alınması gereken bir çabadır. Planlama, anagayrimenkul amaçları doğrultusunda anagayrimenkuldeki çabaların yürütülmesini sağlar. Bunu yaparken en uygun seçeneklerden yola çıkar.


23. Soru

Planlar hangi yönlerden bölümlendirilebilir?

Cevap

Planlar çeşitli yönlerden bölümlendirilebilir. Bunlar:

  1. Nitelikleri açısından

    1. Stratejik planlar

    2. Yönetsel planlar

  2. Süreleri açısından

    1. Kısa süreli planlar

    2. Orta süreli planlar

    3. Uzun süreli planlar

  3. Kullanım biçimleri açısından

    1. Tek kullanımlı planlar

    2. Sürekli planlar

  4. Teknik yapıları açısından

    1. Değişmez planlar

    2. Değişken planlar

  5. Kapsamları açısından

    1. Genel planlar

    2. Anagayrimenkulün tüm bölümleriyle ilgili planlar


24. Soru

Yönetim işlevlerinde örgütleme nedir?

Cevap

Yönetimin planlamadan sonra gelen ikinci temel işlevi anagayrimenkullerin yapısının kurulmasıdır. Örgütlemede, anagayrimenkulün yaşayacağı alanın çizilmesi, anagayrimenkul yapısının iskeletinin oluşturulmasıdır. Bu işlevde, maddi konular ve insan kaynaklarının yanı sıra tüm araç, gereç, yöntem, teknoloji, teknik bilgi ve donanımın yerleşiminin gerçekleştirilmesi sağlanır. Böylece, kim, nerede, nasıl, ne amaçla, ne tür yöntem ile çalışacağı belirlenmiş olur.


25. Soru

Yönetim işlevlerinde yöneltme nedir?

Cevap

İyi hazırlanmış planlar ve iyi kurulmuş bir organizasyon veya anagayrimenkul, doğru işleri doğru olarak yapan insanlar olmadıkça bir anlam taşımaz. Yöneltme bir anagayrimenkuldeki kişilerin, amaçlar doğrultusunda çalışmalarını sağlamak için yönlendirilmesi, güdülenmesi ve insan kaynaklarına etkileyeblmek için liderlik yapılması sürecidir.


26. Soru

Yöneltmeyi daha tutarlı ve etkin kılacak buyrukların taşıyacağı özellikler nelerdir?

Cevap

Yöneltmeyi daha tutarlı ve etkin kılacak buyrukların taşıyacağı özellikler şunlardır:

  1. Buyruğun yerine getirilebilir ve akla uygun olması gerekir. Koşullar buyruğun yerine getirilebilmesi için uygun olmalı ve istenen işin yapılması için uygun olmalı ve istenen işin yapılması için gerekli ortamın ve araçların elverişli kılınması gerekir.

  2. Buyruk açık ve anlaşılır olmalıdır. Buyrukların açık, kesin, eksiksiz ve amacın yanlışanlaşılmasına yol açmayacak biçimde düzenlenmesi gerekir.

  3. Buyruk tam olmalıdır. İşin yapılması ile ilgili eksik bir nokta bırakılmamalıdır. Buyruğu kimin yerine getireceği, buyruğun yerine getirilmesi için nelerin gerektiği bilinmelidir.

  4. Buyruk, yapılan hizmetle ilgili olmalıdır.

  5. Etkin bir buyrukta, buyurganlıktan çok işbirliği havası bulunmalıdır.

  6. Buyruk verilirken bu buyruğun nedeni açıklanmalıdır.

  7. Buyruk, insan kaynaklarını özendirici biçimde düzenlenmelidir.

  8. Buyruğun uygulanması her zaman izlenmelidir.


27. Soru

Etkin Bir Yöneltme Sisteminin önemli koşulları hangileridir?

Cevap

Etkin bir yöneltmeyi gerçekleştirebilmek için, özen gösterilmesi gereken çeşitli koşullar bulunmaktadır. Bu koşullar çoğunlukla anagayrimenkulde çalışan insan kaynaklarının etkin kılınmasına yöneliktir. Bu koşullardan önemlileri şunlardır:

  1. Takım ruhunun geliştirilmesi gerekir. İnsan kaynaklarının anagayrimenkulün amacıyla bütünleştirmeli, insan kaynaklarının küme olarak ve tek olarak ayrı davranışlarda bulundukları göz önünde tutulmalı; anagayrimenkulle bütünleşme yönünde güdülemeye gidilmelidir. Bunun için insan kaynaklarının iyi tanınması, etkinliği engelleyecek niteliksiz ve yeteneksiz insan kaynaklarının anagayrimenkulden uzaklaştırılması ya da başka çalışma alanlarına kaydırılması gerekir.

  2. Yönetici, kişiliği ve davranışlarıyla örnek olmalıdır.

  3. İnsan kaynağı ve anagayrimenkul arasındaki ilişkiler yakından tanınmalıdır.

  4. Etkili bir denetim sistemi kurulmalı, verilen buyrukların yerine getirilip getirilmediği, uygulama sonuçları kesinlikle izlenmelidir.

  5. Yönetici, insan kaynaklarıyla sık sık toplantılar yapıp, onlardan yazılı ve sözlü raporlar almalıdır.

  6. Yönetici, ayrıntılar içinde boğulmamalıdır.

  7. İnsan kaynaklarının birlik, özveri ve çalışma isteği canlı tutulmalıdır.

  8. İnsan kaynaklarına anagayrimenkul içinde yetenek ve becerilerine uygun düşen görevler verilmelidir.

  9. İnsan kaynaklarının yanlışlarının hoşgörüyle karşılanması ve yetişmeleri için yardımcı olunması gerekir.

  10. Yöneltme ile ilgili çevre çok iyi kavranmalıdır. Anagayrimenkulün özelliğine göre yöneltme işlevi yürütülmelidir.

  11. Etkin bir ödüllendirme ve cezalandırma sistemi kurulmalıdır.

  12. Anagayrimenkule katılmanın sınırları iyi çizilmelidir. Yetki ve basamaklaşmanın bozulması ve etkisizleşmesi sonucunu doğuracak katılmadan kaçınılmalıdır.


28. Soru

Yönetim işlevinde Koordinasyon nedir?

Cevap

Bir işbirliği sistemi olan anagayrimenkulün işleyişinde, uyumsuzluklara ve düzensizliklere yer vermeden yapının veya ortamın bütünlüğünü sağlamak ve buna süreklilik kazandırmak koordinasyon adını alır. Koordinasyon, anagayrimenkulün üyesi olan maliklerin çabalarını birleştirmek ve zaman açısından uyumlu kılmak; amaca varmayı sağlayacak biçimde iş ve işlemlerin birbiri ardından gelebilmesi ve birbirini bütünlemesi için gerekli olan işlevdir.


29. Soru

Yönetim işlevinde Denetim nedir?

Cevap

Yönetimin sonuncu işlevi denetimdir. Denetim, anagayrimenkulün ve ayrı ayrı bölümlerinin, arsa, arazi, site, apartman, bağımsız bölüm, genel kurul, yönetim kurulu, kapıcılık hizmetleri gibi tümünün işleyişlerinin değerlendirilerek, sapmalar varsa düzeltici önlemler almak ve bunları geliştirici değişiklikler yapmaktır. Bu işlev yönetimin yerine getirdiği tüm işlerle ilgilidir; ancak planlamayla çok daha yakın bir ilişkisi vardır.


30. Soru

Kat İrtifakı nedir?

Cevap

Bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkına “Kat irtifakı”, bu haklara sahip olanlara da “kat irtifakı sahibi” denir.


31. Soru

Kat irtifakı işleminin mali yönü nedir?

Cevap

Kat irtifakı işleminin mali yönü

  1. Kat irtifakı kurulması işlemi, hiçbir vergi ve harca tabi değildir. Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden istisnadır.

  2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.


Kayıt Yenileme (Ders Ekle Sil)
7 Şubat 2022 Pazartesi