Gayrimenkul Ekonomisi Dersi 3. Ünite Sorularla Öğrenelim

Kentsel Mekan

1. Soru

Kentsel mekan piyasası nedir, açıklayınız?

Cevap

Kentsel mekan piyasası, taşınmazların kullanımı amacıyla oluşan bir piyasadır. Bu piyasa, mekan “kullanım piyasası” olarak ya da “kira piyasası” olarak da adlandırılmaktadır. Kentsel mekan piyasasında talebi oluşturan başlıca aktörler bireyler, hanehalkları ve firmalardır. Kentsel mekan piyasası arzını belirleyen aktörler; taşınmazlarını kiralayan gayrimenkul sahipleridir. 


2. Soru

Mekan kullanım piyasasının bölünmüş yapısının temel nedeni nedir?

Cevap

Mekan kullanım, ya da mekan piyasası oldukça bölünmüş bir yapıya sahiptir. Bölünmüş yapının temel nedeni, mekan kullanıcılarının belirli lokasyonlarda yer alan spesifik mekan türlerine ihtiyaç duymalarıdır. Örneğin, finans şirketleri genellikle Merkezi İş Alanı (MİA)’da yer alan ofis binalarına ihtiyaç duymaktadır. İstanbul örneğinde gördüğümüz üzere, finans-sigorta gayrimenkul sektöründeki büyük şirketler genellikle İstanbul MİA’sı olarak tanımlanan Beyoğlu-Beşiktaş-Şişli-Maslak kentsel aksındaki ofis binalarında yer almaktadır.

Piyasa arzındaki bölünmüşlüğün temel nedeni ise, fiziksel, konumsal ve mimari koşullardaki farklılıklardır.


3. Soru

Ofis alanı kullanım talebindeki artışın nedenleri nelerdir?

Cevap

Ofis alanı kullanım talebindeki bu artışın nedenleri; ulusal faktörler, yerel faktörler ve teknolojik gelişmeler olarak özetlenebilir. teknolojik gelişmelerle birlikte daha büyük ofis alanlarına ihtiyaç duyulması (ofiste kişi başına düşen bilgisayar sayısında artış, fax, fotokopi makinası kullanımında artış, vb.) da ofis alanı talebinde artışa neden olmuştur. 


4. Soru

Ofis alanını talebini belirleyen en önemli faktör nedir, açıklayınız?

Cevap

Ofis alanı talebi, çalışan sayısının bir fonksiyonu olarak tanımlanmaktadır. Zaman içinde ofis kullanımı gerektiren işgücü ihtiyacındaki artış ile birlikte ofis alanı talebi de artmaktadır. Bu artış, talep eğrisinin sağa kayması ile gösterilmektedir.


5. Soru

Uzun dönem marjinal maliyet (LRMC) neleri içermektedir?

Cevap

Uzun dönem marjinal maliyeti (LRMC) gayrimenkulün inşa edileceği araziyi satın alma maliyetini, inşaat maliyetini ve girişimcinin eline geçmesi gereken minimum kar marjını içermektedir.


6. Soru

Ofis alanı arz eğrisi nedir?

Cevap

Kentsel iktisatçılar, mekan piyasası arz eğrisini “dirsekli” eğri olarak tanımlamaktadırlar. Dirsekli arz eğrisi bir köşe (dirsek) noktasına sahiptir ve sürekli bir eğri değildir. Arz eğrisi, mevcut ofis alanı miktarında (5 milyon feet kare) dikey bir eğri olarak tanımlanmıştır. Dikey eğri, ofis alanı arzının kısa dönemde tam esnek olmayan bir yapıya sahip olduğunu göstermektedir. Sonuç olarak, ofis alanı talebinin artması ya da azalması kısa dönemdeki ofis alanı arzını etkilemeyecektir. 


7. Soru

Kapitalizasyon oranı nasıl hesaplanır?

Cevap

Birim başına net kira gelirinin birim alan piyasa fiyatına bölünmesiyle bulunur.

Kapitalizasyon oranı, söz konusu yatırımın (örne imizde gayrimenkul geli tirme projesinin) cari verimini yani cari getirisini hesaplamaktadır. Diğer bir değiş le, yatırımcının %1’lik yatırım ba şına elde ettiği net gelir oranını vermektedir.


8. Soru

Mekan piyasalarında kira değerlerinin gelecekte hangi yönde hareket edeceği nasıl belirlenir?

Cevap

Mekan piyasalarındaki (ofis, konut, alı veri merkezi, vb.) kira değerlerinin gelecekte hangi yöne hareket edeceğini tahmin edebilmek, gayrimenkul piyasası yatırımcıları için oldukça önemlidir. Arz eğrisinin şekli ve dolayısıyla eğimi, kira değerlerinin tahminlenmesinde yatırımcılara önemli bir bilgi vermektedir. Çünkü, deği şen talep kar şısında piyasa denge kira değerlerinin hangi seviyede oluşacağını arz eğrisi belirlemektedir.


9. Soru

Ofis alanı arz eğrisinin pozitif eğimli olmasının nedeni nedir?

Cevap

Pozitif eğimli arz eğrisi, marjinal maliyetin yani gayrimenkul geliştirme maliyetinin uzun dönemde arttığını göstermektedir. Arz eğrisinin pozitif eğimli olmasının temel nedeni; artan ofis alanı talebi karşısında kentsel arazinin sınırlı olmasıdır. Kentsel arazinin sınırlı olması, sözkonusu piyasada “konum rantının” oluşmasına neden olmaktadır. Şöyle ki, mekan kullanıcıları aynı konumdaki aynı mekanın kullanımı için daha fazla kira ya da fiyat ödemeye razı olmaktadırlar. Başka bir deyişle, piyasada kentsel arazi kıtlığından kaynaklanan bir kıtlık rantı mevcuttur.


10. Soru

Ofis alanı arz eğrisinin negatif eğimli olmasının nedeni nedir?

Cevap

Negatif eğimli arz eğrisi ise, marjinal maliyetin yani gayrimenkul geliştirme maliyetinin uzun dönemde azaldığını göstermektedir. Azalan eğimli arz eğrisi, konum rantının zaman içinde azaldığını ifade etmektedir. Konum rantının azalması genellikle söz konusu konumun merkezi olma ya da erişilebilir olma özelliğini kaybetmesi sonucu oluşmaktadır. Özellikle otomotiv, teknoloji ve telekomünikasyon sektörlerindeki gelişmelerle birlikte kentlerin merkezi alanları,
merkezden uzak (periferik) alanlara kıyasla değer kaybına uğramıştır. Kentin merkezindeki konumsal rantın azalması da uzun dönem denge kira değerlerinin düşmesine neden olmuştur. 


11. Soru

Gayrimenkul piyasa değeri nasıl hesaplanır?

Cevap

Bir gayrimenkulün piyasa değeri, söz konusu gayrimenkulün ürettiği net kira gelirinin kapitalizasyon oranına bölünmesi ile hesaplanmaktadır. Bu değerleme yöntemi, gayrimenkulün yalnızca bir yıllık sabit gelirini baz alan klasik bir yöntemdir ve literatürde “direkt” ya da “doğrudan kapitalizasyon” olarak tanımlanmaktadır.


12. Soru

Kapitalizasyon oranını etkileyen faktörler nelerdir?

Cevap

Kapitalizasyon oranını etkileyen üç temel faktörden bahsetmek mümkündür. Bu faktörler; sermayenin fırsat maliyeti, kira gelirindeki büyüme beklentileri ve risk seviyesidir.


13. Soru

Sermayenin fırsat maliyetini kapitalizasyon nasıl etkiler?

Cevap

Yatırım aracı olarak gayrimenkuller sadece diğer gayrimenkuller ile değil, hisse senedi ve bono/tahvil gibi diğer sermaye piyasası varlıkları ile de rekabet içindedirler. Sermayenin fırsat maliyeti olarak tanımladığımız gayrimenkul yatırımlarına alternatif olan yatırımların getiri oranları, gayrimenkul yatırımlarına olan talebi doğrudan etkilemektedir. Başka bir deyişle, piyasa faiz oranları, hisse senedi getirileri, devlet tahvili ya da finansman bonosu getirilerinin göreceli olarak düşük olduğu dönemlerde, yatırımcıların gayrimenkul sektörüne yatırım yapma talebi artmaktadır. Artan yatırım talebi karşısında, yatırımcı gayrimenkulün ürettiği 1 birimlik (%1’lik) kira geliri başına daha fazla fiyat ödemeye razı olmaktadır. Bu durum da, kapitalizasyon oranının azalmasına neden olmaktadır.


14. Soru

Kira gelirindeki büyüme beklentileri kapitalizasyon oranını nasıl etkiler?

Cevap

Gayrimenkul sektöründeki potansiyel yatırımcılar ileriye dönük hareket etmektedir. Yatırımcının söz konusu gayrimenkulden gelecekte elde etmeyi planladığı net kira gelirinin artma ya da azalma beklentileri yatırım kararını etkilemektedir. Gelecekte kiraların artacağı beklentisinde olan bir yatırımcının, 1 birim net gelir başına ödemeye razı olduğu fiyat yükselmektedir. Bu durumda da, kapitalizasyon oranının azalması beklenmektedir.


15. Soru

Risk faktörü kapitalizasyon oranını nasıl etkiler?

Cevap

Potansiyel yatırımcı, gayrimenkulün gelecekte üreteceği net kira gelirinin alternatif yatırım araçlarının sunduğu gelir miktarından daha risksiz olacağını düşünüyorsa, 1 birim (%1) net gelir başına ödemeye razı olduğu fiyat yükselecektir. Diğer etkenler sabit iken, risk almak istemeyen bir yatırımcının göreceli az riskli yatırım araçlarına daha fazla fiyat ödemek istemesi doğaldır. Sonuç olarak, kapitalizasyon oranı azalacaktır.


16. Soru

Konum rantı nasıl oluşmaktadır?

Cevap

Kentsel arazinin sınırlı olması, sözkonusu piyasada “konum rantının” oluşmasına neden olmaktadır. Şöyle ki, mekan kullanıcıları aynı konumdaki aynı mekanın kullanımı için daha fazla kira ya da fiyat ödemeye razı olmaktadırlar. Başka bir deyişle, piyasada kentsel arazi kıtlığından kaynaklanan bir kıtlık rantı mevcuttur.


17. Soru

Doğrudan kapitalizasyon nedir?

Cevap

herhangi bir gayrimenkulün piyasa değeri, söz konusu gayrimenkulün ürettiği net kira gelirinin kapitalizasyon oranına bölünmesi ile hesaplanmaktadır. Bu değerleme yöntemi, gayrimenkulün yalnızca bir yıllık sabit gelirini baz alan klasik bir yöntemdir ve literatürde “direkt” ya da “doğrudan kapitalizasyon” olarak tanımlanmaktadır.


18. Soru

Sermayenin fırsat maliyeti nedir?

Cevap

Sermayenin fırsat maliyeti olarak tanımladığımız gayrimenkul yatırımlarına alternatif olan yatırımların getiri oranıdır.


19. Soru

MİA nedir? İstanbul MİA'sı neresidir?

Cevap

Finans şirketleri genellikle Merkezi İş Alanı (MİA)’da yer alan ofis binalarına ihtiyaç duymaktadır. İstanbul örneğinde gördüğümüz üzere, finans-sigorta-gayrimenkul sektöründeki büyük şirketler genellikle İstanbul MİA’sı olarak tanımlanan Beyoğlu-Beşiktaş-Şişli-Maslak kentsel aksındaki ofis binalarında yer almaktadır.


20. Soru

Mekan piyasasında artı bir birim yeni kullanım alanı üretmenin uzun dönem marjinal maliyeti nedir?

Cevap

Mekan piyasasında artı bir birim yeni kullanım alanı üretmenin uzun dönem marjinal maliyeti; gayrimenkulün inşa edileceği araziyi satın alma maliyetini, inşaat maliyetini ve girişimcinin eline geçmesi gereken minimum kar marjını içermektedir.


Kayıt Yenileme (Ders Ekle Sil)
7 Şubat 2022 Pazartesi