Konut Yapı Kooperatifçiliği Dersi 2. Ünite Özet

Giriş

Hızlı nüfus artışı, plansız kentleşme, gelir seviyesinin düşüklüğü, toprak ve kent rantı, hane halklarında meydana gelen küçülmeler, imar afları, mevzuat, alternatif yatırım imkânları, finansman kaynaklarının yetersizliği, maliyetlerin yüksekliği sebebiyle gerek gelişmekte olan gerekse gelişmiş ülkeler için konut sorunu önemli bir problemdir. Türkiye’de konut sorunun başlıca sebebi konut açığının büyük ölçüde niteliksiz konutlardan kaynaklanıyor oluşudur. Bunun yanında ülkede konut edinme şeklinin, yüksek krediler sebebiyle, önceden birikimi olanların tekelinde gelişmesi ve alt-orta gelir gruplarının konut edinme olanaklarının sınırlı olması konut sorununu artırmaktadır.

Konut ve Konut Sorunu

Bir arada yaşayan insanların barınma ihtiyacına cevap veren yerlere konut denir. Konut gereksiniminin eksik ya da karşılanamaması durumunda konut sorunu ortaya çıkar. Nicel açıdan bakıldığında konut sorunu bir toplumda yasayan bireylerin barınma ihtiyaçlarını karşılayacak konutları sağlayamama durumu olarak tanımlanır. Nitel açıdan bakıldığında ise konut sorununun kalite, mekân ve altyapı gibi sorunlarla birlikte ele alınması söz konusudur.

TÜİK verilerine göre toplam konut stokunun %62’si inşaat yapı ruhsatlı ancak %33’ü iskân ruhsatlı konutlarından oluşmakta ve bu da niteliksiz konut sorununun önemini ortaya koymaktadır.

Konut sorunu; gecekondulaşma, arsa ve altyapı sorunları, psikolojik, sosyolojik ve fizyolojik sorunları da beraberinde getirmektedir.

Konut sorunu sosyal, fiziksel, toplumsal, yönetsel, siyasal, ekonomik, hukuksal ve teknolojik boyutlardan incelenmesi gereken bir sorundur.

Ekonomik açıdan bir yatırım malı olmanın yanı sıra bir tüketim malı olan konut, özellikle 1990’lı yıllardan sonra, inşaat sektöründe yaşanan teknolojik gelişmelerle birlikte verimli bir yatırım aracı haline gelerek ekonominin lokomotif sektörü olan inşaat sektörünü ve buna bağlı 250’ye yakın sektörü de canlı tutarak ekonomiye büyük bir katkı sağlamaktadır.

Konut sorununda önemli bir nokta, toplumun hangi kesimlerinin sağlıklı bir konut için gerçekten devlet desteğine gereksinimi olduğunu saptamaktır. Konutun tanımı sosyal mala ne kadar yakınlaşırsa, devletin konuta gereksinim duyanlara yönelik yardımını o oranda arttırması gerekmektedir.

Ekonomik kalkınma arttıkça konut sorunu azalmaktadır. Kentleşme ve göç yanı sıra düşük gelirli olan nüfus artış hızı konut sorununda önemli bir neden teşkil etmektedir.

Konut sorunlarının belirlenmesi, bu sorunların çözümü için devletin karar alması ve bu kararlar çerçevesinde hayata geçirilen tüm önlem ve eylemler konut politikası olarak ifade edilir.

Konut Sorununun Nedenleri

Konut sorunun nedenleri aşağıdaki gibi maddelenebilir:

• Nüfus artışı ve göçler,
• Hızlı ve plansız kentleşme,
• Kent rantı,
• Gelir düzeyinin düşük olması (yoksulluk),
• Gecekondulaşma ve imar afları,
• Afet ve istimlakler,
• Konut stokunun eskimesi,
• Demografik yapıdaki değişimler,
• İnşaat maliyetlerindeki artışlar,
• Kredi olanaklarının yetersizliği.

Nüfus artış hızının yüksek olması konut sorununun da artmasına yol açmaktadır. Türkiye’de doğurganlık oranının yüksekliği, çocuk ölümlerinin azalması, göçler, beslenme ve sağlık koşullarındaki iyileşmeler nüfus artış hızının yüksek olmasına neden oluşturan etkenler arasında yer almaktadır. 1927 yılında 13,6 milyon olan Türkiye nüfusu, 2016 yılında 79,8 milyona ulaşmıştır. Türkiye’de nüfusun %18,55’i İstanbul’da yaşamaktadır.

Nüfus artış hızı sebebiyle Türkiye’de konut üretimini artırmaya yönelik politikaların geliştirilmesine ihtiyaç bulunmaktadır. Özellikle toplu konut üretimine yönelik politikalar, üretimin artırılmasında önem taşımaktadır.

Kentleşme, kent sayısının ve kentlerde yaşayan nüfusun artması olarak tanımlanır. Genel olarak kentleşme; toplumun ekonomik, toplumsal ve siyasal yapısında önemli değişikliklere yol açtığı gibi, bireylerin tutum ve davranışlarında da değişikliklere yol açar.

Sanayileşmenin kentlerde yoğunlaşması ile hızlı ve plansız olarak ortaya çıkan kentleşme, konut sorununun temel nedenlerinden birini oluşturmaktadır. Plansız kentleşmenin önüne geçebilmek için projeler oluşturulmalı ve kentlerde meydana gelebilecek mekânsal, çevresel ve ekonomik sorunların önüne geçilmelidir.

Rant, herhangi bir maliyete katlanmadan, toprağın değer artışından elde edilen geliri ifade etmektedir. Projelendirme olmaksızın devam eden konutlaşma, kamu yatırımları, çevre düzenlemeleri, ulaşım olanaklarının artırılması gibi etkenler kentsel rantın ortaya çıkmasına sebep olur. Kentsel rantın büyüklüğünü etkileyen üç unsur; nüfus artışı, toplumsal gelişme ve kamu harcamalarıdır.

Kentsel rantı doğuran bazı yönetsel uygulamalar şu şekilde sıralanabilir:

• Yeni imar planlamaları,
• Kentsel dönüşüm projeleri,
• İyileştirme,
• Koruma amaçlı uygulamalar.

Kentsel alanlarda ortaya çıkan rant, bu alanlarda konut fiyatlarını ve kira fiyatlarını artırmakta, düşük ve orta gelirli hane halklarının konuta erişimini güçleştirmektedir.

Bu hane halkları, konut gereksinimlerini daha niteliksiz ya da kentin uzak yerlerindeki konutlarda karşılamak zorunda kalmaktadır.

Türkiye’de İzlenen Konut Politikaları

Türkiye’de uygulanan konut politikaları; planlı dönem öncesi (1923-45 ve 1946-60) ve planlı dönem olmak üzere iki başlık altında incelenebilir.

Kırsal nüfusun kentsel nüfustan fazla olduğu, bireylerin konut gereksinimlerini kendi çabaları ile karşılamaya çalıştıkları 1923-45 döneminde Ankara’nın memur kentine dönüşmesi ve buna bağlı olarak memurlara ilişkin konut politikaları uygulanmasına sebep olmuştur.

1925 tarihli 586 sayılı yasaya göre memurlar konut kooperatifleri kurabilmek için aylıklarının yarısı kadar avans alabiliyorlardı. Bunun sonucunda 1935 yılında ilk konut yapı kooperatifi Ankara’da kurulmuştur. 1945 yılında Çalışma Bakanlığı ve İşçi Sigortaları Kanunu (SSK) kurularak işçi kesimin konut edinmesine sorununa da çözüm arayışına gidilmiştir.

1945-1960 döneminde ise çok partili rejim ve ekonomik liberalleşme sonucunda endüstri alanındaki gelişmeler kentleşmenin ve buna bağlı konut sorunun etkisini önemli ölçüde artmıştır. Bu dönemde Emlak Kredi Bankası, 1946 yılında; ucuz konut yaptırmak, kredi vermek ve yapı sanayini geliştirmek üzere kurulmuş, yapılan binalardan on yıl bina vergisi alınmamıştır. 1958 yılında ise İmar ve İskân Bakanlığı kurularak politika geliştirilmiştir. Yine bu dönemde belediyelere konut yapma zorunluluğu getirilmiş, gecekondular yasaklanmıştır.

1963 yılında Türkiye’de planlı kalkınma dönemi başlamıştır. Türkiye’de bu tarihten itibaren, beş yıllık kalkınma planları çerçevesinde, planlı bir karma ekonomik model uygulamaya başlamıştır. Planlı dönemde, konut yatırımları verimsiz yatırımlar olarak görüldüğü için devletin konut üretimindeki payı % 10 ile sınırlı kalmıştır. Sosyal konutların yapımında vergi indirimleri ve bağışıklıkları ve kredilendirme politikaları etkin rol oynamıştır.

Beş yıllık kalkınma planlarından ilk dördünde, konut açığı ve gecekondu sorunu giderek artmış, ruhsatsız konut sayısı ruhsatlı konut sayısını geçmiştir. Bunların sebepleri arasında aşağıdaki nedenler gösterilebilir:

• Devletin konut yatırımlarını verimsiz yatırımlar olarak değerlendirmesi,
• Devlet tarafından sağlanan konut kredilerin amacına ulaşamaması,
• Sosyal Güvenlik Kurumu’nun kredilerinden bile dar bir kesimin yararlanabilmesi,
• Emlak ve Kredi Bankası tarafından konut edinmek için sağlanan kredilerin yetersizliği

Sonraları izlenen beş yıllık kalkınma planlarında konut yatırımlarına verimsiz yatırım olarak bakmaktan vazgeçilmiş, Doğu ve Güneydoğu Anadolu bölgelerine kalkınmada öncelikli bölge olarak yer verilmiş, çeşitli fonlar da kurularak konut yatırımı teşvik edilmiş alt gelir grubunun konut edinmesi için finansman sağlanmaya çalışılmıştır. 2001-2005 yıllarında, Marmara depremi sonrası, inşaat konusunda nitelikli eleman, malzeme ve denetim konularına ağırlık verilmiştir.

Dokuzuncu beş yıllık kalkınma planında (2007-2013), AB’ye üyelik süreci sebebiyle 7 yıllık bir süreci kapsamış, konut sosyal bir sektör olmaktan çıkıp ekonomik bir sektör olarak ele alınmıştır.

Son dönemdeki konut politikaları 1984 yılında kurulan TOKİ (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı)’nin 2013 yılından itibaren görev ve yetkileri değiştirilmesi ve konut yapımında aktif bir rol almaya başlamasıyla inşaat sektörüne dayalı bir ekonomik stratejisi benimsendiğini göstermektedir.

Türkiye’de Konut Üretiminde Yer Alan Sektörler

Konut üreticilerini belirleyen unsurlar aşağıdaki gibi sıralanabilir:

• Arsa mülkiyeti,
• Arsa değerlerindeki değişme,
• Nüfus artışı,
• Kentleşme hızı,
• İnşaatı malzemeleri sanayindeki gelişmeler,
• Cumhurbaşkanlığı politikaları.

Yukardaki etkenlere bağlı olarak konut sistemi içinde yerlerini almış sektörler üç madde ile incelenebilir:

• Özel sektör,
• Kamu sektörü,
• Konut yapı kooperatifleri.

Türkiye’de konut üretiminde en büyük paya sahip olan özel sektör konut üreticileri; bireysel konut üreticileri, inşaat müteahhitleri ve toplu konut şirketlerini kapsar. 1950’lerden itibaren ortaya çıkan yapsatçı müteahhitlikte, konutlar kar amacı için üretilip ihtiyacı olanlara satılır. Bu süreçte yapsatçı müteahhitler arsanın sağlanmasından konutun planlanmasına, konutun üretilip pazarlanmasına kadar tüm işlevleri yerine getirir. Sanayi ve Ticaret Odalarına kayıt yaptıran herkes yapsatçı müteahhit olabilir. Yapsatçı müteahhitlerin yaptığı konutlarla doyurulamayan konut ihtiyaç modern toplu konut üreten büyük çaplı yatırımcıları beraberinde getirmiştir.

Kamu sektörü konut üretiminde en büyük pay sahibi olan TOKİ, 2003 yılından bu yana aktif şekilde geniş ölçekli konut üretiminde yer almaktadır.

Konut yapı kooperatifleri, Türkiye’de konut üretiminde özel sektör ve kamu sektöründen sonra gelmektedir. Daha önceki yıllarda, özel sektörden sonar ikinci sırada yer alan konut yapı kooperatiflerinin konut üretimindeki payı günümüzde azalmıştır.

Konut Sorunun Çözümünde Konut Yapı Kooperatiflerinin Yeri

1988 yılında % 35,3’ünü üretmeye başlamışlardır. 1990’lı yıllardan itibaren ise konut üretiminde kooperatiflerin payı giderek azalmaya başlamış ve 2016’da bu pay %1,5’a düşmüştür.

Türkiye’de konut sorunun çözülebilmesi için konut yapı kooperatiflerinin avantajları şunlardır:

• Nitelikli konut üretiminde karlılığı değil toplumsal yararı gözetmesi,
• Devlet ve yerel yönetimlerce sağlanan desteklerin kullanılması,
• Dar gelirli nüfusun konut talebini karşılayarak plansız kentleşme ve gecekondulaşmanın önüne geçmekte etkin rol oynaması,
• Ülke ve aile ekonomisine katkısı,
• Toplum kalkınması ve sürdürülebilirliğine katkısı.

Türkiye’de geçmiş dönemlerde; TOKİ, belediyeler ve kooperatiflerin işbirliği ile başarılı toplu konut yapımları gerçekleştirilerek, konut sorununun çözümü için alternatifler oluşturulmaya çalışılmıştır.