Konut Yapı Kooperatifçiliği Dersi 4. Ünite Özet

Giriş

Konut maliyetlerinin yüksek olması, konut talebi fazlalığı ile konut fiyatlarının ve kira bedellerinin artış göstermesi, konut yapı kooperatiflerinin kurulması sonucunu doğurmuştur.

Bu bölümde konut sorununu kooperatifler yoluyla çözmek isteyenlere, işbirliği içerisinde bir araya gelerek konut yapı kooperatifi kurmanın yollarını açıklanacak, kooperatife ait unsurlar; amaç, kurucu ortaklar ve nitelikleri, sermaye ve tüzel kişilik açıklanacaktır.

Kooperatifin Yasal Tanımı ve Unsurları

1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu m.1’de yapılan tanıma göre “Tüzel kişiliği haiz olmak üzere, ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve özellikle meslek veya geçimlerine ait ihtiyaçlarını, işgücü ve parasal katkılarıyla karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla, gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan, değişir ortaklı ve değişir sermayeli ortaklıklara kooperatif denir”.

Konut yapı kooperatiflerine uygulanacak hükümler aşağıdaki gibi maddelenebilir:

• 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu’nun (Koop. K.) emredici hükümleri,
• Kooperatifler Kanunu’nda açıkça düzenleme olmayan hususlarda, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (TTK) Anonim Şirketlere ilişkin hükümleri (Koop. K. m. 98),
• Türk Medeni Kanunu (TMK), Türk Borçlar Kanunu (TBK) gibi genel kanun hükümleri,
• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca düzenlenen ana sözleşme hükümleri.

Koop. Kanunu madde 1’de bahsedilen kefalet, kooperatif tüzel kişiliğinin kefil gösterilmesi suretiyle kooperatif ortaklarına nakdi veya ayni kredi sağlanmasıdır.

Kooperatif Kanunu madde 6’da değinildiği üzere kooperatifler, arsa arazi satın alır, birleştirir, plan ve proje maliyet hesabı yaparak mülkiyetini ortaklarına geçireceği konutlar yaptırır.

Kooperatifler, en az 7 ortak (kurucu ortaklar) tarafından Ticaret Sicili Müdürlüğünün yetkilendirilmiş personeli huzurunda imzalayacakları ana sözleşme ile kurulur. Kurucu ortak sayısı 7’den az olamaz ancak daha fazla olabilir.

Fiil ehliyeti (ayırt etme gücüne sahip olmak, reşit olmak ve kısıtlı olmamak) olmayan kimseler kooperatife ortaklık ya da kurucu üyelik yapamaz.

Yabancı uyruklu vatandaşlar taşınmaz edinmesine ilişkin kanuna (Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi) uyduğu sürece konut kooperatiflerine ortak olabilir ancak yönetim kurulu ya da denetim kurulu üyesi olamazlar.

Kamu ve özel hukuk tüzel kişileri (Belirli bir amacı gerçekleştirmek amacıyla haklara ve borçlara sahip mal ya da kişi topluluğu.), amaçları bakımından ilgilendikleri kooperatiflere ortak olabilir ve özellikle kuruluşlarına yardımcı olabilir, önderlik edebilirler.

Kooperatifin önemli unsurlarından biri olan sermaye koyma yükümlülüğü nakdi sermaye (para, alacak, kıymetli evrak) ve ayni sermaye (taşınır mal, taşınmaz mal, marka, patent, intifa hakkı vs.) olarak ikiye ayrılır.

Kooperatif tüzel kişi olarak (ticaret siciline kayıt sonrası), gerçek kişiler gibi haklara ve borçlara sahiptir.

Kooperatifin Kuruluş Aşamaları

Kooperatif kurulurken kurucu ortakların önce bir ana sözleşme hazırlaması gerekir. Buna ilişkin hükümler Kooperatif Kanunu’nda düzenlemiştir. Ortaklar isterse Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan konut yapı kooperatifi ana sözleşmelerini kullanarak kuruluş iznine kolaylık sağlayabilir.

Koop. K. M.4’e göre göre ana sözleşmeye konulması zorunlu olan mecburi hükümler şunlardır:

• Kooperatifin adı ve merkezi,
• Kooperatifin amacı ve çalışma konuları,
• Ortaklık sıfatını kazandıran ve kaybettiren hal ve şartlar,
• Ortakların pay tutarı ve kooperatif sermayesinin ödenme şekli, nakdi sermayenin en az çeyreğinin peşin ödenmesi,
• Ortakların ayni sermaye koyup koymayacakları,
• Kooperatiflerin yükümlerinden dolayı ortakların sorumluluk durumu ve derecesi,
• Kooperatifin yönetici ve denetleyici organlarının görev ve yetki ve sorumlulukları ve seçim tarzları,
• Kooperatifin temsiline ait hükümler,
• Yıllık gelir gider farklarının, hesaplama ve kullanma şekilleri,
• Kurucuların adı, soyadı iş ve konut adresleri.

Koop. K. m. 5’de, ihtiyari hükümler (ana sözleşmeye konulması zorunlu olmayan, taraflarca değiştirilebilen ve aksine davranılabilen hükümler) aşağıda gösterilmiştir:

• Genel kurulun çalışmasına ilişkin hükümler,
• Kooperatifin çalışma şekline dair esaslar,
• Kooperatifin birliklerle olan ilişkileri,
• Kooperatifin diğer bir kooperatifle birleşmesine ilişkin hükümler,
• Kooperatifin süresi.

Taraflarca tespit edilen hükümlerin açıkça anlaşılamadığı durumlarda, nasıl anlaşılması gerektiğini açıklayan yorumlayıcı hükümler ise Kooperatif Kanunu’nda belirtildiği üzere iki ana maddede incelenebilir: “Genel kurulun toplantıya çağrılma yöntemlerinin ana sözleşmede düzenlenmemesi hali” ve “kooperatifin amacı ve konusuyla sınırlı olarak faaliyette bulunabileceği”dir.

Genel kurulun toplantıya çağrılma yöntemlerinin ana sözleşmede düzenlenmemesi halinde üç farklı şekilde olabilir:

• Kooperatifi temsile yetkili kimselerce imzalanan taahhütlü mektupla,
• Mahalli gazeteyle,
• Köylerde imza karşılığı yazılı davetiyeyle.

Koop. K. m. 2/2 de, konut yapı kooperatiflerinin taşınmaz mal devri ile ilgili taahhütlerinin başka bir resmi şekil aranmaksızın geçerli olacağı düzenlenmiştir. Böylece taşınmaz edinmek amaçlı kooperatife ortak olan kişiler, ortaklık sözleşmesini tapu ya da noterde yapmadan da sözleşme geçerli olmaktadır.

Kooperatiflere kuruluş izni vermede 1163 sayılı Koop. Kanununun 3. maddesi gereğince kooperatifin türüne göre; tarımsal amaçlı kooperatifler ve üst kuruluşları için Tarım ve Köyişleri Bakanlığı (yeni adıyla Tarım ve Orman Bakanlığı), yapı kooperatifleri ve üst kuruluşları için Bayındırlık ve İskân Bakanlığı (yeni adıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) ve diğer kooperatifler ve üst kuruluşlar için ise Sanayi ve Ticaret Bakanlığı (yeni adıyla Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı) yetkilidir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın düzenlediği örnek ana sözleşmede değişiklik yapılmadı ise, izin makamı Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü aksi takdirde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’dır (bkz: S:99, Şekil 4.6). Bakanlığın, ihtiyari hükümlere aykırılık sebebi ile başvuruyu ret hakkı yoktur.

Kooperatifin tescil talebi; kurucu ortaklardan herhangi birisi, ana sözleşmede belirtilen kooperatifi temsile yetkili olanlar ya da ana sözleşmedeki yönetim kurulu üyelerinden biri tarafından yapılabilir. Başvuru, dilekçe ile ya da elektronik ortamda yapılır. Başvuru dilekçesiyle birlikte aşağıdaki belgelere ihtiyaç vardır:

• Kurucuların Ticaret Sicil Müdürlüğünce yetkilendirilmiş personeli huzurunda imzaladıkları ana sözleşme,
• Kooperatifin kuruluşuna izin veren makamın izin yazısı,
• Kooperatifi temsile yetkili kimselerin noter önünde kooperatif unvanı altında imza atma suretiyle hazırlanmış imza beyannameleri,
• Başvuru dilekçesi.

Koop. Kanununda, Ticaret Sicil Müdürüne ait görev ve yetkiler tanımlanmamış, bu konudaki hükümler TTK ve Ticaret Sicili Yönetmeliği tarafından düzenlenmiştir.

Sicil Müdürü tarafından araştırılıp incelenmesi gereken hükümler aşağıdaki gibi maddelenebilir:

• Tescil için aranılan koşulların varlığı,
• Kooperatif ana sözleşmesinin, Kanunun emredici hükümlere aykırı olmadığı,
• Kooperatif ana sözleşmesinin mecburi hükümleri taşıdığı,
• Tescil edilecek hususların gerçeğe uygunluğu,
• Tescili istenen hususların kamu düzenine uygunluğu.

Sicil müdürü, belirtilen hususları inceleyip araştırdıktan sonra aşağıdaki kararlardan birini verebilir:

• Esasa yönelik olarak ana sözleşmedeki imzaların Ticaret Sicil Müdürlüğünün yetkilendirdiği personel huzurunda atılmaması, emredici hükümlere aykırı içerikler olması, kamu düzenine aykırı hükümler içermesi gibi eksikliklerden dolayı, ret sebepleri gösterilerek ret kararı verilir ve ilgiliye tebliğ edilir. İlgililer tebliğden itibaren, sekiz gün içinde ret kararına karşı sicilin bulunduğu yerdeki Asliye Ticaret Mahkemesi’ne itirazda bulunabilirler.
• Sicil müdürünün, kesin olarak tescile karar verme aşamasında duraksadığı durumlarda ya da var olan sorunun çözümünün mahkeme kararına bağlı olduğu hallerde, müdür geçici tescil yapabilir. Bunun için, ilgililerin talebi gerekmektedir. İlgililer sorunun çözümü için, mahkemeye başvurduklarını veya sorunu anlaşma yoluyla çözümlediklerini ispat etmezlerse, üç ayın sonunda geçici tescil silinir. Mahkemeye başvurulması halinde, mahkemenin kesin hükmüne göre işlem yapılacaktır.
• Sicil müdürünün, tescil için aranan unsurların var olduğunu tespit etmesi halinde, kooperatifi sicil defterine tescil yani kayıt eder.

Tecil ve ilan edilecek hususlar ise Kooperatif Kanunu’nun 3. Maddesi ile bildirilmiş olup, sicil müdürü tescil kararı akabinde, aşağıda maddelenmiş hususları ilgili kooperatifin ticaret siciline kayıt edecektir:

• Ana sözleşme tarihi,
• Kooperatifin amacı, konusu ve varsa süreci,
• Kooperatifin unvanı ve merkezi,
• Kooperatifin sermayesi ve bunun nakdi kısmına karşılık olarak ödenen en az miktar,
• Ortaklık payı belgelerinin ada yazılı olduğu,
• Aynı sermaye ve devralınan kıymetlerde işletmelerin neden ibaret oldukları ve bunlara biçilen değerler,
• Kooperatifin ne suretle temsil olunacağı ve denetleneceği,
• Yönetim kurulu üyeleriyle kooperatifi temsile yetkili kimselerin ad ve soyadları,
• Kooperatifin yapacağı ilanların şekli,
• Ana sözleşmede de bu hususta bir hüküm varsa yönetim kurulu kararlarının pay sahiplerine ne suretle bildirileceği,
• Kooperatifin şubeleri.

Tescil başarılı olursa kooperatif tüzel kişilik kazanır ve kurucu ortaklar da ortak sıfatını kazanır. Ana sözleşmede belirlenen kişiler denetleme kurulu üyeleri olarak göreve başlar.

Kooperatif adına işlem yapanların her biri, zararın tamamından şahsi malvarlıkları ile sorumludurlar. Aynı zamanda birden fazla kimsenin sorumlu olması halinde, zincirleme sorumluluk olacağı için zarar gören, zararın tamamını sorumlu olanların birinden talep edebilecektir.