Konut Yapı Kooperatifçiliği Dersi 3. Ünite Özet

Giriş

Konut ihtiyacının en kısa sürede, en ekonomik ve kaliteli biçimde karşılanabilmesi için konut kooperatiflerine üstünlüklerinden yararlanılması önem taşımaktadır.

Özellikle konut edinmeye tek başına gücü yetmeyen bireyler, dayanışma ve yardımlaşma esaslarına göre konut yapı kooperatiflerinde bir araya gelerek konut sorunlarına çözüm aramaktadırlar.

Konut Yapı Kooperatiflerinin Gelişimi

19. Yüzyılda İngiltere’de başlayan kooperatifçilik hareketi, I. Dünya Savaşı sonrası yaşanan konut sıkıntısı sebebiyle gelişme göstermiş, II. Dünya Savaşı sonrası konut stokundaki azalma ile daha büyük bir ivme kazanmıştır.

Günümüzde konut yapı kooperatifleri, tüm Dünya kooperatiflerini tek çatı altında toplayan, Uluslararası Kooperatifler Birliği (ICA) bünyesinde, Uluslararası Konut Kooperatifleri Organizasyonu (International Co- operative Housing Organisation – ICHO) adı altında sektörel olarak örgütlenerek ortak ilkeler doğrultusunda faaliyet göstermektedir.

ICHO’nun amaçları aşağıdaki gibi maddelenebilir:

• Gelişmiş veya gelişmekte olan ülkelerde konut yapı kooperatifçiliğinin gelişimini sağlamak,
• Kooperatifler arasında ortak eylem birliğini geliştirmek,
• Düzenli iletişim kurmak, bölgesel örgütlenmeyi sağlamak ve uluslararası düzeyde örgütlenmelere yardımcı olmaktır,
• Değişik ülkelerde gelişme çabası içerisinde olan konut yapı kooperatifi ve birliklerine hukuki, mali ve idari düzeyde destek sağlamak,
• Sürdürülebilir kalkınma ve büyüme için elverişli ortamlar oluşturmak,
• Küresel düzeyde yoksullukla mücadele etmek,
• Bina ve konut plan ve finansmanı sağlamak,
• Eğitim ve öğretim için altyapı oluşturmaktır.

Türkiye’de ilk konut yapı kooperatifi olan Bahçelievler Yapı Kooperatifi 169 konut içermektedir (1938).

Ankara Belediyesi’nin desteklediği Batı Kent Projesi 1035 hektar arazi üzerine kurulan 70.000 konutu kapsamaktadır.

1984 ve 1989 yılları arasında Toplu Konut Fonu’nun desteği ile konut yapı kooperatifleri büyük bir gelişme göstermiş ve konut üretiminde %30’lar civarında önemli bir paya sahip olmuşlardır.

1990’lardan sonra, kredi kuruluşları, yaşanan ekonomik zorluklar sebebiyle kooperatiflere yeterli kredi sağlayamadığı için kooperatiflerin konut üretimindeki payı giderek azalmıştır.

2001 yılında Toplu Konut Fonu çalışmaları bitirilmiştir. 2016 yılına göre konut yapı kooperatifleri sayısı otuz binin üzerindedir (S:62, Tablo 3.1).

Konut Yapı Kooperatiflerinin Tanım ve İlkeleri

Konut yapı kooperatifi, bireylerin konut veya benzeri gereksinimlerini karşılamak amacıyla; düşünce, emek, sermaye, bilgi ve becerilerini birleştirerek eşitlik esasına göre, giriş ve çıkışın serbest olduğu, hukuk kuralları çerçevesinde bir ana sözleşme ile oluşturdukları ortaklık türüdür. Konut yapı kooperatiflerinin üç önemli ayırt edici özelliği bulunmaktadır:

• Mülkiyet faydası yaratması,
• Ortakların kontrolüne açık olması,
• Ortaklara fayda yaratması.

Uluslararası Kooperatifler Birliği (ICA) tarafından belirlenen konut yapı kooperatifçiliği ilkeleri şunlardır:

• Ortaklıkta Gönüllülük ve Açıklık İlkesi,
• Ortağın Demokratik Yönetimi İlkesi,
• Ortağın Ekonomik Katılımı İlkesi,
• Özerklik ve Bağımsızlık İlkesi,
• Eğitim, Öğretim ve Bilgilendirme İlkesi,
• Kooperatifler arası İşbirliği İlkesi,
• Toplum Yararını Gözetme İlkesi.

Eğitim ve bilgilendirme ilkesi, kooperatifle ortaklar arasındaki bağları güçlendireceği gibi, ortakları bilinçlendirerek haklarını daha iyi korumalarına da katkı sağlayacaktır.

Ortağın ekonomik katılımı ilkesinde kooperatif bütçesinin, bir kısmı inşaat giderleri için kalan kısmı ise aşağıdaki gibi diğer amaçlarda kullanılır:

• Ar-ge çalışmaları ve iş geliştirme,
• Ortaklarına nitelikli hizmet sunma,
• Kooperatife hizmet sunmuş veya ortaklık şartlarını zamanında yerine getirmiş ortakları ödüllendirme,
• Kooperatiflerin ileriye dönük plan ve programlarını hazırlama.

Konut Yapı Kooperatiflerinin Yararları

Konut kooperatiflerinin genel amacı, planlı, nitelikli ve insanların rahat edebileceği bir konut sistemi geliştirerek ortaklarının konut gereksinimini karşılamaktır.

Ortaklar açısından düşünüldüğünde konut yapı kooperatiflerinin yararları aşağıdaki gibi sıralanabilir:

• Dar ve orta gelir grubuna sahip olan bireylerin konuta erişimini sağlaması,
• Ortak pazarlık gücü yaratarak, ortaklarının kaynaklarını harekete geçirebilmelerinde yardımcı olması,
• Uzun vadeli, düşük maliyetli ve taksitli krediler kullandırabilmesi,
• Merkezi yönetimlerden ve üst birliklerinden yardım alabilmesi,
• Yerel yönetimlerin verdiği alt yapı desteği,
• Konutun piyasa fiyatlarının altında temin edilebilmesi,
• Üst birliklerin sağladığı denetim, plan ve proje ve danışmanlık desteği,
• Ortaklarını her türlü ortamda koruması ve tüzel kişilik olarak temsil etmesi

Toplumsal açıdan düşünüldüğünde konut yapı kooperatiflerinin yararları aşağıdaki gibi sıralanabilir:

• Gecekondulaşmanın önüne geçerek düşük gelirli kesime alternatif bir nitelikli konut edinme imkânı sağlaması,
• Deprem gibi doğal afet olması durumunda ortaya çıkacak maddi manevi kaybın azalmasına katkı sağlaması,
• Çevresel, sosyal ve toplumsal sorunlar yaratan plansız kentleşmenin önüne geçmesi,
• Merkezi yönetim ve yerel yönetimlerle işbirliği içinde geniş ölçekli ve başarılı (Ankara Batı Kent Projesi gibi) kentleşmeye imkân sağlaması,
• İnşaat sektöründeki gelişmelerin sektörün alt kollarıyla birlikte ekonomiye önemli katkı sağlaması,
• Büyük projelerin hayata geçirilebilmesi,
• Dar ve orta gelirlinin uygun fiyatlı konut edinmesinin aile ekonomisine katkı sağlaması,
• Toplum kalkınması ve sürdürülebilir kalkınma açısından kazanç sağlaması,
• Eğitim, demokratik örgütlenme ve toplumsal uyum açısından öncü görev üstlenmesi,
• Kamu tarafından yaratılan ihtiyaç boşluğunu doldurmada en etkin model olması,
• Dünya genelinde 100 milyondan fazla kişiye istihdam sağlaması,
• Kooperatif üst birliğinin, kooperatif okulları, basın yayın organları ve bilgisayar bağlantılı bilgi bankaları bulunmasının toplum bilinçlenmesine katkı sağlaması,
• Kooperatif faaliyetlerinin girişimciliği ve nitelikli yöneticiliği artırabilmesi.

Konut Yapı Kooperatiflerinin Türleri

Konut yapı kooperatiflerinin türleri Türkiye, ABD ve İngiltere’deki uygulamalar bakımından incelenmiştir.

ABD’deki uygulamalarına örnek olarak aşağıdakiler gösterilebilir:

• Piyasa rayiçli kooperatifler,
• Sınırlı öz kaynak kooperatifleri,
• Kiralama kooperatifleri,
• Yaşlı konut kooperatifleri,
• Fabrikasyon (imal) konut toplulukları,
• Özel gereksinimli insanlar için konut kooperatifleri,
• Öğrenci konut kooperatifleri,
• Sanatçı konut kooperatifleri,
• İki taraflı konut birliği,
• Kooperatif benzeri diğer organizasyonlar.

İngiltere’deki konut yapı kooperatifi türleri aşağıdaki şekilde maddelenebilir:

• Devlet yardımı ile kurulan kooperatifler,
• Devlet desteği olmadan kurulan kooperatifler,
• Ortak konut sahipliği olan kooperatifleri,
• Ortaklık payı devirli konut kooperatifleri,
• Kiracı yönetimindeki konut kooperatifleri,
• Kısa ömürlü konut kooperatifleri,
• Kendi kendini inşa eden konut kooperatifleri.

Türkiye’ye baktığımızda ise konut yapı kooperatifi türleri aşağıdaki gibi listelenebilir:

• Konut yapı kooperatifleri,
• Toplu işyeri yapı kooperatifleri,
• Küçük sanayi sitesi yapı kooperatifleri.

Konut Yapı Kooperatiflerinin Finansman Kaynakları

Kooperatiflerde öz kaynak (kooperatifin kendi imkân ve olanakları ile yarattığı finansman kaynakları) ve dış kaynaklar olmak üzere iki çeşit finansman kaynağı bulunmaktadır.

Öz kaynaklar, esas olarak ortaklık payları (kooperatife girerken ödenen zorunlu sermaye) ve yedek akçelerden oluşmaktadır (S:76, Şekil 3-5). Yedek akçe, ilerde doğabilecek zararlar ya da amaçları gerçekleştirmek üzere ayrılan zorunlu karşılıklardır.

Dış kaynaklar iki ana başlıktan oluşur; kamu kurum ve kuruluşları tarafından sağlanan ucuz ve uzun vadeli krediler ile ticari banka kredileri.

Konut yapı kooperatifleri Türkiye’de; bankalar, sosyal güvenlik kuruluşları, Toplu Konut Fonu tarafından finanse edilmiştir.

Konut Yapı Kooperatiflerinin Sorunları

Konut yapı kooperatiflerinin en önemli sorunlarının başında, finansman sorunu gelmektedir. Konutun pahalı bir meta olması, özellikle dar gelirliler için konuta erişimi güçleştirmektedir. Konut kooperatifleri gibi kar amaçsız çalışan ve dar gelirliler için bir alternatif oluşturan konut kooperatiflerinin, günümüzde finansal açıdan kamusal olarak desteklenmemesi, bu sorunun çözümünü güçleştirmektedir.

Konut kooperatiflerinde karşılaşılan sorunlar aşağıdaki gibi sıralanabilir:

• Yeni ve düzenli finansal kaynak sağlanmasında yaşanan sorunlar,
• Altyapılı arsa sağlanmasında yaşanan sorunlar,
• Siyasi iktidarların, konut kooperatiflerini geliştirici politikalar izlememesi,
• Kooperatiflerle ilgili mevzuattaki yetersizlikler,
• Kooperatif ortaklarının kooperatifler ve işleyişi konusunda yeterince bilgi ve deneyim sahibi olmaması,
• Konut yapı kooperatiflerinin orta gelirliler için bir konut sunum biçimi olma özelliğini hızla yitirmesi,
• Kooperatiflerde, devlet denetiminin yetersizliği ve öz denetim eksikliği,
• Konut yapı kooperatifi inşaatı sonrası örgütlenmede yetersizlikler,
• Konut yapı kooperatifçiliğinin toplumda iyi anlaşılamaması,
• Örgütlenme konusunda eksiklikler ve yetersizlikler,
• Eğitim sorunu,
• Örgütlenme ve kooperatifler arası işbirliği sorunu,
• Denetim sorunu,
• Merkezi yönetimlerin ve yerel yönetimlerin amaç ve politikalarından kaynaklanan sorunlar.