Emlak Finans ve Emlak Değerleme Dersi 5. Ünite Özet

Giriş

Gayrimenkul konusunda en önemli nokta, değerinin en doğru şekilde tespit edilmesi ve gerçek değerinin bulunmasıdır. Değerleme işlemi, piyasa hakkında seçici bir araştırmanın yapılmasını, gerekli verilerin toplanmasını, uygun analitik tekniklerin kullanılmasını, bilgi ve tecrübeyi ve profesyonel hüküm vermeyi gerektirir. Değerleme ile ilgili hüküm, piyasa verileri ve bilgisi ile desteklenmeli ve doğrulanmalıdır. Değerleme süreci değerleme uzmanının bu görevi kabul etmesi ile başlar, değerleme sonuçlarının müşteriye bildirilmesi ile sona erer. Gayrimenkul değerini belirlemek için temelde üç yöntem kullanılır. Bu yöntemler; satışların karşılaştırılması, maliyet ve gelir kapitalizasyonudur. Satışların karşılaştırılması yöntemi, konu gayrimenkule benzer gayrimenkullerin yakın zamanda satıldığı ya da satışa sunulduğu piyasalarda en yararlı yöntemdir ve değerleme uzmanı bu yöntemi kullanarak konu gayrimenkul ile benzerlerini karşılaştırarak bir değer göstergesi yaratır. Maliyet yöntemi piyasa katılımcılarının değerin maliyetle ilişkisi olduğunu kabul etmelerine dayanır. Gelir kapitalizasyonu yönteminde gayrimenkul sahibi olmanın gelecekteki yararlarının bugünkü değeri ölçülür. Bu yöntemde gelecekte gayrimenkulden elde edilecek gelirin, giderin ve indirgeme oranının tahmin edilmesi gerekmektedir. Ayrıca, bu unsurlarda ortaya çıkan değişikliklerin gayrimenkulün değerine olan etkisinin de belirlenmesi gerekmektedir.

Değerleme Süreci

Değerleme, piyasa hakkında seçici bir araştırmanın yapılmasını, gerekli verilerin toplanmasını, uygun analitik tekniklerin kullanılmasını, bilgi ve tecrübeyi ve profesyonel hüküm vermeyi gerektirir. Değerleme ile ilgili hüküm, piyasa verileri ve bilgisi ile desteklenmeli ve doğrulanmalıdır. Değerleme uzmanı, piyasa ile ilgili bilgi ve verileri topladıktan sonra bunları elemeden geçirerek değerlendirir. Değerleme süreci değerleme uzmanının bir görevi kabul etmesi ile başlar, değerleme sonuçlarının müşteriye bildirilmesi ile sona erer. Değerleme süreci şu aşamalardan oluşur:

• Değerleme Sorununun Tanımlanması
• İşin Kapsamının Tanımlanması
• Verilerin Toplanması ve Gayrimenkulün Tanımlanması
• Veri Analizi
• Arsa/Arazi Değer Tahmini
• Değerleme Yöntemlerinin Uygulanması
• Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması ve Son Değer Tahmini
• Değerleme Raporu

Değerleme Sorununun Tanımlanması

Değerleme sürecinde ilk adım değerleme sorununun açık bir şekilde ifade edilmesidir. Bu işlem, hem değerlemenin sınırlarını belirler hem de görev ile ilgili belirsizlikleri engeller. Değerleme uzmanının müşteriyi ya da olası kullanıcıyı tanımlaması, değerlemenin kullanım amacının bilinmesine yarar, bu da işin kapsamının belirlenmesinin bir parçasıdır. Değerlemenin kullanım amacı, müşterinin değerleme raporundaki bilgileri nasıl kullanacağıdır. Gayrimenkul değerini etkileyen faktörler sürekli değiştiği için değerleme tarihi belirtilmelidir. Değerleme sorununun belirlenmesi için konu gayrimenkul ile ilgili bilgiler tanımlanmalıdır. Gerekli olan başlıca bilgiler:

• Konum, fiziki, yasal ve ekonomik özellikler,
• Değerlemeye tabi tutulacak mülkiyet hakları,
• Gayrimenkul dışında değerlenecek varlıklar,
• Arsa kullanımındaki kısıtlamalardır.

İşin Kapsamının Tanımlanması

İşin kapsamı bir görevde araştırılan bilginin miktarı, tipi ve uygulanan analizdir. İşin kapsamını açıklamak, değerleme uzmanına gerekli kaynakların ve verilerin tanımlamasına yardımcı olur ve değerleme sürecinde sonraki adımları planlamasına yardımcı olur. Değerleme uzmanının iş planı genellikle değerleme raporunun bir özetidir, raporun başlıca bölümleri belirtilir ve her bölümde gerekli olan veri ve işlemler not edilir. Değerlemede iş planı, değerlemenin kullanım amacı, işin kapsamı ve değerlenecek gayrimenkulün tipine bağlıdır.

Verilerin Toplanması ve Gayrimenkulün Tanımlanması

Genel olarak değerleme analizinde veriler üç grupta toplanabilir. Bunlar: Genel veriler, özel veriler ve rakip arz ve talep verileridir. Genel veriler gayrimenkul değerini etkileyen sosyal, ekonomik, kamusal ve çevresel güçler hakkındaki bilgilerden oluşur. Bunlar: Ekonomik trendler, demografik yapı, kamu düzenlemeleri, inşaat faaliyetlerindeki trendler, inşaat maliyetleri, vergiler ve finansmandır. Özel veriler, değerlemesi yapılan gayrimenkul, emsal satışlar ve kiralık gayrimenkullerle ilgili yerel piyasa özellikleri hakkındaki ayrıntıları içerir. Bu veriler, en etkin ve verimli kullanımı saptamak ve piyasa değerinin takdirini geliştirmek amacıyla kullanılır. Veri kaynakları da kamu kayıtları (tapular, tescil edilmiş kira sözleşmeleri), gazeteler (ilan edilmiş satış fiyatları ve kiralar), emlak danışmanları, kredi verenler, yükleniciler, gayrimenkul sahipleri ve kiracılar gibi piyasa katılımcılarını içermektedir. Rakip gayrimenkullerin arzı, değerlemesi yapılan gayrimenkul için gelecekteki talep ve gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımıdır. Bu veriler, değerleme uzmanının gayrimenkul için güncel ve gelecekteki talebi tahmin etmesinde yardımcı olacaktır.

Veri Analizi

Veri analizi, piyasa analizi ve en etkin ve verimli kullanım analizinden oluşur. Piyasa analizi, belirli bir ekonomik mal veya hizmet için piyasanın belirlenmesi araştırmasıdır. Burada belirli bir tip gayrimenkul için piyasa koşullarını araştırmaktır. Piyasa analizi değerleme raporunu okuyanın söz konusu gayrimenkul için piyasa katılımcılarının motivasyonlarını anlamalarına yardımcı olur. Piyasa analizi kabul gören üç değerleme yöntemi için veri sağlar ve iki temel fonksiyona hizmet eder. Bunlar:

• Yerel gelişimlerin göz önüne alındığı bir perspektif oluşturur. Dolayısıyla pazarlanabilirlik konusunda bize bilgi verir.
• Arz-talep değişiklikleri, uzmana değerlerin zaman içinde nasıl değiştiği konusunda bir gösterge verir.

Piyasa Analizi

Bir gayrimenkulün piyasa değeri, önemli ölçüde piyasadaki rekabetçi konumu ile saptanır. Konu gayrimenkulün özellikleri bu noktada önem kazanmaktadır. Ekonomik koşullar ve bunların gayrimenkul piyasaları üzerindeki etkileri bilinirse gayrimenkulü etkileyen dış etmenler daha iyi değerlendirilir. Dolayısıyla piyasadan elde edilen verilerin analizi satışların karşılaştırılması, maliyet ve gelir kapitalizasyonu yöntemleri için gereken bilgiyi sağlar.

Piyasa Yöreleri, Komşuluk Çevreleri ve Semt Analizi

Piyasa yöresi, içinde konu gayrimenkulün piyasa katılımcılarının rekabet ettiği, tanımlanmış coğrafi yöredir. Bir piyasa yöresi sınırlarını tanımlamak için konu gayrimenkulün çevresi incelenir. Piyasa yöresinin analizi, içinde gayrimenkulün değer takdirinin geliştirildiği bir çerçeve veya bir kapsam sağlamaya yardımcı olur. Analiz etki alanını tanımlar ve içinde değerleme uzmanının değer yöntemlerinin uygulanması için verilerin arandığı potansiyel sınırları çizer.

Bir piyasa yöresinin sınırlarını tanımlamak için:

• Konu gayrimenkul incelenir.
• Yörenin fiziksel özellikleri incelenir. Yöreye özgü kullanımlardaki benzerlik dereceleri, yapı türleri, mimari tarzlar ve bakım durumları tespit edilir.
• Bir harita üzerinden fiziksel özelliklerin değiştiği noktalar birleştirilir.
• Sınırların demografik verilerle uyumu saptanır.

Komşuluk çevresi, birbirini tamamlayan bir arazi kullanımlar grubudur. Yani, oturanlar, binalar veya işletmelerin birbirleriyle ilişkili gruplamasının yapılmasıdır. Çevresel etkenlerin içeriği aşağıdakilerden oluşur:

• Bina büyüklüğü, türü, yoğunluğu ve bakım,
• Topografik (arazi ve bitki örtüsü) özellikler,
• Açık alanlar,
• Yakındaki alışveriş merkezleri, fabrikalar ve okullar gibi tesislerden kaynaklanan rahatsız edici ve tehlikeli unsurlar,
• Sokak lambaları, kanalizasyon ve elektrik gibi genel hizmetlerin yeterliliği,
• Boş arsaların bakımı ve genel bakım,
• Sokakların düzeni, genişliği ve bakımı,
• Yöredeki yolların cazibesi ve güvenliği,
• Gayrimenkullerin efektif yaşları,
• Çevresel sorunlar (heyelan ve sel tehditleri gibi),
• Toplu taşıma, dükkânlar ve hizmet kurumları, parklar ve dinlenme tesisleri, ibadet yerleri ve işyerlerine erişim.

Arazi ve Arsa Analizi

Arazinin tanımı, ayrıntılı ve olgulara dayalı veriler, arazi kullanım kısıtları hakkında bilgiler, tapu ve kayıt bilgileri ve ilgili fiziksel özelliklere ait bilgilerden oluşur. Bununla birlikte analizin daha ileri aşaması, arazinin rekabet ettiği diğer arazilere göre belirli bir arazi veya arsanın yarar ve pazarlanabilirliğini oluşturan verilerin ortaya konmasıdır. Arazi analizinin ana hedeflerinden biri, belirli bir kullanım için arazi değerinin tahmin edilmesi amacıyla arazinin veya arsanın boşmuş gibi en etkin ve verimli kullanımını gösterecek verilerin toplanmasıdır. Bu bakımdan bir arsa veya arazi değerlemesinde, en etkin ve verimli kullanım belirlenmelidir.

Yapılandırma Analizi

Yapılandırma analizi birbirine bağlı üç işlemi kapsar: Gayrimenkul incelemesi, binanın tanımı ve mimari stil ile işlevsel yararın analizidir. Değerleme işleminde yapılandırmaların yeterince tanımlanması ve incelenmesi için bilginin birçoğu binanın incelenmesiyle elde edilir. Bu analizde bina tanımı esastır, ayrıntılı bir bina tanımı maliyetlerin hesaplanmasında ve amortismanların saptanmasında önemlidir. Değerlemede birincil verilerin önemli bir bölümü gayrimenkul incelemesi sürecinden gelir. Konu gayrimenkul ve emsal gayrimenkullerin incelenmesi karşılaştırılması kullanılacak değerleme yöntemleri için önemlidir.

En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

En etkin ve verimli kullanım boş bir arsa ya da yapılandırılmış bir gayrimenkulün fiziksel olarak mümkün, uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir biçimde olası ve yasal kullanımıdır. Bu kullanımın 4 kriteri yerine getirmesi gerekir:

• Fiziksel olarak mümkün,
• Yasal olarak izin verilebilir,
• Finansal olarak yapılabilir,
• Azami düzeyde verimli olmalıdır.

Bir gayrimenkulün en etkili ve verimli kullanımı, bu dört kriter uygulandıktan ve çeşitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır. Değerlemenin oluşturulmasında değerleme uzmanı arazinin boşmuş gibi en etkin ve verimli kullanımıyla, yapılı gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımı arasında bir ayrım yapmalıdır. Yapılandırılmış olarak gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanım analizinin iki yararlı nedeni vardır. Birincisi, olası karşılaştırılabilir yapılandırmalı gayrimenkulleri belirlemektir. İkincisi, yapılandırmaları olduğu gibi bırakmak, bakım işlerini yapıp yapılandırmaları korumak, yapılandırmaları iyileştirmek ya da yapılandırmaları yıkmak seçeneklerinden hangisinin kullanılacağına yani maksimum getiriyi sağlayacak kullanım biçiminin belirlenmesine karar vermektir. Arazi veya arsanın en etkin ve verimli kullanımı; boş arsa değeri, yapılandırılmış gayrimenkul değeri ve yıkım değeri toplamını geçerse, bu durumda en etkin ve verimli kullanım arsanın boşmuş gibi kullanım değeri olur.

Arsa/Arazi Değer Tahmini

Arsa değerlemesi doğrudan en etkin ve en verimli kullanım analizine bağlıdır. Arsanın en etkin ve verimli kullanımı ve arsa değeri arasındaki ilişki var olanın en etkin kullanım olup olmadığını belirler. Arsa değeri toplam gayrimenkul değerinin ana bileşenidir, üzerinde yoğun bina yerleşimleri olan gayrimenkuller değerlenirken bile arsa değeri ayrıca belirlenir.

Değerleme Yöntemlerinin Uygulanması

Farklı veri analizi yöntemleri kullanılarak özgün değerleme işlemleri ile bir gayrimenkul değeri yaratılır. Bu yöntemlerden en çok kullanılanlar; satışların karşılaştırılması, maliyet ve gelir kapitalizasyonudur. İdeal olanı veriler uygun olduğu sürece her üç yöntemin de uygulanmasıdır. Kullanılan yöntemler gayrimenkul tipine, değerlemenin kullanım amacına, tanımlanmış iş kapsamına ve analiz için edinilen verilerin kalite ve miktarına bağlıdır.

Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması ve Son Değer Tahmini

Değişik yöntemlerin uygulanmasıyla oluşan değerle nihai bir değere ulaşılmaya ve sonuç değeri bir para cinsinden ifade edilmeye çalışılır. Sonuç genellikle tek bir rakam olarak ifade edilebileceği gibi bir değer aralığı ile ifade edilebilir veya bir referans noktası işaret edilebilir.

Değerleme Raporu

Rapor değerleme sürecinin son adımıdır. Değerleme açık, doğru ve yanıltıcı olmayan bir biçimde ortaya konmalıdır. Kullanıcıların raporu daha iyi anlamalarını sağlamak için yeterli miktarda bilgiyi içermelidir. Sonuçlar müşteriye yazılı sunulur.

Satışların (Emsallerin) Karşılaştırılması Yöntemi

Satışlarınkarşılaştırılması yöntemi, yakın zamanda gerçekleşmiş, şeffaf ve yeteri kadar emsal değeri bulunduğu durumlarda kullanılmalıdır. Değerleme uzmanı, bu yöntemi kullanarak konu gayrimenkul ile benzer gayrimenkulleri karşılaştırarak bir değer göstergesi yaratır. Satışların karşılaştırılması yönteminde amaç, değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal gayrimenkullerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar gibi olumlu ya da olumsuz farklılıklar ortaya konularak, piyasa fiyatına etkilerin değerlendirilmesidir. karşılaştırılması yönteminin genelde kullanım alanları;

• Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda her cins gayrimenkule uygulanabilir. Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yöntemdir,
• Genellikle gelir getirmeyen gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılır,
• Ülkemizde konut değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır,
• Mal sahibi tarafından kullanılan ticari ve sanayi gayrimenkuller için en iyi göstergeleri sağlar,
• Geçmiş veriler değerlendirilirken verinin gerçekleştiği dönemden bu yana gelişen piyasa davranışlarındaki değişiklikler göz önüne alınmalıdır,
• Mahkemeler ve kıymet takdir komisyonları çoğunlukla bu yöntemi dikkate alırlar,
• Şahıslarca anlaşılması kolaydır,
• Esas alınan değere emsal göstermek kolay olduğundan bu değeri tespit etmek her zaman mümkündür,
• Arsa değerlemesinde kullanılır,

Ülkemizde bu yöntemin uygulamasında, belli bir dönem içinde satışı gerçekleşmiş emsaller bulmak zor olabileceği gibi en önemlisi gerçek satış bedellerine ulaşmak kolay değildir, emsaller arasındaki farkları matematikselleştirmenin de zorlukları bulunmaktadır. Kullanılmasının uygun olmadığı durumlar şunlardır; verilerin yetersiz olduğu ortamlarda yanılgılara neden olur, fiyatların hızlı değiştiği (volatil) dönemlerde kullanılması yanıltıcıdır, özel amaçla inşa edilmiş gayrimenkullerin değerinin belirlemek için kullanılmaz (örnek müze, kütüphane, cami, okul).

Yöntemde kullanılabilecek kaynaklar şunlardır:

• Gerçekleşmiş satışlar,
• Kontratlar,
• Teklifler,
• Resmi kayıtlar,
• Emlak komisyoncularından alınan bilgiler,
• Medya: Gazeteler/internet/gayrimenkul dergileri bilgileri,
• Diğer değerleme uzmanları,
• Müzayedeler,
• Gayrimenkul yöneticileri,
• Değerleme uzmanının arşivi.

Satışların Karşılaştırılması Yöntem Süreci

1. Verilerin araştırılması: Değerleme sürecinin en zor aşaması olarak nitelendirebileceğimiz bu aşamada, piyasada gerçekleşen en son satışlar, mevcut satış listeleri, satmak isteyenlerin teklifleri, sözleşmeler incelenir. Gerçekleşmiş işlemlerin sonuçları değerin en güvenilir göstergesi olarak dikkate alınır. Bu yöntemde en önemli husus, karşılaştırma yapabilecek yeterli sayıda veriyi bulabilmektir.

2. Verilerin doğruluğunun ve çıkar ilişkisi olmayan taraflar arasında yapıldığının kontrolü : Toplanan veriler çok güvenilir değilse veya yetersiz ise yanlış değerlemeye yol açmaması açısından, eldeki verilerin başka kaynaklardan kontrol edilmesi gerekmektedir. Alım-satım işlemlerin birbiriyle ilişkisi olmayan taraflar arasında ve herhangi bir baskı altında olmadan gerçekleşmiş olması son derece önemlidir.

3. İlgili karşılaştırma birimlerinin seçimi : Karşılaştırma ölçütünün seçilmesinin nedeni, karşılaştırma yapmayı daha kolaylaştırmak ve anlaşılabilir hale getirmektir.

4. Emsal satışların incelenmesi ve düzeltilmesi : Düzeltme türleri; yüzde ve parasal düzeltmedir. Yüzde düzeltmeler, genellikle piyasa koşullarındaki değişme ile konum farklılıklarını yansıtmak üzere kullanılır. Parasal düzeltmeler, çoğunlukla finansman koşulları veya fiziksel özelliklerdeki farkları yansıtmak için kullanılır. Düzeltmeler gayrimenkulün toplam değeri üzerinden yapılabileceği gibi, birim değer üzerinden de yapılabilir.

Bu yöntemde karşılaştırılacak özellikler şunlardır;

• Mülkiyet hakları (hukuksal durum),
• Finansman koşulları (satışın finansman yöntemi),
• Satış koşulları (taksit, peşin ödeme),
• Satış sonrası yapılacak harcamalar (bakım, imar plan değişikliği),
• Piyasa koşulları (zaman düzeltmesi),
• Konum,
• Fiziksel özellikler,
• Ekonomik özellikler,
• Kullanım durumu / İmar,
• Gayrimenkul dışı bileşenler.

5. Birçok değer göstergesinin tek bir değer veya değer sınırları üzerinde uzlaştırılması: Piyasadaki değer eğilimlerini gösteren yeterli miktarda yeni, güvenilir satış işlemi olduğu zaman, satışların karşılaştırılması yöntemi tüm gayrimenkul türlerine uygulanabilir. Veriler mevcut olduğu zaman bu yöntem, bir değer takdirini açıklamak ve desteklemek için en doğru ve basit yoldur. Satışların karşılaştırılması yöntemi genellikle gelir getirici özellikleri nedeni ile satın alınmayan gayrimenkullerin değerlemesinde piyasa değerinin birincil göstergesini sağlar. Mal sahipleri tarafından kullanılan ticari ve sanayi gayrimenkuller için en iyi değer göstergesini sağlar. Ülkemizde konut değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır.

Maliyet Yöntemi

Maliyet yöntemi; piyasada sık sık alım satımı yapılmayan özel amaçlı gayrimenkullerin değerlemesinde, karşılaştırılabilir satış verisi olmayan, alışılmışın dışında ve pazarı olmayan, gelir getirmeyen gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılan yöntemdir. Maliyet yönteminde, gayrimenkulün piyasa değeri şu şekilde hesaplanır.

Gayrimenkul Değeri = Arsa Değeri + (Yapı maliyet tutarı – Yıpranma)

Maliyet yönteminin genel olarak kullanım alanları şunlardır;

• Piyasada sık sık alım-satımı yapılmayan gayrimenkullerin değerlemesinde,
• Karşılaştırılabilir satış bilgisi olmadığında,
• Alışılagelmişin dışında bir gayrimenkul olduğunda veya çok yavaş bir piyasası olduğunda,
• Arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekli durumlarda,
• Emsal satış bilgileri yetersizse,
• Fizibilite çalışmalarında.

Maliyet yönteminde yararlanılan kaynaklar şunlardır;

• İnşaat sözleşmeleri,
• Yüklenici firmaların bilgileri,
• Tamamlanmış projelerin inşaat maliyeti bilgileri,
• Profesyonel maliyet hesabı yapan şirketler (yurtdışında),

Maliyet Yöntemi Süreci

1. Boşmuş gibi ve en etkin ve verimli kullanıma hazır arsa değeri tahmin edilir.
2. Yeniden inşa maliyeti veya ikame maliyetinden hangisinin uygun olduğu saptanır.
3. Fiili değerleme tarihi itibariyle yapılandırmaların dolaysız ve dolaylı maliyetleri hesaplanır.
4. Piyasa analizinden uygun bir girişimci kârı tahmin edilir.
5. Yapılandırmanın toplam maliyetleri (tahmin edilen dolaysız, dolaylı maliyetler ve girişimci karı) toplanır.
6. Yapıdaki yıpranma miktarı tahmin edilir ve gerekirse üç kategori arasında paylaştırılır. (Yıpranma; fiziksel, fonksiyonel ve çevresel olarak üç grupta incelenir).
7. Tahmin edilen yıpranma yapılandırmanın toplam maliyetinden çıkarılarak amortismanlı maliyet bulunur.
8. Diğer maddi varlıkların değeri tespit edilir (mobilya, demirbaş, gereçler).
9. Arsa değeri tüm yapılandırmaların toplam amortismanlı maliyetine ilave edilir.

Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi

Gelir kapitalizasyonu yöntemi ile değeri bulmak için değerleme uzmanı tarafından değişik teknikler ve matematiksel işlemler kullanılarak, gelecekte elde edilecek faydalar bugünkü değere dönüştürülür. Bu yöntemin en temel özelliği, geleceğe ilişkin tahmin yapılmasının zorunlu olmasıdır.

Bu yöntemde gelecekte gayrimenkulden elde edilecek gelirin, giderin ve indirgeme oranının tahmin edilmesi gerekmektedir. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir gayrimenkulün değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir.

Getiri Oranı: Gelir kapitalizasyonu yöntemi uygulanırken, bir değerleme uzmanı, yatırımcının sonuçta yatırılan miktardan daha büyük veya ona eşit bir toplam getiri aradığını varsayar. Dolayısıyla yatırımcının beklediği getirinin iki bileşeni vardır.

1. Yatırılan miktarın tam olarak geri alınması, yani sermayenin geri dönüşü.
2. Riskin üstlenilmesinin bir ödülü, yani yatırılan sermayenin getirisi.

Kapitalizasyon Oranı: Kapitalizasyon oranı, net işletme gelirini toplam gayrimenkulün değerine dönüştürmek için kullanılan değerdir. Bu değer tek bir yılın net işletme geliri ile toplam gayrimenkul değeri arasındaki ilişkiyi yansıtan bir orandır.

İskonto Oranı: İskonto terimi zaman içinde gerçekleşecek gelecekteki nakit akışlarını bugünkü değere dönüştürmek için kullanılan bir oranı tanımlar.

Net Bugünkü Değer (NBD): Net bugünkü değer genel olarak, gelir yaratan bir gayrimenkulün olası yararlarını (nakit akışı, mülkiyet hakkı) gayrimenkul değerine dönüştüren bir değer göstergesidir.

İç Verimlilik Oranı (İVO): İç verimlilik oranı mülkiyet döneminin içinde verilen bir sermaye yatırımı için kazanılan getiri oranıdır.

Getiri kapitalizasyonunu uygulamak için aşağıdaki süreç uygulanır:

1. Uygun bir mülkiyet (elde tutma) veya inceleme dönemi seçilir.
2. Gelecekteki (gayrimenkulün geri dönüşünü de içeren) tüm nakit akışları tahmin edilir.
3. Uygun bir getiri oranı seçilir.
4. Çeşitli getiri formüllerinden birini kullanarak, gelecekteki her yıllık yararı iskonto etmek veya gelir modelini, değer değişimini ve getiri oranını yansıtan bir toplam oran geliştirmek suretiyle, gelecekteki yararlar bugünkü değere dönüştürülür.

Getiri kapitalizasyon tekniğinde iskonto için bir getiri oranı belirlenirken iki unsur göz önüne alınır. Bunlar; güncel yararlardan vazgeçme ve risktir.

Gelirlerin Kapitalizasyonu Yöntemi Süreci

1. Konu gayrimenkul ve emsaller için gelir ve gider verileri araştırılır.
   • Potansiyel Brüt Gelir
   • Efektif Brüt Gelir
   • Net İşletme Geliri
   • İşletme Giderleri
2. Gayrimenkulün potansiyel kira gelirini ve herhangi bir potansiyel geliri toplamak sureti ile potansiyel brüt geliri tahmin edilir.
3. Boşluk ve kira tahsilat kayıpları tahmin edilir.
4. Efektif brüt gelire varmak için konu gayrimenkulün boşluk ve tahsilat kayıpları toplam potansiyel gelirden çıkartılır.
5. Konu gayrimenkul için toplam işletme giderleri, sabit giderleri, değişken giderleri ve yerine koyma maliyeti tahmin edilir.
6. Net işletme gelirini bulmak için toplam işletme giderlerini efektif brüt gelirden çıkartılır.
7. Gelirlerin kapitalizasyonu yöntemi ile değer tahmin etmek için doğrudan veya getiri kapitalizasyonu yaklaşımı tekniklerinden biri bu verilere uygulanır.