Emlak Finans ve Emlak Değerleme Dersi 5. Ünite Sorularla Öğrenelim

Günümüzde profesyonel gayrimenkul değerlemenin gereklilikleri nelerdir?

Günümüzde ise profesyonel değerleme, piyasa hakkında seçici bir araştırmanın yapılmasını, gerekli verilerin toplanmasını, uygun analitik tekniklerin kullanılmasını, bilgi ve tecrübeyi ve profesyonel hüküm vermeyi gerektirir.

Değerleme süreci hanmgi aşamalardan oluşur?

Değerleme süreci şu aşamalardan oluşur:
• Değerleme Sorununun Tanımlanması
• İşin Kapsamının Tanımlanması
• Verilerin Toplanması ve Gayrimenkulün Tanımlanması
• Veri Analizi
• Arsa/Arazi Değer Tahmini
• Değerleme Yöntemlerinin Uygulanması
• Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması ve Son Değer Tahmini
• Değerleme Raporu

Değerleme Sorununun Tanımlanmasını açıklayınız?

Değerleme Sorununun Tanımlanması
Değerleme sürecinde ilk adım değerleme sorununun açık bir şekilde ifade edilmesidir. Bu işlem, hem değerlemenin sınırlarını belirler hem de görev ile ilgili belirsizlikleri engeller. Değerleme uzmanının müşteriyi ya da olası kullanıcıyı tanımlaması, değerlemenin kullanım amacının bilinmesine yarar, bu da işin kapsamının belirlenmesinin bir parçasıdır.

Değerlemenin kullanım amacını açıklayınız?

Değerlemenin kullanım amacı, müşterinin değerleme raporundaki bilgileri nasıl kullanacağıdır. Değerlemenin amacı ise bir çeşit değer (piyasa, kullanım, faal işletme, yatırım, vergi değeri) oluşturmaktır. Değerlemenin kullanım amacı ile değerlemenin amacının uyumlu olması gerekir.

Değerleme sorunu belirlenirken gayrimenkul ile ilgili hangi bilgiler tanımlanmalıdır?

Değerleme sorununun belirlenmesi için konu gayrimenkul ile ilgili bilgiler tanımlanmalıdır. Gerekli olan başlıca bilgiler:
• Konum, fiziki, yasal ve ekonomik özellikler,
• Değerlemeye tabi tutulacak mülkiyet hakları,
• Gayrimenkul dışında değerlenecek varlıklar,
• Arsa kullanımındaki kısıtlamalardır.

Değerleme sürecinde yer alan "İşin Kapsamının Tanımlanması"nı açıklayınız?

İşin Kapsamının Tanımlanması
Değerleme sürecinde ikinci adım işin kapsamının tanımlanmasıdır. İşin kapsamı bir görevde araştırılan  bilginin miktarı, tipi ve uygulanan analizdir. İşin kapsamını açıklamak, değerleme uzmanına gerekli kaynakların ve verilerin tanımlamasına yardımcı olur ve değerleme sürecinde sonraki adımları planlamasına yardımcı olur. Değerleme uzmanı işin kapsamını belirlerken değerlemeyi etkileyebilecek olağanüstü varsayımları ve hipotetik koşulları da tanımlamalıdır. Olağanüstü varsayımlar, kesin olmayan bilgileri gerçek olarak kabul eder. Hipotetik koşullar ise var olanın tersidir. Olağanüstü varsayımların ya da hipotetik koşulların kullanılıp kullanılmaması değerleme sorununun kullanım amacına bağlıdır.

Değerleme sürecindeki "Verilerin Toplanması ve Gayrimenkulün Tanımlanması"nı açıklayınız?

Verilerin Toplanması ve Gayrimenkulün Tanımlanması

Değerleme sürecinde üçüncü adım verilerin toplanması ve gayrimenkulün tanımlanmasıdır. Genel olarak değerleme analizinde veriler üç grupta toplanabilir. Bunlar: Genel veriler, özel veriler ve rakip arz ve talep verileridir.

Genel veriler gayrimenkul değerini etkileyen sosyal, ekonomik, kamusal ve çevresel güçler hakkındaki bilgilerden oluşur. Bunlar: Ekonomik trendler, demografik yapı, kamu düzenlemeleri, inşaat faaliyetlerindeki trendler, inşaat maliyetleri, vergiler ve finansmandır.

Özel veriler, değerlemesi yapılan gayrimenkul, emsal satışlar ve kiralık gayrimenkullerle ilgili yerel piyasa özellikleri hakkındaki ayrıntıları içerir. Bu veriler, en etkin ve verimli kullanımı saptamak ve piyasa değerinin takdirini geliştirmek amacıyla kullanılır. Veri kaynakları da kamu kayıtları (tapular, tescil edilmiş kira sözleşmeleri), gazeteler (ilan edilmiş satış fiyatları ve kiralar), emlak danışmanları, kredi verenler, yükleniciler, gayrimenkul sahipleri ve kiracılar gibi piyasa katılımcılarını içermektedir.

Rakip gayrimenkullerin arzı, değerlemesi yapılan gayrimenkul için gelecekteki talep ve gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımıdır. Bu veriler, değerleme uzmanının gayrimenkul için güncel ve gelecekteki talebi tahmin etmesinde yardımcı olacaktır.

Değerleme sürecinde yer alan “veri analizi” konusunu açıklayınız

Veri Analizi; Piyasa analizi, belirli bir ekonomik mal veya hizmet için piyasanın belirlenmesi araştırmasıdır.

Değerleme sürecinde "piyasa analizinin" hizmet ettiği temel fonksiyonları açıklayınız?

Piyasa analizi kabul gören üç değerleme yöntemi için veri sağlar ve iki temel fonksiyona hizmet eder. Bunlar:

• Yerel gelişimlerin gözönüne alındığı bir perspektif oluşturur. Dolayısıyla pazarlanabilirlik konusunda bize bilgi verir.
• Arz-talep değişiklikleri, uzmana değerlerin zaman içinde nasıl değiştiği konusunda bir gösterge verir.

Değerleme sürecinde piyasa analizi yapılırken "veri" kimlerden toplanır?

Değerleme sürecinde verilerin bir kısmı alıcılar, satıcılar, kiracılar, kiraya verenler, ipotek kredisi verenler, ipotek kredisi kullananlar, geliştiriciler, inşaatçılar, yöneticiler, mal sahipleri, yatırımcılar ve emlak danışmanları gibi gayrimenkul piyasasını oluşturan bireyler ve firma gruplarından alınır.

Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri nelerdir? Ve bu yöntemlerde Piyasa Analizinin nasıl Kullanılır?

Satışların Karşılaştırılması

Piyasa analizi değerleme uzmanına, rakip gayrimenkulleri tanımlamasına ve bunların konu gayrimenkulle karşılaştırılabilirlik derecelerini tam olarak saptamasına yardımcı olur. Piyasa analiziyle kazanılan güncel piyasa şartlarının tam olarak anlaşılmasıyla, değerleme uzmanı emsal gayrimenkullerin satış fiyatlarını, satışların yapıldığından beri piyasa şartlarında meydana gelmiş olabilecek değişiklikler için düzeltebilir.

Maliyet

Piyasa analizi değerleme uzmanına, güncel inşaat maliyetleri ve piyasa şartları hakkında bilgi sağlar. Bu bilgi değerleme uzmanının bir girişimcinin beklediği kârı ve herhangi bir ekonomik avantajı veya inşa edildiğinden beri gayrimenkulün eskimeden dolayı karşılaştığı zararı tahmin etmesine yardımcı olur.

Gelir Kapitalizasyonu

Piyasa analizi sürecinde, değerleme uzmanı aynı zamanda piyasa kiraları, güncel ve beklenen getiri oranları ve konu gayrimenkulün kendi özel piyasasındaki rekabetçi durumuna ilişkin veriler de toplar. Gelir kapitalizasyonu yönteminde bu bilgi, konu gayrimenkul için beklenen kiralanma veya satılma oranı, konu gayrimenkulün olasılıkla yakalayacağı piyasa payı, gelecekte edineceği olası gelir akışı ve gelir akışı projeksiyonu veya yıllık gelir beklentisine uygulanacak uygun bir iskonto veya kapitalizasyon oranını saptamak için kullanılır.

Gayrimenkul değerleme yöntemlerinde "Piyasa Yöreleri" ve "Komşuluk Çevreleri" kavramlarını tanımlayınız?

Piyasa yöresi, içinde konu gayrimenkulün piyasa katılımcılarının rekabet ettiği, tanımlanmış coğrafi yöredir. Bir piyasa yöresi sınırlarını tanımlamak için konu gayrimenkulün çevresi incelenir. Burada çizilen sınır, konu gayrimenkulün değerini etkileyecek bütün etkenleri kapsamalıdır. Piyasa yöresinin analizi, içinde gayrimenkulün değer takdirinin geliştirildiği bir çerçeve veya bir kapsam sağlamaya yardımcı olur. Analiz etki alanını tanımlar ve içinde değerleme uzmanının değer yöntemlerinin uygulanması için verilerin arandığı potansiyel sınırları çizer.

Bir piyasa yöresinin sınırlarını tanımlamak için:

• Konu gayrimenkul incelenir.
• Yörenin fiziksel özellikleri incelenir. Yöreye özgü kullanımlardaki benzerlik dereceleri, yapı türleri, mimari tarzlar ve bakım durumları tespit edilir.
• Bir harita üzerinden fiziksel özelliklerin değiştiği noktalar birleştirilir.
• Sınırların demografik verilerle uyumu saptanır.

Komşuluk çevresi, birbirini tamamlayan bir arazi kullanımlar grubudur. Yani, oturanlar, binalar veya işletmelerin birbirleriyle ilişkili gruplamasının yapılmasıdır. Çevresel etkenlerin içeriği aşağıdakilerden oluşur:

• Bina büyüklüğü, türü, yoğunluğu ve bakım,
• Topografik (arazi ve bitki örtüsü) özellikler,
• Açık alanlar,
• Yakındaki alışveriş merkezleri, fabrikalar ve okullar gibi tesislerden kaynaklanan rahatsız edici ve tehlikeli unsurlar,
• Sokak lambaları, kanalizasyon ve elektrik gibi genel hizmetlerin yeterliliği,
• Boş arsaların bakımı ve genel bakım,
• Sokakların düzeni, genişliği ve bakımı,
• Yöredeki yolların cazibesi ve güvenliği,
• Gayrimenkullerin efektif yaşları,
• Çevresel sorunlar (heyelan ve sel tehditleri gibi),
• Toplu taşıma, dükkânlar ve hizmet kurumları, parklar ve dinlenme tesisleri, ibadet yerleri ve işyerlerine erişim.

Değerleme sürecinde Satışların karşılaştırılması yönteminin kullanım alanları nelerdir?

Satışların karşılaştırılması yönteminin genelde kullanım alanları;

• Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda her cins gayrimenkule uygulanabilir. Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yöntemdir,
• Genellikle gelir getirmeyen gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılır,
• Ülkemizde konut değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır,
• Mal sahibi tarafından kullanılan ticari ve sanayi gayrimenkuller için en iyi göstergeleri sağlar,
• Geçmiş veriler değerlendirilirken verinin gerçekleştiği dönemden bu yana gelişen piyasa davranışlarındaki değişiklikler göz önüne alınmalıdır,
• Mahkemeler ve kıymet takdir komisyonları çoğunlukla bu yöntemi dikkate alırlar,
• Şahıslarca anlaşılması kolaydır,
• Esas alınan değere emsal göstermek kolay olduğundan bu değeri tespit etmek her zaman mümkündür,
• Arsa değerlemesinde kullanılır

Değerleme sürecinde yer alan Satışların karşılaştırılması yönteminde kullanılabilecek kaynaklar nelerdir?

Satışların karşılaştırılması yönteminde kullanılabilecek kaynaklar şunlardır:

• Gerçekleşmiş satışlar,
• Kontratlar,
• Teklifler,
• Resmi kayıtlar,
• Emlak komisyoncularından alınan bilgiler,
• Medya: Gazeteler/internet/gayrimenkul dergileri bilgileri,
• Diğer değerleme uzmanları,
• Müzayedeler,
• Gayrimenkul yöneticileri,
• Değerleme uzmanının arşivi.

Satışların karşılaştırılması yöntemi sürecinde hangi adımlar bulunur?

Satışların karşılaştırılması yöntemi sürecinde;

1. Verilerin araştırılması
2. Verilerin doğruluğunun ve çıkar ilişkisi olmayan taraflar arasında yapıldığının kontrolü
3. İlgili karşılaştırma birimlerinin seçimi
4. Emsal satışların incelenmesi ve düzeltilmesi
5. Birçok değer göstergesinin tek bir değer veya değer sınırları üzerinde uzlaştırılması.

adımlar bulunur.

Değerleme sürecindeki maliyet yönteminin kullanım alanları nelerdir?

Maliyet yönteminin genel olarak kullanım alanları şunlardır;

• Piyasada sık sık alım-satımı yapılmayan gayrimenkullerin değerlemesinde,
• Özel kullanımı olan yapılar değerlemeye konu ise,
• Karşılaştırılabilir satış bilgisi olmadığında,
• Alışılagelmişin dışında bir gayrimenkul olduğunda veya çok yavaş bir piyasası olduğunda,
• Gelir getiren bir gayrimenkul cinsi olmadığında,
• Yarım kalmış veya teklif aşamasındaki projelerin değerleme çalışmalarında,
• Arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekli durumlarda,
• Eklentiler ve yenilemeler söz konusu olduğunda,
• Emsal satış bilgileri yetersizse,
• Gelirlerin kapitalizasyonu yaklaşımına tam güvenilemiyorsa,
• Satışların karşılaştırılması yönteminde bazı kalemlerin parasal düzeltmelerinde,
• Fizibilite çalışmalarında.

Değerleme sürecindeki Maliyet yönteminde yararlanılan kaynaklar nelerdir?

Maliyet yönteminde yararlanılan kaynaklar şunlardır;

• İnşaat sözleşmeleri,
• Endeksler (varsa),
• Yüklenici firmaların bilgileri,
• Profesyonel maliyet hesabı yapan şirketler (yurtdışında),
• Tamamlanmış projelerin inşaat maliyeti bilgileri,
• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yıllık listeleri ve
• Değerleme uzmanının kendi kayıtlarıdır.

Değerleme sürecinde maliyet yöntemi hangi adımlardan oluşur?

Maliyet yönteminde süreci aşağıdaki adımlardan oluşur;

1. Boşmuş gibi ve en etkin ve verimli kullanıma hazır arsa değeri tahmin edilir
2. Yeniden inşa maliyeti veya ikame maliyetinden hangisinin uygun olduğu saptanır.
3. Fiili değerleme tarihi itibariyle yapılandırmaların dolaysız ve dolaylı maliyetleri hesaplanır.
4. Piyasa analizinden uygun bir girişimci kârı tahmin edilir.
5. Yapılandırmanın toplam maliyetleri (tahmin edilen dolaysız, dolaylı maliyetler ve girişimci karı) toplanır.
6. Yapıdaki yıpranma miktarı tahmin edilir ve gerekirse üç kategori arasında paylaştırılır
7. Tahmin edilen yıpranma yapılandırmanın toplam maliyetinden çıkarılarak amortismanlı
   maliyet bulunur
8. Diğer maddi varlıkların değeri tespit edilir (mobilya, demirbaş, gereçler).
9. Arsa değeri tüm yapılandırmaların toplam amortismanlı maliyetine ilave edilir.

Maliyet yönteminde Yıpranma kaç grupta incelenir?

Maliyet yönteminde Yıpranma; fiziksel, fonksiyonel ve çevresel olarak üç grupta incelenir.

Fiziksel Yıpranma; yapı malzemelerinin ekonomik ömrünü doldurması sonucunda oluşan yıpranmalardır. Teorik olarak bir bina, inşaatı bittiği andan itibaren yıpranma süreci baslar ve yapı ne kadar iyi kullanılırsa kullanılsın fiziksel yıpranma başlar. Fiziksel yıpranma düzeltilebilen yıpranmalar ve düzeltilemeyen yıpranmalar olmak üzere iki grupta incelenmelidir. Düzeltilebilen yıpranmalar, gözle görülebilen ve matematiksel olarak ölçülebilen, çatı, dış cephe sıvası gibi yıpranmalardır. Binanın kullanım sonucu aşınma ve değer kaybıdır. Düzeltilemeyen yıpranma, yapının temelinde ya da taşıyıcı sisteminde meydana gelen yıpranmalardır. Düzeltilmesi teknik olarak çok zordur ve ekonomik değildir.

İşlevsel (Fonksiyonel) Yıpranma; yapının kullanışsızlığından kaynaklanır. İşlevsel yıpranma, zamanın koşul ve gereksinmelerine uymayan yapı tarzı, bireysel isteklere göre düzenlenmiş yapı tarzı, genelde eskiyi yansıtan yapı tasarımı ve bir yapı elemanının olmayışı ya da yetersizliği gibi nedenlerle oluşur.

Bir yapı fiziksel olarak sağlam görülebilir. Fakat banyonun ya da mutfağın eski tarzda olması o eve olan isteği azaltacaktır. Bir yapının günümüz koşullarına göre demode olmuş, ancak yenilenebilir bölümleri düzeltilebilir işlevsel yıpranmadır. Düzeltilemeyen işlevsel yıpranma ise, düzeltilmesi ekonomik olmayan değer düşüklüğüdür. Örneğin, aşırı yüksek ya da basık tavan, çok büyük ya da çok küçük odalar yapının düzeltilemeyen kısımlarıdır.

Çevresel Yıpranma; dış etkilerden oluşan ve gayrimenkulün değerini düşüren yıpranmalardır. Gürültü, su ve hava kirliliği, ağır trafik, bölgede suç oranlarının fazla olması gibi tüm ekonomik ve çevresel nedenlerden oluşabilir.

Ekonomik ömür, Faydalı ömür, Kalan ekonomik ömür ve  Kalan faydalı ömür kavramlarını tanımlayınız?

Ekonomik ömür; bir yapının ekonomik ömrü inşa edildiği zaman başlar, gayrimenkulün toplam değerine katkı yapamadığı zaman biter. Bu ömür, bir yapının fiziksel olarak var olması beklenen süreden genellikle daha azdır. Bir yapı ekonomik olarak ömrünü doldurduğu zaman, yapı sahibinin önündeki seçenekler, binanın kısmen yenilenmesi, tamamen yenilenmesi, yeni bir modele dönüştürülmesi veya tamamen yıkılarak yeni bir yapının inşa edilmesidir. Piyasa koşulları, yapı sahiplerini, genellikle yapı fiziksel ömrünü tamlamadan, bu seçeneklerden birisini seçmek zorunda bırakır. Sürekli yapılan yenileme ve restorasyonlar binaların ekonomik ömürlerini uzatmaktadır. Bu nedenle, birçok tarihi binanın ekonomik ömürleri fiziksel ömürlerinden daha uzun olmaktadır. Örneğin, 50 yıl ekonomik ömürlü bir bina 20. yılda baştan sona yeni inşaat standartları ile yenilenirse, binanın ekonomik ömrü tekrar sıfırdan başlamakta ve 30 yıla düşen beklenen ekonomik ömür tekrar 50 yıla çıkabilmektedir.

Faydalı ömür; bir yapının inşa ediliş biçimine göre, fonksiyonlarını yerine getirmesi beklenen süredir. Bir yapıyı oluşturan unsurların bazılarının fiziksel ömürleri çok uzun, bazılarının ise kısadır. Örneğin, binanın betonarme kısmının beklenen fiziksel ömrü birkaç yüzyıl olabilir. Bunun yanında ısıtma, soğutma sistemleri, çatı, yer döşemeleri gibi unsurların fiziksel ömrü çok daha kısadır. Yapıyı oluşturan unsurların kısa ve uzun vadeli olarak ayrımı, ayrıştırma analizi uygulamasını yapabilmek için gereklidir. Çünkü bu yöntemde yapıyı oluşturan her unsurun amortismanı ayrı olarak hesaplanmaktadır.

Kalan ekonomik ömür; mevcut bir yapının, gayrimenkulün toplam değerine katkı yapmaya devam etmesi beklenen tahmini süredir. Bu kavram karşılaştırma ve ekonomik ömür yönteminde kullanılmaktadır.

Kalan faydalı ömür; yapıyı oluşturan bir unsurun mevcut yaşından, onun tahmin edilen toplam faydalı ömrüne kadar geçecek süredir.

Getiri Oranı, Kapitalizasyon oranı, Net Bugünkü Değer ve İç Verimlilik Oranı (İVO) kavramlarını tanımlayınız?

Getiri Oranı: Gelir kapitalizasyonu yöntemi uygulanırken, bir değerleme uzmanı, yatırımcının sonuçta yatırılan miktardan daha büyük veya ona eşit bir toplam getiri aradığını varsayar. Dolayısıyla yatırımcının beklediği getirinin iki bileşeni vardır.

Kapitalizasyon oranı, gayrimenkul piyasasında arz/talep ilişkisine paralel olarak değişen satış ve kira fiyatlarına bağlı olarak belirlenmektedir. Değerlemesi yapılacak gayrimenkulün yakın çevresinde o günkü piyasa koşullarına göre satışı gerçekleşmiş emsallerin yıllık kira fiyatlarının tespitini gerektirmektedir.

Net Bugünkü Değer (NBD): Net bugünkü değer genel olarak, gelir yaratan bir gayrimenkulün olası yararlarını (nakit akışı, mülkiyet hakkı) gayrimenkul değerine dönüştüren bir değer göstergesidir.

İç Verimlilik Oranı (İVO): İç verimlilik oranı mülkiyet döneminin içinde verilen bir sermaye yatırımı için kazanılan getiri oranıdır. Bir yatırımın iç verimlilik oranı, yatırımın gelecekteki yararlarının güncel değerini yatırılan sermayeye eşitleyen getiri oranıdır.

Gelirlerin Kapitalasyonu yöntemi süreci hangi adımlardan oluşur?

Gelirlerin Kapitalizasyonu Yöntemi Süreci aşağıdaki adımlardan oluşur;

Konu gayrimenkul ve emsaller için gelir ve gider verileri araştırılır.

1. Gayrimenkulün potansiyel kira gelirini ve herhangi bir potansiyel geliri toplamak sureti ile
   potansiyel brüt geliri tahmin edilir.
2. Potansiyel brüt gelir, işletme giderleri düşülmeden önce, kiralarla beraber diğer gelirlerin de dahil
   olduğu beklenen potansiyel gelirdir.
3. Boşluk ve kira tahsilat kayıpları tahmin edilir.
4. Efektif brüt gelire varmak için konu gayrimenkulün boşluk ve tahsilat kayıpları toplam potansiyel gelirden çıkartılır.
5. Konu gayrimenkul için toplam işletme giderleri, sabit giderleri, değişken giderleri ve yerine koyma maliyeti tahmin edilir.
6. Net işletme gelirini bulmak için toplam işletme giderlerini efektif brüt gelirden çıkartılır.
7. Gelirlerin kapitalizasyonu yöntemi ile değer tahmin etmek için doğrudan veya getiri
   kapitalizasyonu yaklaşımı tekniklerinden biri bu verilere uygulanır.