Gayrimenkul Ekonomisi Dersi 7. Ünite Özet

Özel Bir Mal: Konut

Konut çok özel bir maldır. Birçok yönüyle diğer mallardan ayrılmaktadır. Konutun en önemli özelliklerinden biri uzun ömürlü olmasıdır. Diğer tüketim malları ile diğer tüketim malları ile kıyaslandığında konutlar oldukça dayanıklı tüketim mallarıdır. Belli bir asgari kaliteye sahip bir konutun ömrü en az 70 yıldır. Genellikle de bundan daha fazla bir süre kullanılabilirler. Gerekli bakımı ve yenileştirmeleri yapıldığında konutların ömrü 150-200 yıla kadar çıkar. Konutların ömrü bu denli uzun olmaları konut arzının büyük kısmının mevcut konutlardan oluşması anlamına gelmektedir. Konutun uzun ömürlü olması bir servet biriktirme aracı olarak kullanılmalarına neden olmuştur.

Konut Piyasası

Konutların alınıp satılması amacıyla konut alıcıları ile konut satıcılarının buluştuğu ortamlara konut piyasası adı veriyoruz. Konut piyasası fiziksel bir mekan olmak zorunda değildir. Önemli olan alıcı ve satıcıların konut alımı ve satımı amacıyla bir şekilde iletişim kurabilmeleridir. Konut piyasası birçok farklı özelliklere sahip muhitlerde yer alan, oldukça dayanıklı ve farklı özelliklere sahip yapılardan oluşan karmaşık bir piyasadır. Konutların bir birine benzememesi, yani heterojen olmaları fiyatlarının da bir birlerinden farklı olmaları sonucunu doğurur. Konut piyasaları incelenirken bütün bu özellikleri de göz önünde bulundurmamız gerekmektedir.

Konut piyasaları kendine has kurumlara sahiptir. Konut sahipliğinin tescil edilmesi, alım-satım işlemlerinin gerçekleştirilmesi, konut alımı için borç alınması gibi süreçler belirli kurumlar tarafından gerçekleştirilir. Bu kurumların yapısı ve işleyişi konut piyasasını etkileyebilmektedir. Konut piyasasındaki düzenleyici ve bürokratik kurumları bir kenara bırakırsak, konut piyasasındaki başlıca aktörleri aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:

• Ev sahibi-kullanıcı: Sahibi olduğu konutta ikamet edenler bu gruba dâhildir. Ev sahibi kullanıcılar konutu hem barınma hizmetlerinden faydalanmak amacıyla hem de bir değer muhafaza ve yatırım aracı olarak satın alırlar.
• Ev sahibi: Bu gruba dahil olanlar satın aldıkları konutlarda ikamet edemezler. Bu konutlardan kira geliri elde ederler. Bu gruptaki yatırımcı olarak nitelendirilirler.
• Kiracılar: Bu gruptakiler ikamet ettikleri konutun sahibi değillerdir. Konutun sağladığı barınma hizmetlerini satın alan kimseler kiracılardır.
• İnşaat firmaları: Konut piyasanın arz cephesini oluştururlar. Yeni konutların üretimini yapan firmalardır. İnşaat firmaları özel sektörün sahip olduğu firmalar olabildiği gibi kamusal teşebbüsler de olabilmektedir.
• Finans kurumları: finans kurumları konut almak isteyenlere ve inşaat firmalarına ihtiyaçları olan kredileri sağlayan kurumlardır. Ülkemizde konut piyasasına kredi sağlayan finans kurumları bankalardan oluşmaktadır. Bununla birlikte başka ülkelerde bankaların dışında konut piyasasına kredi sağlayan kurumlarda mevcuttur.

Konut Talebi

Konut talebi konut fiyatları ile satın alınmak istenen konut miktarı arasındaki ilişkiyi tanımlar. Konut talebi hane halklarının diğer faktörler sabitken çeşitli fiyatlardan satın almak istedikleri konut veya barınma miktarıdır. Dolayısıyla konut talebinin temel belirleyicisi konut fiyatlarıdır. Konut talebi ile konut fiyatları arasında negatif bir ilişki vardır.

Konut talep esnekliği konut talebinin fiyata olan duyarlılığının bir ölçüsüdür. Konut talebi ile fiyat arasındaki negatif ilişki nedeniyle bu esneklik her zaman negatif olacaktır. Konut talep esnekliği -1 ise konut fiyatlarındaki %1 oranındaki bir artışın konut talebi %1 azaltacağı sonucuna varırız.

Konut Talebini Etkileyen Diğer Faktörler

Reel Gelir

Hane halkı gelirini istihdamdan ve servetten kaynaklanan nakit akışı oluşturur. İstihdamdan gelen nakit akışı ücretidir. Servet ise sahip olunan reel ve finansal varlıklardır. Bu varlıklardan kira, faiz ve kar geliri elde edilir. Hane halkının toplam geliri hane halkının kısa dönemli bütçe kısıntısını oluşturur. Elde edilen gelir hane halkının kredi ödemeleri, ısınma ve aydınlatma giderleri veya kira ödemleri gibi konut hizmetlerinin maliyetlerini karşılamak için kullanılır. Hane halkının geliri arttıkça talep edeceği konut hizmetleri miktarı da artacaktır.

Servet ve Gelir

Günlük kullanımda gelir ve servet sık sık aynı anlamda kullanılır. Bununla birlikte her ikisi de bir birleriyle ilişkili, fakat tamamen farklı kavramlardır.

Cari Gelirin Rolü

Her ne kadar gelirin konut talebi üzerindeki etkisi servetten daha zayıf olsa da, cari gelirin önemli olduğu durumlar söz konusudur. Servet ile cari gelir arasındaki ilişki oldukça zayıftır. Bunun nedeni servet kavramının içinde beşeri servetin de yer almasıdır.

Demografik ve Sosyal Faktörler

Konut talebini etkileyen bir diğer faktör nüfus ve yeni hane halkı oluşumudur. Konut talebini anlayabilmek için veya gelecekteki konut talebini sağlıklı bir şekilde tahmin edebilmek için hane halkı oluşumunun konut talebi üzerindeki etkilerini iyi anlamak gerekmektedir.

Nüfus

Hane halklarının sayısı ve kompozisyonu birçok sosyolojik ve ekonomik faktör tarafından belirlenir. Nüfusun yaş dağılımını doğum ve ölüm oranları belirler. Bu yaş dağılımı ise hane halkı büyüklüğünü ve yeni hane halkı oluşumunu, dolayısıyla hane halkı sayısını etkileyecektir.

Göçün bir başka şekli de ülkeler arası göçtür. Ülkeler arası göçler hane halkı sayısını dramatik bir şekilde arttırabilmekte ve göçün yoğunlaştığı bölgelerde konut talebini hızlı bir şekilde arttırabilmektedir.

Göç alan ülkelerdeki hane halkı sayısı artarken, göç veren hane halkı sayısı ise azalmaktadır.

Evlenme ve Boşanma Oranları

Hane halkı sayısını etkileyen bir diğer faktörde evlenme ve boşanma oranlarıdır. Evlilikler hane halkı sayısını arttıracaktır. Daha önce aileleri ile yaşayan gençler evlenerek yeni bir aile kurmaktadır. Bugün geçmişte olduğu gibi birden fazla aileden oluşan geniş hane halkları yoktur.

Boşanmaların artması da hane halkı sayısını arttıracaktır. Bunun nedeni boşanan bireylerin tekrar aileleri ile birlikte yaşamak yerine tek başına yaşamayı tercih etmeleridir. Bu durum erkeler için olduğu kadar kadınlar içinde böyledir.

Konut Kredisi Faiz Oranları

Konut alımlarının çok büyük bölümü konut kredileri ile gerçekleşmektedir. Konut kredilerinin maliyetini belirleyen en önemli unsur ise faiz oranlarıdır. Faiz oranları zaman içerisinde sabit değildir. Konut kredisi faizlerinin yükselmesi alınan kredi karşılığında daha fazla faiz ödenmesi, dolayısıyla konut maliyetinin artması anlamına gelir.

Konut Fiyatları ile İlgili Beklentiler

Hane halkları genellikle konut fiyatlarının artması yönünde beklentilere sahip ise, planladıkları konut satın alma işlemini bugünden gerçekleştirilecektir. Bunun nedeni fiyat artışından korunmak veya fiyat artışından kazanç elde etmek isteğidir.

Kiralık Konutların Maliyeti ve Satın Alma Tercihleri

Barınma hizmeti satın alacak hane halklarının vermesi gereken en önemli karar bu ihtiyaçlarını bir konut satın alarak mı yoksa kiralayarak mı giderecekleridir. Türkiye İstatistik Kurumunun verilerine göre Türkiye deki hane halklarının yaklaşık %74’ü ikamet ettikleri evin sahibidir. Kalan %26’lık kesim ise kiracıdır. Bu rakamlara lojmanlarda ikamet eden ve bu iki alternatiften daha farklı bir yolla barınma ihtiyacını gideren hane halkları dahil değildir.

Sık sık yer değiştirmek zorunda olan insan hakları için kiralama satın almadan daha az maliyet içerebilir. Mobil hane hakları her yer değişikliğinde bu maliyetlere katlanmak istemeyecektir. Bu nedenle sık sık yer değiştiren hane halkları ikamet ettikleri konutu satın almak yerine kiralamayı seçeceklerdir. Konut sahipliğinin maliyetlerini aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:

• Kredi ve faiz ödemeleri
• Alım-satım işlem maliyetleri
• Konut vergisi
• Konut sigortası
• Ev araç ve giderleri
• Tamir ve bakım maliyetleri
• Elektrik, gaz, su vb. giderler
• Diğer konut hizmetleri (aidatlar vb.)

Kiracılar için işlem maliyetleri ise çok daha azdır. Genellikle bir veya iki aylık kiranın depozito olarak peşin ödenmesi, emlak komisyoncusuna ödenecek komisyon ve kiralık konut aranmasından ibarettir.

Konut Arzı

Konut arzı konut fiyatları ile konut stoku arasındaki ilişkiyi ifade eder. Konut arzı farklı konut fiyatlarında toplum konut stokudur. Kısa dönemde konut stoku sabittir.

Konut Piyasasına Devletin Müdahalesi

Günümüzde konut piyasaları tam rekabet piyasası olmaktan uzaktır. Bunun sebeplerinden biri devletin konut piyasalarına çeşitli şekillerde müdahale etmesidir. Devletin konut piyasalarına müdahalelerinin çeşitli amaçları olabilir. Bunları üç temel gruba ayırabiliriz. Birincisi piyasanın etkin çalışmadığına verilip kaynakların etkin dağılımını sağlamak amacıdır. İkinci gruptaki neden ekonomideki servetin veya gelirin dağılımını daha iyileştirmek amacı ile ilgilidir. Üçüncü gruptaki nedenler ise politik veya sosyal nedenlerdir.

Hukuki Altyapının Sağlanması

Devletin konut piyasasına yaptığı müdahalelerin en yaygını piyasanın etkin çalışmasını sağlayacak hukuki altyapıyı oluşturmasıdır. Konut taşınmaz bir varlık olduğu için mülkiyet haklarının çok iyi tanımlanması ve bu hakların korunması gereklidir. Devlet bu konularda gerekli hukuki çerçeveyi oluşturarak konut piyasasının etkin çalışmasına yardımcı olur.

Arazi Tahsisatı ve Kullanımının Düzenlenmesi

Devlet konut piyasası ile ilgili düzenleme alanlarından biri arazi tahsisi ve arazi kullanımıdır. Kamu arazilerinin tahsisi ve bu arazilerin konut inşasında nasıl kullanılacağının belirlenmesi konut maliyetlerini doğrudan etkileyen düzenlemelerdir.

Devlet konut amacıyla kullanılacak binalarda bulunması gereken asgari özellikleri belirleme şansına sahiptir. Bu asgari özelliklere sahip olmayan binaların inşasına izin verilmez. Belirlenecek asgari standartlar konutların maliyetlerini etkileyecek ve bu da piyasada oluşan fiyatlara yansıyacaktır.

Kira Kontrolleri

Devlet bazı durumlarda doğrudan fiyatlara müdahale edebilmektedir. Devletin fiyatlara müdahalesi kiraların kontrol edilmesi şeklinde gerçekleşmektedir. Genellikle toplumdaki servet dağılımını ve belli bir bölgedeki nüfus profilini etkilemek amacıyla uygulanan bu müdahale yöntemi kiraların çok hızlı yükseldiği, yoğun nüfusa sahip büyük şehirlerde gözlemlenmektedir.

Kira kontrollerinin diğer bir türü ise yumuşak kira kontrolleri veya ikinci nesil kira kontrolleri adı verilen uygulamadır. Yumuşak kira kontrolleri çok farklı şekillerde uygulanabilmektedir. Yumuşak kira kontrollerinin yaygın olarak görülen şekli kiraların otomatik olarak görülen şekli kiraların otomatik olarak enflasyon oranı kadar artırılmasıdır. Ev sahipleri özel şartları olduğunu iddia ederek bu uygulamadan muaf tutulmalarını isteyebilmektedirler.

Vergiler ve Sübvansiyonlar

Vergiler ve sağlanan sübvansiyonlar devletin konut piyasasına müdahalesinin bir diğer yöntemidir. Vergiler konut sahipliğinin ve konut üretiminin maliyetlerini artırdığı için konut fiyatlarını artırıcı bir etki yaratacaktır.

Sübvansiyonlar talep cephesine uygulanabildiği gibi arz cephesine de uygulanabilmektedir. Talep cephesine, yani hane halklarına yapılacak sübvansiyonlar konut talebini artıracağı için konut piyasasındaki fiyatları artıracaktadır. Buna karşılık konut üreticilerine yapılacak sübvansiyonlar konut fiyatlarını aşağı çekecektir.

Konut Arz Edilmesi

Devletin konut piyasasına diğer bir müdahale şekli de bizzat konut üreterek arz etmesidir. Bu müdahale türü genellikle düşük gelir grubuna konut sahibi olma imkanı sağlanması yapılır. Sosyal konutlar olarak özetlenen bu tür müdahalenin üç aşaması vardır. İlk aşama hızlı kentleşme nedeniyle ortaya çıkan asgari konut hizmeti ihtiyacının karşılanmasıdır. Orta ve düşük gelir düzeyindeki hane halkları tarafından artan konut talebi hükümetleri sosyal konutlar sağlamaya teşvik eder. İkinci aşama konut kalitesinin artırılmasıdır. Son aşama devletin piyasaya doğrudan müdahalesinin sona ermesidir.

TOKİ Örneği

Türkiye’de 1980’li yıllarda ekonomik büyümeye bağlı olarak hızlanan kentleşme konut talebini artırmıştır. Artan konut ihtiyacını giderebilmek amacıyla geliştirilen çözümlerden bir Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi (TOKİ) Başkanlığı’nın kurulması olmuştur.

Hedonik Fiyat Modeli

Konut arzı ve talebi konut piyasasındaki çeşitli etkileri analiz etmek için kullanışlı bir model olmasına rağmen herhangi bir konutun fiyatını öngörebilmeyi kolaylaştırmamaktadır. Konut heterojen bir madır ve neredeyse her konut bir diğerinden farklıdır.

Konut Balonları

2008 yılında baş gösteren küresel finans krizi Amerikan konut piyasasında başlamıştır. Krizi ateşleyen olay Amerikan konut piyasasında balon adını verdiğimiz ve sürekli spekülatif fiyat artışlarını ifade eden eğilimin tersine dönmesi ve konut fiyatlarının düşmeye başlaması olmuştur.

Peki konut balonları nasıl oluşur? Bütün piyasalardaki balonlar aynı mekanizmayla oluşurlar. Önce piyasada alınıp satılan mal veya hizmetlere olan talep herhangi bir faktör nedeniyle artar. Arzın inelastik olduğu piyasalarda bu talep artışı fiyattaki artışla sonuçlanır. Konut balonu patladığında ekonomide yaratacağı etkiler oldukça büyük ve kapsamlı olabilmektedir. Konut balonunun patlamasıyla birlikte konut fiyatlarında oluşan aşağı doğru gidiş konut sahiplerini etkileyecektir.