Emlak Finans ve Emlak Değerleme Dersi 7. Ünite Özet

Giriş

Gayrimenkul değerlemesi birçok işlemde gerekli olabilmektedir. Gayrimenkullerin ekonomik faaliyete konu olan kiralama, alım-satım, trampa, irtifak hakkı tesis edilmesi, tapuda ayni ve sınırlı hak tesis edilmesi, gayrimenkullerin kısmen veya tamamen kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ortaklığa ayni sermaye konulması gibi hemen tüm işlemler ile gayrimenkul gelirlerinden vergi alınabilmesi değerinin bilinmesine bağlıdır. Ayrıca, planlı şehirleşmenin yürütülmesi, yerleşme bölgelerinin seçimi, bu bölgeler arasında iç ve dış bağlantı giderlerinin karşılaştırılması, imar planlarının ekonomik olarak değerlendirilebilmesi, kentsel yerleşmelerdeki çok küçük parsellerin toplulaştırılması, gayrimenkul piyasalarının açıklık ve güvene kavuşturulabilmesi, piyasalardaki fiyat değişiminin izlenebilmesi, gayrimenkullerin alıcı, satıcı ve varisleri ile gayrimenkuller üzerinde hak tesislerinde taraflara yol gösterilmesi açısından da gayrimenkul değerlemesi büyük önem taşımaktadır.

Ticari Gayrimenkullerin Değerlemesi

Ticari gayrimenkuller, konutların dışında kalan ve ticari amaçlarla değerlendirilen, gelir getiren iş merkezleri, alışveriş merkezleri, ofisler, mağazalar, sanayi tesisleri gibi gayrimenkullerdir. Ticari gayrimenkullerin değerlemesi, süreçleri ve yöntemleri genel olarak diğer gayrimenkullere benzemektedir.

Ticari gayrimenkullerin değerlemesinde dikkate alınması gerekli özellikler şunlardır;

• Şehrin özellikleri : tarihi, coğrafi yapısı, politik konumu, sosyal yapı, ekonomik veriler.
• Bölgenin özellikleri : şehrin gelişme yönü, fiziki ve sosyal cazibe, sosyal, ticari ve kentsel merkezlerin yeterliliği, ulaşım imkânları, hizmetlerin yeterliliği, vergi düzeyi, gayrimenkul değerleri ve trendi, uygunsuz kullanıma karşı tedbirler, bölgenin ulaşım ve ana trafik arterlerinin haritaları.
• Ticari gayrimenkulün özellikleri : arsa, bina arsanın kullanımına ilişkin yasal düzenlemeler.

İşletme Değerlemesi

İşletme değerleme faaliyetleri ekonomik ve finansal değerleme olarak ikiye ayrılmaktadır. Ekonomik değerleme, değerleme faaliyetlerinin, işletmenin kârlılık düzeyi dikkate alınarak yapılmasıdır. Ekonomik değerleme, ticari kârlılık ve toplumsal kârlılık olarak iki aşamada analiz edilmektedir. Ticari kârlılık analizinde kullanılan işletme değerleme yöntemleri genel olarak üç ana gruba ayrılır. Bunlar;

• Iskonto edilmiş nakit akımına dayalı değerleme yöntemi
• Kazanca dayalı değerleme yöntemi
• Varlığa dayalı değerleme yöntem

Arsa ve Arazi Değerlemesi

Arsa değerlemesi sadece arsanın yüzölçümüne göre yapılmaz. Arsanın üzerine kaç kat bina yapılabileceği, konut, ticaret veya sanayi alanı olup olmadığı, yeşil alana rastlayıp rastlamadığı da önemlidir. Yola cephesi geniş olan arsalar, ana yollara, ticaret merkezlerine, sosyal tesislere, yeşil alanlara yakın arsalar, köşe parseller, çok lüks inşaatların yapıldığı bölgede bulunan arsalar daha değerli kabul edilir. Arsanın bulunduğu bölgedeki sosyal ve ekonomik yaşamın durumu, o bölgede yapılmış ve yapılmakta olan inşaatların kalitesi arsanın değerini etkiler.

Topografya: topoğrafik etütler, arazinin tesviyesi, eşyükselti eğrileri, doğal drenajı, zemin şartları, manzarası ve genel fiziksel yararı hakkında bilgi sağlar. Arsaların değeri bu fiziksel özelliklere bağlı olarak farklılıklar gösterir.

Arazi değerinin takdirinde arazinin cinsi, sınıfı ve kullanma durumu göz önünde bulundurulur. Takdirde, arazi üzerinde bulunan bina dışındaki tarımsal tesisler, dikili şeyler, kaynaklar ve gölcükler de dikkate alınır. Arazi, sulaklık derecesine göre, kıraç, taban, sulak olmak üzere 3 cinse ayrılır. Her cins arazi verim gücüne göre, iyi, orta, zayıf ve kültür bitkisi yetiştirilemeyecek veya yetiştirilmesini engelleyecek özellikte olmak üzere 4 sınıfa ayrılır. Her tür ve sınıf arazinin üzerinde yapılan tarım türüne göre kullanma durumu belirlenir.

Proje Değerlemesi

Günümüzde proje geliştirme aşamasında devreye giren gayrimenkul değerleme işletmeleri, yer seçim süreçlerinden başlayarak bütün uygulama sürecinin de içinde olmaktadır. Bu süreçte gayrimenkul değerleme işletmeleri şu konularda proje değerleme çalışmaları yapmaktadırlar;

• Yatırım projeleri için finansman analizleri, proje fizibilite analizleri,
• Gayrimenkullerin hukuki durumlarında ortaya çıkan kanuna ve ilgili mevzuata aykırılıkların giderilmesi ve bunların gayrimenkul değerine etkilerinin tespiti,
• Projedeki gayrimenkullerin tipi, projenin yer seçimi, satış süreci, projenin kent dokusuna, sosyoekonomik yapıya uygunluğu ve varsa talebi yaratan bölgesel özellikler hakkında piyasa araştırması,
• Gayrimenkul projeleri için “en iyi ve en verimli kullanım” analizleri,
• Atıl durumdaki gayrimenkuller için proje geliştirme ve bu projelere göre verimlilik ve fizibilite analizleri,
• Gayrimenkul projelerinde tapu kayıtları, kadastro ve imar durumları ve diğer kanuni mükellefiyetleri incelemesi, varsa problemli unsurların giderilmesi için durum tespit raporu ya da görüş raporu düzenleme,
• Portföyde yer alan gayrimenkullerin, hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı amacıyla değer tespiti

Birçok işletme proje değerleme sürecine enflasyon ve milli gelirdeki büyüme gibi ekonomik göstergelerin ve konut hareketlenmeleri veya hammadde fiyatı gibi firma için önemli olan özel kalemlerin tahmin edilmesiyle başlar. Bu tahminler, tüm proje analizleri için temel oluşturur. Analizlerindeki varsayımları belirlemelerinde değerleme uzmanına yardımcı olmak üzere birçok teknik geliştirilmiştir. Bunlardan en çok bilinen ve kullanılanları;

• Ortalama getiri oranı,
• Geri ödeme dönemi,
• İskontolu nakit akışı ve
• Net bugünkü değer yöntemleridir.

Tarımsal Gayrimenkullerin Değerlemesi

Tarımsal değerlemede, tarımın doğal yapısından ve tarım işletmelerinin kayıt tutmama özelliğinden dolayı veri toplama önemli bir sorun teşkil etmektedir. Değer biçmeye konu olan malların faydalı olmalarının yanı sıra kıt olmaları da değer sahibi olmalarına etkendir. Sürekli bir piyasası olmaması ve homojen bir yapıya sahip olmaması gibi faktörler; tarım işletmesi, arazi gibi kırsal gayrimenkullerin değerlemesinde genel gayrimenkul değerlemesi işlemlerine kıyasla farklı bir yapının oluşmasına neden olmaktadır.

Üzerinde tarımsal üretim yapılan gayrimenkul tarım arazisi sayılır. Tarım arazisi tarla, bağ, bahçe gibi vasıflar taşıyabilir. Bir tarım arazisinin değeri iki açıdan hesaplanmalıdır: birincisi arazinin yıllık tarımsal getirisidir. Arazinin bulunduğu yöreye göre tarımsal getirisi ve ürün çeşidi araştırılmalıdır. Yıllık ekonomik getirisi hesaplanmalıdır. İkincisi arazinin ileride kazanabileceği değerdir. Arazinin ne amaçla alınmak istendiği önemlidir. Tarım arazisi fabrika yapmak için alınıyorsa fiyatında biraz daha fedakârlık yapıp, yüksek bir bedel ödenebilir.

• Kırsal, tarımsal veya kaynak arazilerinin değerlemesinde araştırılması gereken özellikler şunlardır; toprak, su hakları, drenaj ve sulama, iklim, potansiyel ürün, çevresel kontroller, maden hakları ve diğer hususlar
• Tarımsal işletme değerini etkileyen faktörler şunlardır: tarımsal işletmenin fiziksel konumu, tarımsal işletmenin sosyo-ekonomik yapısı, toprağın verimliliği, işletmenin yapı-altyapı varlıkları ve arazinin geometrik şekli.

Kamulaştırma Uygulamalarında Değerleme

Kamulaştırmayı gerektiren temel neden, tarım reformu, toprak düzenlemeleri bayındır ve imar yapıları vb. Kamu adına yapılan yatırım ve planların gerçekleştirilmesi sırasında kamu yararı doğrultusunda toprak gereksinimidir ve kamunun elinde yeterli toprak birikimi olamamasıdır.

Kamulaştırma koşulları şunlardır:

• Kamulaştırılacak gayrimenkul özel iyelikte olmalıdır
• Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla yapılmalıdır
• Kamulaştırma için ödenek olmalıdır
• Kamulaştırma kararı yetkili organlarca verilmeli ve onaylanmalıdır
• Kamulaştırmayı yapan idare yetkili ve görevli olmalıdır
• Kamulaştırma bedeli, taksit öngörülmeyen durumlarda peşin ödenmelidir
• Kamulaştırma, kamulaştırma tüzesine uygun olmalıdır
• Kamulaştırılan gayrimenkul, kamulaştırma amacına uygun kullanılmalıdır.

Kamulaştırmaya konu gayrimenkulün değerini tespit etmek için, gerek idare bünyesinde kurulan kıymet takdir komisyonunca ve gerekse de bilirkişilerce yapılan incelemelerde, gayrimenkulün durumu ve sahip olduğu özelliklere göre değişen bazı yöntemler uygulanmaktadır.

Bina, Altyapı Ve Arsaların Değerlemesi

Bina ve altyapının kıymet takdiri için, maliyet yöntemi kullanılır. Bu yöntem aynı zamanda tesis Aşamasında sabit tesislerin ve zarar-ziyan tazmininde kullanılan bir kriterdir. Maliyet yönteminin temeli Alıcının bir malın bedelini benzer malların piyasa koşulları ile kıyaslamasına, ayrıca bir arazi alıp üzerine bina yaptığında ortaya çıkacak maliyet hesabına dayanmaktadır. Bu şekilde, mevcut binanın yerine yenisinin yapılmasına ek olarak arazinin değeri de göz önünde bulundurulmaktadır.

Tarım Arazilerinin Değerlemesi

Değer tespitinde bulunulurken ilk olarak, tarımsal alanlardan elde edilen yıllık ortalama net gelirler görüşülür ve piyasa araştırması ile tespit edilir. Sonra bu arazilerin piyasa fiyatları, piyasa araştırmaları ile tapuların incelenmesiyle belirlenir. Bu yöntem ile net gelirin belirlenmesi sırasında;

• Bilgi toplanması,
• Yıllık net gelirin hesaplanması,
• Çıplak arazi bedelinin belirlenmesi gibi adımlar izlenmektedir.

Meyve Bahçelerinin Değerlemesi

Gayrimenkulün tamamı kapama bahçe ise başkaca hesap şekli yapmadan doğrudan o ağaçların Ürünlerinin gelirine göre hesap yapılmalıdır. Eğer gayrimenkulün bahçe niteliğine göre hesap yapılacaksa, gayrimenkulün meyve ağaçları ile tamamen örtülü olması gerekir. Tek cins meyve olması da şart değildir.

Meyvesiz Ağaçların Değerlemesi

Meyvesiz ağaçların çıplak arazi bedelleri gelir kapitülasyonu ile hesaplanır. Bunun için, işletme süresini de göz önüne alarak, ağaç sayıları, işçilerin günlük yevmi yeleri, gübre ve tarım ilacı fiyatları ve arazinin diğer gelirgiderleri incelenmelidir. Reel faiz oranı kullanarak, harcamalar idare müddeti sonuna getirilir. Daha sonra, gayri safi üretim değeri, çevre ve orman bölge müdürlükleri tarafından belirlenen odunun birim fiyatı ile odun verimi çarpılarak hesaplanır. Toplam harcamalar (işletme süresi sonundaki) toplam üretim bedelinden çıkartılır ve net gelir bulunur. Çıplak arazi bedelini bulmak için bu net gelir kapitalize edilir. Eğer meyvesiz ağaçlar fidanlık halinde ise, maliyet yöntemi tercih edilmelidir. Kavak ağaçları için bu aşamanın yaklaşık 2 yıl sürdüğü varsayılmaktadır. Fidanlık maliyetleri meyve bahçelerininki gibi hesaplanmaktadır; yani arazinin kira bedeli maliyetlere eklenmektedir.

Kısmen Kamulaştırılan Gayrimenkullerin Değerlemesi

Kısmen kamulaştırılan gayrimenkulün değeri, kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, o malın belirtilen esaslara göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktarıdır.

Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği Takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın belirlenen kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır. Kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği takdirde ise, artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktardır. Yapılacak indirme, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.

Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Değerleme

Kentsel dönüşüm projeleri kentsel yerleşim alanı içerisinde yenileştirme, koruma, sağlamlaştırma ve sağlıklaştırma amaçları ile belli bir müdahale programı çerçevesinde yeniden düzenlenmesi gereken alanları kapsayan, temel olarak konut sorununu çözmeyi ve sorunlu alanların kente tekrar kazandırılmasını hedefleyen projelerdir. Dönüşüm projeleriyle sadece yenilenmiş konut alanları yaratılmamakta; büyük rekreasyon alanları, kent parkları, kent meydanları, ticaret merkezleri de kente kazandırılmaktadır. Bu tür dönüşüm projeleri tasarlanırken, kamuya fazla yük getirmeyecek modellerin uygulanması ve bu kapsamda gelişmiş, yaşanabilir ve güvenilir yaşama mekânlarının oluşturulması, sosyolojik uyum çalışmalarının yapılması ve finansman modellerinin geliştirilmesi gereklidir. Dünya ve Türkiye genelinde uygulanan kentsel dönüşüm projeleri kapsamında seçilen kentsel dönüşüm alanları: hazine arazilerinin işgali sonucunda oluşturulan gecekondu alanları, çok fazla yoğunluğa sahip kaçak apartmanlaşmanın görüldüğü alanlar, kent merkezine yakın rantı yüksek olan alanlar, kent merkezindeki çöküntü alanları, tarihi kentsel alanlar ve ekonomik ömrünü doldurmuş yapıların bulunduğu alanlardır.

Kentsel Dönüşümde Arsa Değerlemesi

Hak sahibinin konutunun bulunduğu arsanın alanı belirlenir. Daha sonra bu alan o bölge için o yıl için belirlenmiş olan emlak rayiç değeri ile çarpılarak arsa değeri elde edilir. 1319 sayılı emlak vergisi kanunu gereği, emlak vergilerine esas oluşturacak olan, arsa ve arazilere ait m² birim değerlerinin (rayiçlerinin) tespit görevi oluşturulan takdir komisyonlarına verilmiştir.

Kentsel Dönüşümde Yapı Değerlemesi

Yapı değeri hesaplanırken uygulanan yöntem; binanın yeniden yapım maliyetinin hesaplanmasıdır. Yapı değeri hesaplanırken çevre ve şehircilik bakanlığının her yıl güncellediği yapı yaklaşık birim maliyetler tablosundaki konu gayrimenkulün yapısının oluşum özelliklerine karşılık gelen birim maliyet bedelleri kullanılır. Bu tablo binaların maliyet bedellerini, binaların çok çeşitli özelliklerini göz önünde bulundurarak ayrıntılı şekilde sınıflandırmıştır. Yapısı incelenen binaya karşılık gelen birim değeri ile binanın inşaat alanı çarpılarak yapı değeri hesaplanır. Yapı değeri hesaplanırken, varlığı tespit edilmiş istinat duvarı, kuyu ya da meyve ağacı gibi bir değere sahip unsurlar bulunuyorsa bunlarda değerlemeye dâhil edilir. Meyve ağacının fiyatı ziraat odasının yayınladığı katsayılara göre belirlenir. Kuyu ve istinat duvarı ayrıca değerlemeye dâhil edilir.

Hazine Gayrimenkullerinin Değerlemesi

Hazine arazilerinin satışa, kiralamaya, trampaya, irtifak hakkı tesis edilmesine konu olması dolayısı ile gayrimenkul değerlerinin objektif ve tarafsız bir şekilde gerçekçi ve bilimsel olarak değerlemeye tabi tutulması gerekmektedir. Genel olarak hazine gayrimenkullerinin kıymet takdiri, hazin taşınmazlarının idaresi hakkındaki yönetmelik ve 313 sayılı milli emlak genel tebliğinde açıklanmıştır. Bedel tespit ve takdirinde, gayrimenkulün konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır. Ayrıca, hazine gayrimenkulleri üzerinde yapılan yasal olmayan her türlü yapı ve tesisler (takılıp sökülebilir nitelikli olanlar hariç), başka bir işleme gerek kalmaksızın hazineye intikal edeceğinden, bu nitelikteki işgaller için ecri misil, zeminle birlikte muhdesat da dikkate alınarak tespit ve takdir edilir. Hazinenin paydaşı olduğu gayrimenkullerin işgali hâlinde, hazine payına tekabül eden miktar esas alınarak ecri misil takip ve tahsilâtı yapılır.