Emlak Finans ve Emlak Değerleme Dersi 2. Ünite Özet

Giriş

Öncelikle bu ünitede sıkça karşılaşacağımız 3 ifadeyi tanımlayalım.

• İpotekli Konut Finansmanı Sistemi: İhtiyaç sahiplerine kira öder gibi uzun vadeli konut edindirme sistemidir.
• Birincil Piyasa: İhtiyaç sahiplerine kredi veren bankalar ve finans şirketlerinin tümü.
• İkincil Piyasa: Birincil piyasadan satın alınan hizmet ve işlemlerin ikinci kez işlem gördüğü piyasadır.

Bir ülkedeki konut finansmanı piyasasının büyüklüğü o Ülkenin nüfusuna, kentleşme oranına, kişi başı milli gelirine, insan ömrüne verimliliğe ve ülkenin gelişmişliğine bağlıdır.

Temeli medeni hukuka dayanan ipotek varlığının menkul kıymetlendirilmesine yönelik mevzuatın uygulanması dünyadaki tüm gelişmiş ülkelerde özel yasalarla düzenlenmiştir. Gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde ipotekli konut finansman sistemi ülkelerin özelliklerine göre farklılıklar göstermektedir. Şimdi bu farklılıkları inceleyelim.

İpotekli Konut Finansmanı Sistemi Dünya Uygulamaları

Dünya’da en eski ipotek örneği MÖ 2000 yıllarında Mezopotamya’da görülmüştür. Almanya’da 1899 yılında İpotek Bankalar Kanunu ile 1927 yılında İpotekli Senetler Kanunu ile ipotekler finansman aracı haline getirilmiştir. İpotekli konut finansman sistemi Avrupa’da yapılan göçlerin etkisiyle 1900’lü yıllardan itibaren ABD’de yaygınlaşmaya başlamıştır. ABD’de ilk düzenli ipotekli konut finansmanı uygulamaları 1930’lu yıllarda düşünülenin aksine bankaların değil sigorta şirketlerinin öncülüğünde başlamıştır. Yapılan araştırmalar az gelişmiş ekonomilerde kentleşme oranının %20 seviyelerinde seyrederken, gelişmiş ekonomilerde bu seviyenin %80’lere kadar çıktığını göstermektedir. Dolayısıyla, kentsel gayrimenkul varlıklarının milli gelire oranı da ekonomik gelişmişlik seviyesine bağlı olarak değişmekte, az gelişmiş ekonomilerde bu oran %15’lere düşerken, çok gelişmiş ekonomilerde %60 seviyesinin üzerine çıkmaktadır Ülkede birincil piyasaların başarıyla uygulanmasına rağmen ikincil ipotek piyasasında faaliyetleri düzenleyecek kurumların bulunmaması menkul kıymet ihracını engellemiştir. Birincil piyasaların işleyişinde farklılık yaratan başka bir süreçte kişisel risk değerlendirme sürecidir. Kredi kullanım kararı ve kredinin özellikleri belirlenirken göz önüne alınan peşinat miktarı, tüketicinin geçmiş kredi notu, kredinin gelire oranı gibi veriler sadece bankaların kredi değerlemesine bırakılmaktadır. İpotekli konut finansmanı piyasalarını gelişmiş ve gelişmekte olan ülkeler olarak iki ayrı grupta incelemek mümkündür. Finans kuruluşlarının veya kurumların birincil piyasada sağlanan kredileri satın alıp yurt içi ve yurt dışı piyasalarda yatırımcılara sattıkları piyasalar ikincil piyasalardır. Ayrıca ikincil piyasaların işleyişine etki eden bir diğer unsur ülkelerin yasal altyapıları olmaktadır. Temeli medeni hukuka dayanan ipotek varlığının menkulleştirilmesine yönelik mevzuatın uygulanması, dünyadaki tüm gelişmiş ülkelerde özel yasalarla düzenlenmiştir Dünyada konut finansmanı piyasasını Gelişmiş Ülkeler (ABD ve Avrupa Ülkeleri) ile Gelişmekte olan Ülkeler konut finansmanı piyasaları Modeli olarak incelemek mümkündür.

Gelişmiş Ülkelerde İpotekli Konut Finansmanı Sistem Uygulamaları

Amerikan Modeli

Amerika Birleşik Devletleri gerek birincil piyasalar gerekse ikincil piyasalar bakımından çok gelişmiş konut finansman piyasasına sahiptir. Diğer gelişmiş ülkeler her ne kadar kendi koşullarına uygun bir sistem yaratmaya çalışsalar da esas itibariyle ABD sisteminin özelliklerini model almaktadırlar. Başlangıçta mahalli bir ipotek piyasası bulunan ABD, devletin kamusal kurumlar aracılığıyla dolaysız müdahalesi sayesinde ulusal düzeye yayılmıştır. Büyük bunalım sonrasında Kongre tarafından konut finansman piyasasında görev almak amacıyla birkaç kamuya yararlı kurum oluşturulmasına karar verilmiştir. Bu kurumlar Federal Konut Kredi Bankaları (Federal Home Loan Banks), Federal Konut İdaresi (Federal Housing Administration-FHA) ve Federal İpotek Birliği (Federal National Mortgage Association-FNMA) olarak sıralanabilir. FNMA aynı zamanda “Fannie Mae” olarak da bilinmektedir. Bu kamusal kuruluşlar, hem birincil hem de ikincil piyasaların etkinliği ve sürdürülebilirliği açısından olumlu etki yapmıştır. Bu kuruluşlara ek olarak FNMA ikiye bölünmüş ve 1968 yılında Hükümet İpotek Birliği (Goverment National Mortagage Association-GNMA) kurulmuştur.

Federal Konut Kredisi Bankası’nın asli görevi finansal kurumlara düşük maliyetli fon sağlamaktır. 1932 yılında hükümet destekli bir şekilde kurulan Banka ABD’de ipotekli konut finansman sistemini mahalli ölçekten ulusal ölçeğe taşımıştır. ABD’de 12 eyalete ayrılmış üyeleri bulunan Banka, kredi derecelendirme kuruluşlarından aldığı yatırım yapabilir notu ile menkul kıymet ihraç ederek üyelerine kaynak sağlamaktadır. Federal Konut Kredi Bankası’nın dolaylı olarak 8000’den fazla üyesi bulunmaktadır. Bu üyeler, eyaletlerinde bulunan Federal Konut Kredisi Bankası’nın temsilcilerine üye olarak sistemin içine girmektedirler.

Federal Konut İdaresi (FHA) 1934 yılında ikincil piyasada ihraç edilen menkul kıymetleri sigortalama amacı ile kurulmuştur.

GNMA, ipotek kredilerinden grup oluşturarak bunlara dayalı menkul kıymet ihraç eden özel kurumların ihraç etmiş oldukları menkul kıymetlerden kendi standartlarına uygun olanlara garanti vererek ikincil piyasanın oluşumuna ve gelişimine destek vermektedir.

FHLC (Freddie Mac) 1970 yılında Kongre tarafından kurulmuştur. Freddie Mac, ABD’de verilmiş konut kredilerini ödünç vererek satın almakta ve ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç etmektedir. ABD’de konut finansmanını sağlayan ilk kurum bu borcu üzerinde tutmayarak ikincil piyasada satmaktadır.

Amerikan ikincil ipotek piyasası; gelişmiş serbest ekonomileri arasında bilanço dışı modelin en gelişmiş şeklidir.

ABD’de konut kredileri 5 yıldan 30 yıla kadar sınırlı olmakta, verilen krediler gayrimenkulün değerinin %80’i kadar olabilmektedir. Amerika’daki kredi kuruluşları 1979 yılındaki sert faiz artışlarından sonra uzun vadeli, sabit faizli kredilerden oluşan portföylerini fonlamada zorluk yaşamışlar ve bu tür kredileri bilanço dışına çıkarma gerekliliğini fark etmişlerdir.

ABD’de konut edinme süreci tüketicinin konut almak için “mortgage originator” adı verilen kuruluşlara başvurusuyla başlar. Emeklilik İdaresi (Veterans Administration-VA) ise 1944 yılından bu yana sadece belirli özelliklere sahip ipotek kredilerini sigortalamaktadır. FNMA, 1938 yılında ikincil piyasanın kurulabilmesi için kurulmuş olup devlet destekli bir kurumdur.

Avrupa’da İpotekli Konut Finansman Sistemi

Avrupa ülkelerindeki konut finasmanı piyasalarına bakıldığında, piyasanın hacim olarak Amerikan piyasası kadar büyük olmadığı görülmektedir. Bununla birlikte, ortak para birimine geçişle piyasada canlanma yaşanmıştır. Bununla birlikte Avrupa Birliği içinde daha gelişmiş görülen AB15 ülkelerinde, ipotekli konut piyasasının hacim bakımından daha büyük, işleyiş açısından da daha oturmuş olduğu görülmektedir. Örneğin, ipotekli konut kredilerinin milli gelire oranı Danimarka, İngiltere ve Hollanda’da %70’in üzerinde; Almanya, İsveç ve Portekiz’de %50-70 arası; İspanya, Finlandiya ve Belçika’da %30-50 arası İtalya, Yunanistan ve Fransa’da %20-30 arası iken Polonya, Hırvatistan, Çek Cumhuriyeti, Slovakya, Bulgaristan ve Romanya’da %10’un altındadır.

AB konut finansmanı piyasalarında bugüne kadar tahsis edilmiş kredilerin %24’ü en büyük 5 kredi finansman kuruluşu tarafından sağlanmıştır.

Avrupa Birliği ipotekli konut finansmanı modelinin temel farkı ikincil piyasasının işleyişinde görülür.

Avrupa Birliği ülkelerinde, ikincil piyasalarda Kıta Avrupası hukuk sistemi çerçevesinde bilanço içi menkulleştirme sistemi kullanılmaktadır.

AB ülkeleri içinde en gelişmiş ikincil piyasaya sahip ülke Almanya’dır. Bu noktada, Alman ipotek bankaları gayrimenkul değerinin %50-60’ı tutarında kredi kullandırmaktadırlar.

Gelişmekte olan Avrupa ülkelerindeki konut finansmanı piyasasının işleyişi makroekonomik değerlerin eksikliği, hukuki altyapı yetersizliği, birincil ve ikincil piyasa yapılarının oturmamış olması ve talep azlığı gibi nedenlerle birbirlerine benzemektedir.

Almanya’da İpotekli Konut Finansmanı Sistemi

II. Dünya Savaşı’nda konutlarının %80’i yıkılan Almanya’da 1949 yılından itibaren konut üretimini gerçekleştirmesi amacıyla birincil ve ikincil piyasalar en hızlı şekilde geliştirilmiştir. Almanya’da konut finansman sistemi, İpotek bankacılığı ile kontrat yönteminin karışımından oluşmaktadır.

Uzun vadeli konut finansmanında kredilerin yaklaşık %80’i doğrudan krediyi veren kurumun pasifindeki müşteri mevduatı ve bankalar arası mevduat ile fonlanmaktadır.

İngiltere’de İpotekli Konut Finansmanı Sistemi

İngiltere’de faaliyette bulunan konut finansman kurumları Yapı Toplulukları (Building Societies), ticari bankalar ve emlak komisyonculuğu da yapan yerel organizasyonlardan oluşmaktadır. Emlak komisyonculuğu da yapan yerel organizasyonların en büyükleri Halifax Building Society ile Leeds’dir.

Yapı Topluluklarına 1985 yılında fonlarının %20’sini menkul kıymete çevirerek ihraç etme yetkisi verildi. 20-25 yıl vadeli olan konut kredilerinde kredi/değer oranı %80’e kadar çıkmakta ve ipotek kredisi için borçlu tarafından, kurumda bir hesap açtırılmakta ve 18 ay sonra %60 kredi, %40’ı tasarruf şeklinde kredi verilmektedir. İngiliz Yapı Toplulukları, 1990’ların sonunda gayrimenkul ipoteklerinde Pazar payı %60 seviyesinde iken, yeni kredilerde %80’lere ulaşmaktadır.

Hollanda’da İpotekli Konut Finansmanı Sistemi

Hollanda Avrupa’nın beşinci büyük ipotek kredisi pazarını oluşturmaktadır. İpotekli konut kredisi kullanım hacminin bu kadar fazla olmasının nedeni büyük ölçüde güçlü ekonomik yapıya, ipotek kredisi faizlerine uygulanan vergi indirimlerine ve düşme eğilimindeki faiz oranlarına bağlanmaktadır.

Hollanda’da hane halkı borçluluğu son 10-15 yıl içinde çok hızlı artmıştır. 1990’lı yıllara kadar azalarak artan konut üretiminde, 1990’lı yılların başından itibaren görünür bir düşüş yaşanmıştır. 1990’lı yılların başında %45 olan konut sahipliği oranı 2002 yılında %54,2 seviyesine yükselmiş ancak yine de AB ortalamasının çok altında kalmıştır. 2010 yılında konut talebine karşı bir strateji geliştirilmiştir. Bu strateji ile yeni konut üretimine ve yerel otoritelerin sahibi olduğu kiralık evlerin satışına öncelik verilmesi planlanmıştır.

Polonya’da İpotekli Konut Finansmanı Sistemi

Polonya’da çok daireli konut edinmede olan yasalar kat mülkiyeti, kooperatifleşme ve kiralık konut yasalarıdır. Katılımcılık uygulanmamaktadır. Ortalama hane halkı büyüklüğü 2,8 kişidir.

Fransa’da İpotekli Konut Finansmanı Sistemi

Fransa’da çok daireli konut politikalarında kat mülkiyeti, zorunlu karma mülkiyet ve kiralık konut yasaları bulunmaktadır. Kooperatifleşme ve kayıtlı kat mülkiyeti yasaları da bulunmaktadır. Ortak girişimli konut projelerinde katılımcılık söz konusudur. Fransa’da ortalama hane halkı büyüklüğü 2,4 kişidir. Fransa’da konut stokundaki boşluk ortalama %7’dir.

İtalya’da İpotekli Konut Finansmanı Sistemi

İtalya’da 1945 yılından sonra iç göçlerin bolluğu ile konut açığı giderek artmıştır. 1980’lere dek konut politikalarında yeni konut üretimi yapılırken, daha sonraki dönemlerde yatırımlar daha çok konutların bakım ve onarımına ayrılmaya başlamıştır. Ülkede konut piyasası alt piyasalardan oluşmaktadır. İtalya’da hane halkı büyüklüğü 2,6 kişidir.

İspanya’da İpotekli Konut Finansmanı Sistemi

İspanya’da çok daireli konut edinmede uygulanan yasalar arasında kat mülkiyeti, kayıtlı kat mülkiyeti, kooperatifleşme ve kiralık konut yasaları yer almaktadır. Konut projelerinde ortak girişimle proje geliştirildiğinde katılımcılık dikkate alınmamaktadır. Ortalama hane halkı büyüklüğü 2,9 kişidir.

Polonya’da İpotekli Konut Finansmanı Sistemi

Polonya’da çok daireli konut edinmede olan yasalar kat mülkiyeti, kooperatifleşme ve kiralık konut yasalarıdır. Katılımcılık uygulanmamaktadır. Ortalama hane halkı büyüklüğü 2,8 kişidir.

Gelişmekte olan ülkelerde İpotekli Konut Finansmanı Sistemi Uygulamaları

Gelişmekte olan ülkelerde konut finansmanı gelişmiş ülkelere göre oldukça farklıdır. Birçok gelişmekte olan ülkede mali piyasalar yeterince gelişmemiş ve fon fazlası olan kesim ile fon eksiği olan kesim arasında etkileşimi sağlayacak finansal kurum ve araçlar yeterince gelişmemiştir. Gelişmekte olan ülkelerde konut finansmanı, büyük oranlı bir şekilde kurumsal olmayan sektör tarafından sağlanmaktadır. Gelişmekte olan ülkelerde bireylerin gelirlerinin düşük olması nedeniyle tasarruf miktarı çok düşüktür. Ayrıca bireyler finansal kurumlara kuşkuyla yaklaşırlar. Devletin yüksek faizle borçlanır olması finansal kurumları uzun vadeli konut finansmanından uzak tutmaktadır.

Brezilya’da İpotekli Konut Finansmanı Sistemi

Brezilya; yüksek enflasyonun yaşandığı bir ülke olması nedeniyle verilmiş olan uzun vadeli kredilerinin geri ödemelerinin tabi olacağı yönetmelik, sistemin devamlılığı açısından önem arz etmektedir. Aksi halde geri ödemeler reel anlamda değer yitirecek ve bu kredileri sağlayan finansal kurumlar sistemi devam ettiremeyeceklerdir. Bu nedenle Brezilya’da ipotekli konut kredilerinin geri ödemeleri enflasyona endekslenmiştir. 1995 yılında Brezilya’da ikincil ipotek piyasasının kurulması için menkul kıymetleştirme kurumu kurulmuştur.

Kolombiya’da İpotekli Konut Finansmanı Sistemi

Kolombiya’da %15 civarında konut açığı olduğu tahmin edilmektedir. Kolombiya’da Brezilya gibi yüksek enflasyonla mücadele ettiğinden uzun vadeli konut kredisi verilememekteydi. Ancak 1972 yılında geliştirilen endeksleme yöntemi yüksek enflasyona rağmen başarılı olarak yürütülmüştür. Kolombiya sisteminin en önemli özelliği, endekslemenin yalnızca verilmiş olan kredilere değil sisteme fon sağlayan tasarruf mevduatlarına da yapılıyor olmasıdır. Böylece sisteme fon akışı, yüksek enflasyon ortamında bile devam etmiştir. Böylece finansal kurumlar vade uyumsuzluğu riskini taşımazlar.

Meksika’da İpotekli Konut Finansmanı Sistemi

Meksika, konut sektörünün önemini fark ettikten sonra çift oranlı ipotek sistemini geliştirmiştir. Bu sistemde bankalar verdikleri konut kredisi faizlerini piyasa faiz oranına göre ayarlarken, geri ödeme vade ve taksit miktarlarını da ücret artışlarına göre ayarlamışlardır. Birincil piyasanın başarıyla uygulanmasına rağmen ikincil piyasalar gelişememiştir. İcra prosedürlerinin uzun olması, kredi riskinin yüksek olması, kredi havuzlarına standart getirilememiş olması ve vergi problemleri bunda etkili olmuştur. 2000’li yıllardaki gelişmeler ile Meksika ipotekli menkul kıymet ihracında Latin Amerika ülkeleri arasında en geniş piyasa haline gelmiştir.

Nijerya’da İpotekli Konut Finansmanı Sistemi

Nijerya’da 1956 yılında Ulusal Yapı Topluluğu’nun kurulması ile ipotekli konut kredisi verilmesi süreci kurumsallaşmaya başlamıştır. Birincil piyasanın rekabetçi yapısı geliştirilerek konut finansmanı geliştirilmeye çalışılmıştır. konut finansman kuruluşları mevcut olsa da, arsa fiyatlarının yüksekliği ile finansman ve yönetim maliyetlerinin ucuz olmaması gibi nedenlerle konut problemleri henüz çözülememiştir.