Medeni Hukuk 2 Dersi 7. Ünite Özet

Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi, kiralayanın kira konusunu kullanmaya veya kullanmayla birlikte yararlanmaya elverişli halde teslim ve kira süresince bu halde tutmayı borçlanması karşılığında kiracının bir miktar bedeli ödemeyi ve süre sona erince kira konusunu geri vermeyi borçlandığı bir sözleşmedir.

Kira sözleşmesi, kira konusunun niteliği esas alınarak, üçe ayrılır.

1. Adi kira
2. Konut ve çatılı işyeri kirası:

Taşınmaz kira sözleşmelerinin özel türü olarak yeni TBK tarafından düzenlenmiştir. Bunlar, her taşınmaza değil, konut ve işyeri olarak kullanılan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleridir. Böylelikle, taşınmazın kullanma amacı ön plana çıkmaktadır. Bu anlamda kiralanan, konut olarak oturmaya özgülenmiş olan taşınmazlar ve yalnız işyeri olarak kullanılmaya özgülenmiş çatılı yerler olmalıdır. Buradaki konut ya da işyeri kavramları Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki anlamlarda anlaşılabilir görünmekle birlikte, TBK 339 vd.’nın oradaki sınırlayıcı ya da yasaklayıcı hükümlerle ilintisi olmadıkları belirtilmelidir. Ayrıca konut sözcüğünün çağrıştırdığı kapalı bir oturma yeri ve bunu biraz daha farklı tarzda ifade eden “çatılı işyeri” sözcük öbeği, bize taşınmazın yapılı olması gereğini göstermektedir. Üzerinde yapı bulunan bir taşınmaz ve bu yapıda işyeri olarak kiralanabilir bir yerin kirası, örneğin “uzay çatılı pazar yeri” olarak tabir edilen semt pazarlarında bir pazarcı esnafının yer kiralaması da, bir alış veriş merkezindeki merdiven altının ya da tuvaletin veya bir dükkânın (giyim mağazası işletmek amacıyla) kiralanması da hep böyledir. Fakat bir semtin üstü açık pazar yerinde, panayır ya da şenlik yerinde yer kirası işyeri kirası olsa da, çatılı olmamakla genel hükümlerde düzenlenen genel taşınmaz kirasına tâbidir. Öyleyse her işyeri kirası çatılı işyeri kirası değildir. Gerçi her çatılı işyerinin kirası da çatılı işyeri kirası olmak zorunda değildir. Şu anlamda ki, bir çatılı ya da çatısız işyeri ürün kirasına da konu edilebilir. Ayrıca kendilerine özel hükümlerin uygulanabilmesi için konut ya da çatılı işyeri kirasının nitelikleri gereği geçici kullanıma özgülenen taşınmazların altı aydan daha uzun süreli olmaları gerekmektedir. Çünkü bu gibi yerlerde altı ay ve daha kısa süreli kiralarda bu özel hükümler uygulanmaz.

3.Ürün kirası: Ürün (hasılat) kirası sözleşmesiyle, kiralayan, ürün (hasılat) getiren bir (taşınır ya da taşınmaz) malın ya da hakkın kira parası karşılığında kullanılması ve ondan yararlanılması yetkisini kira süresi boyunca kiracıya bırakma borcu altına girer (TBK 357). Ürün kirasının, adi kiradan çarpıcı bir farkı, kiracının kiralananın ürün verebilirlik, böylelikle yararlanılabilirlik özelliğini koruma yükümlülüğüdür. Diğer bir deyişle, kiracı, kiralananda, özgülendiği amaca uygun olarak kullanılmasıyla elde edilmesi olanaklı olan ürünleri elde edecek alışılmış faaliyetlerde bulunmakla yükümlüdür.

Kira sözleşmesi karşılıklı tam iki tarafa borç doğuran, yalnız kullanma veya kullanmayla birlikte yararlanma yetkisi veren, şekle bağlı olmayan, sürekli ve süreli nitelikte, ayrıca rızaî bir sözleşmedir.

Kira sözleşmesinde kiralayanın aslî borcu, kiralananı kullanmaya veya kullanmayla birlikte yararlanmaya elverişli halde teslim ve kira süresi boyunca kullanmaya elverişli halde bulundurmadır.

Kiracının aslî borcu, kira parasını ödeme ve sözleşme sona erdiğinde kiralananı geri vermedir.

Kiralayanın yan borçları ise; vergi, sigorta ve benzeri yükümlülüklere katlanma ile ayıptan ve zapttan sorumluluktur.

Kira sözleşmesi, kira süresinin dolması, taraflardan birinin fesih bildiriminde bulunması ve taşınmaz kiralarına ilişkin özel sebeplerin gerçekleşmesi ile sona erer.

Konut ve Çatılı İşyeri Niteliğindeki Taşınmaz Kiralarında Özel Sona Erme Sebepleri:

Kiralayanın kendisinden kaynaklanan sebepler olan gereksinim veya yeniden inşa ve imar hallerinde, kiralayan “belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Bu dava “kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa”, “kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise” açılabilir. Kiralananın mülkiyetinin üçüncü bir kişiye devri halinde onun (yeni malikin) kendisinin, eşinin, alt veya üstsoyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimine ve bunun sonucunda kiralananı kullanma zorunluluğuna dayanarak sona erdirme davası açması olanaklıdır. Kiracıdan kaynaklanan sebepler de kiralayana sözleşmeye son verme davası açma olanağı sağlamaktadır.

Kullanım Ödüncü (Ariyet) Sözleşmesi

Kullanım ödüncü (ariyet), ödünç verenin bir şeyin karşılıksız (ivazsız) olarak kullanılmasını ödünç alana bırakmak ve ödünç alanın da o şeyi bizzat kullandıktan sonra geri vermekle yükümlü olduğu sözleşmedir. Kullanma ödüncü, karşılıksız (ivazsız) bir sözleşmedir. Kullanma ödüncü sözleşmesine, taşınırlar, taşınmazlar ve haklar konu edilebilir. Kullanma ödüncü sözleşmesinde ödünç verenin aslî borcu, ödünç konusunu ödünç alana teslim etmektir. Ödünç alanın aslî borcu ise, sözleşme sona erdiğinde ödünç aldığı şeyi geri vermedir. Ödünç sözleşmesi süreli ise sürenin sona ermesi ile ödünç alanın ölümü ile sona erer. Kullanma ödüncü, belirli bir amacın gerçekleşmesi için verilmişse kanunda gösterilen sebeplerin gerçekleşmesi ile belirli bir amacın gerçekleşmesi için verilmemişse herhangi bir sebep gösterilmeden sona erdirilebilir.

Tüketim Ödüncü (Karz) Sözleşmesi

Tüketim ödüncü (karz), ödünç veren bir miktar paranın veya tüketilebilir bir şeyin mülkiyetini ödünç alana devretmeyi borçlandığı ve ödünç alanın da aldığıyla aynı cinsten şeyi miktar veya değer itibariyle geri vermeyi borçlandığı sözleşmedir. Tüketim ödüncü sözleşmesinin konusunu, para veya tüketilebilen eşyalar oluşturur. Tüketim ödüncü sözleşmesi, şekle tabi olmayan, karşılıksız, eksik iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

Tüketim ödüncü sözleşmesinde ödünç verenin aslî borcu, ödünç konusu şeyi ödünç alana teslim borcudur. Ödünç alanın aslî borcu, sözleşmenin sonunda ödünç konusunu geri vermedir.

Hizmet Sözleşmesi

Taraflarından işçinin belirli veya belirsiz bir süre için işverenin talimatına bağımlı olarak iş görmeyi ve iş sahibinin de buna karşılık işçiye bir ücret ödemeyi üstlendiği sözleşmeye hizmet sözleşmesi denilmektedir.

Hizmet sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Aksi kararlaştırılmadıkça şekle tâbi değildir. Hizmet sözleşmesinde sürenin belirlenmesi zorunlu değildir. Bu anlamda, hizmet sözleşmesi belirsiz süreli de olabilir. Yalnız işin az çok süreklilik taşıması gerekli ve yeterlidir. İşçinin bu süre zarfında işverenin emrine uygun olarak çalışması yeterlidir. Bu bağlılık ilişkisi hizmet sözleşmesini benzeri diğer sözleşmelerden ayırt eden bir özelliktir. Hizmet sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süreli, tam zamanlı ya da kısmî zamanlı olması mümkündür. Bu ve diğer açılardan bakıldığında, saat, gün, ay, yıl gibi bir süre belirtilerek akdedilen iş sözleşmesine belirli süreli, herhangi bir süre belirtilmemişse belirsiz süreli, en çok 30 gün süren iş sözleşmesi mevcutsa süreli, 30 günden fazla süren iş sözleşmesi mevcutsa süresiz iş sözleşmesinden söz edilmektedir. İşçinin işverenle bizzat yaptığı hizmet sözleşmesine bireysel (ferdi) iş sözleşmesi, buna karşılık işçi ve işveren sendikalarının yaptığı görüşmeler sonucunda akdedilen sözleşmeye toplu iş sözleşmesi denilmektedir. Ayrıca, bir işçinin temsilci sıfatıyla birden çok işçi adına işverenle yaptığı sözleşmeye takım sözleşmesi adı verilmektedir. Ücret, hizmet sözleşmesinin önemli ve zorunlu öğesidir. İşçinin üstlendiği işgörme ediminin karşılığı olarak tanımlanan ücretin zamana göre ya da yapılan işe göre, örneğin parça başına, hattâ kazanç payı olarak belirlenmesi mümkündür. Ücret zaman itibariyle değil parça itibariyle (yapılan işe göre) verilmiş olsa bile, işçi belirli veya belirli olmayan bir süre için işe alınmış veya çalışmış oldukça, iş sözleşmesi yine mevcuttur. Buna parça üzerine hizmet veya götürü hizmet sözleşmesi denir. Güncel yasa koyucu, yeni bir sınıflandırmayla genel hizmet sözleşmesi pazarlamacılık sözleşmesi ve evde hizmet sözleşmesi arasında bir ayırım yapmaktadır. Bunlardan genel hizmet sözleşmesine ilişkin hükümler önceki hizmet sözleşmesi hükümlerini ana hatlarıyla karşılamakta, diğerleri ise hukukumuza yenilik olarak girmiş bulunmaktadır.

İşçinin borçları, işgörme, özen ve sadakat gösterme, ve işverenin emir ve talimatlarına uyma teslim ve hesap verme ve fazla çalışma olmak üzere sıralanabilmektedir.

İşverenin temel borcu ücret ödeme borcudur. Bu, işçiyi ekonomik açıdan işverene bağımlı duruma sokan öğedir. Bunun yanında, işveren, iş verme, işin gerektirdiği araç ve gereçleri sağlama ve giderleri karşılama; işçiyi gözetme, işçinin kişiliğini fiziksel, cinsel ve psikolojik saldırılara (mobbinge) karşı koruma, kişisel verilerini koruma; tatil ve iş arama izni verme çalışma belgesi (bonservis) verme, işçi buluşlarına ödül verme, eşit işlem yapma ve kıdem tazminatı verme yükümlülükleri altındadır.

Hizmet sözleşmesi süresinin dolması, fesih bildirimi, ölüm ve haklı fesih ile sona erebilir.

Eser Sözleşmesi

Eser sözleşmesi taraflarından birinin bir eser meydana getirmeyi ve bunun teslimini borçlanması karşılığında diğer tarafın bir bedel ödemeyi borçlandığı sözleşmedir (TBK 470).

Eseri meydana getirme borcu üstlenen tarafa yüklenici (müteahhit), bedel borcu üstlenen tarafa ise iş sahibi denilmektedir. Eser sözleşmesinin eser, ücret ve anlaşma olmak üzere üç öğesi bulunmaktadır. Yüklenicinin aslî borcu, eseri meydana getirme ve teslim etmedir. Yüklenicinin ayrıca, eseri meydana getirme borcuna yan borç olarak işi zaman planına uygun olarak başlatma ve yürütme, sadakat ve özen borcu, önemli konularda bilgi verme borcu, gerekli araç ve gereçleri sağlama ve malzemelerin sağlanması borcu da bulunmaktadır. Bunlardan başka, eserin teslimi ve bununla bağlantılı olan yan borçlar, özellikle ayıptan sorumluluktan söz edilmelidir. Eseri meydana getirme borcu: Yüklenicinin aslî borcu, eseri meydana getirme ve teslim etmedir. Müteahhit, eserin mülkiyetini iş sahibine devretmek zorundadır. Mülkiyetin devrinin hukuksal sebebi eser sözleşmesidir. Mülkiyetin devri eşya hukukunda öngörülen kurallara uygun olarak gerçekleşir. Yüklenici eseri kişisel olarak ve bizzat meydana getirmelidir; bununla birlikte, eğer yasaklanmamışsa ya da açıkça yetkilendirilmişse eseri gözetimi ve yönetimi altında başkasına yaptırmaya yetkili olduğu kabul edilmektedir (TBK 471/III). Bu yetkinin kullanıldığı durumlarda, karşımıza alt yüklenici (müteahhit) kavramı çıkmaktadır. Yüklenici, işi zaman planına uygun olarak başlatmalı ve yürütmelidir. Yüklenici işin görülmesine zamanında başlamayarak veya işin görülmesini sözleşmeye aykırı düşecek denli geciktirerek ya da işin zamanında tamamlanması olanağını ortadan kaldıracak davranışlar sergileyerek bu borcuna aykırı davranmış görünüyor ve durumu haklı gösteren sebepleri de yoksa ve nihayet bu gecikmede iş sahibinin de kusuru bulunmuyorsa iş sahibinin sözleşmeyi zamanından önce (erken) dönme yoluyla sona erdirme hakkı vardır (TBK 473/I). İş sahibinin TBK 473/I’e dayanarak sözleşmeden dönmesi haksız ise, iş sahibi yükleniciye TBK 484’de öngörülen tam tazminatı ödemek, yani onun müsbet zararını tazmin etmek zorundadır. Sadakat ve özen borcu: Yüklenicinin iş sahibi yararına olan şeyleri yapması ve ona zarar verecek davranışlardan kaçınması sadakat borcunu dile getirmektedir. Eski Yasada yer verilmeyen sadakat borcu, MK 2’de öngörülen dürüstlük kuralından çıkartılmaktaydı. Yeni TBK 471/I ise bunu açıkça düzenlemektedir.

Eser sözleşmesi yaklaşık bedelin aşılmasıyla eserin imkansızlaşması ile sona erer. Yine eser sözleşmesi tam tazminat ödemek koşuluyla feshedilerek de sona erdirilebilir.