Emlak Finans ve Emlak Değerleme Dersi 1. Ünite Sorularla Öğrenelim

Uygulamada konut finansman sisteminde kullanılan yöntemeler nelerdir?

Konut finansmanında uygulamada farklı yöntemler kullanılmaktadır. Bunlar; doğrudan finansman, mevduat finansmanı, sözleşme ve ipotek bankacılığı (mortgage) yöntemleridir.

Vergi Usul Kanunu’nun 269. maddesinde gayrimenkuller nasıl sınıflandırılmıştır?

Vergi Usul Kanunu’nun 269. maddesinde gayrimenkuller;

• Gayrimenkullerin bütünleyici parçaları (mütemmim cüzüler) ve eklentileri (teferruatı),
• Tesisat ve makinalar,
• Gemiler ve diğer taşıtlar,
• Gayri maddi haklar

şeklinde sınıflandırılmıştır.

Ülke ekonomilerinde fon arz ve talebinde bulunan  grupları sınıflandırınız?

Ülke ekonomilerinde fon arz ve talebinde bulunan  gruplar şunlardır:

• Özel sektör
• Kamu
• Uluslararası sektör
• Bireyler

Konut finansmanı yöntemleri nelerdir?

Konut finansmanı yöntemleri; doğrudan alım yöntemi, sözleşme yöntemi, mevduat finansmanı yöntemi ve ipotek bankası yöntemi olarak dört ayrı grupta incelenebilir.

Doğrudan finansman yöntemini (Kurumsal olmayan finansman yöntemi) anlatınız?

Doğrudan finansman yöntemi konut almak isteyenlerin ihtiyaç duydukları fonları, fon fazlası olanlardan aracı kullanmadan temin etmeye çalışmalarına dayanır. Bu yöntem aracısız olması nedeniyle “Kurumsal olmayan yöntem” olarak tanımlanabilir. Kurumsal olmayan finansman yönteminde borç veren ve borç
alan taraflar arasında bir güven ilişkisi bulunmaktadır.

Konutun özellikleri çeşitli açılardan nasıl sıralanabilir?

Konut;

• Barınak olma,
• Üretilen bir mal olma,
• Tüketim malı olma,
• Yatırım aracı olma,
• Toplumsal ilişkilerin yeniden üretilmesinde araç olma gibi özellikler taşımaktadır.

Kurumsal olmayan konut finansman kaynakları nelerdir?

Kurumsal olmayan konut finansman kaynakları;

• Bireylerin tasarrufları;
• Akraba, yakın eş dost katkısıyla sağlanan faizsiz yardımlar,
• İşverenden yada işyeri arkadaşlarından sağlanan faizli yada faizsiz fonlar,
• Bireylerin sahip olduğu araba, altın vb varlıkları satarak elde ettikleri fonlar,
• Müteahhitlerden sağlanan krediler,

• Konut kooperatifleri üyeliği ile konut sahibi olma,
• Aynı işyerinde çalışanların konutlarını işverenin finanse ettiği işçi evleri sistemi ile konut sahibi olunabilir.

Brezilya da en iyi şekilde uygulama örneğine rastlanan konut finansman yöntemi ve özelliklerini anlatınız?

Konut finansman yöntemlerinden sözleşme yönteminde; Konut almak isteyen kişiler önceden belirlenen bir süre boyunca piyasa faiz oranlarının altında bir getiri karşılığında tasarruflarını çeşitli kurumlara yatırırlar. Süre sonunda biriktirdikleri miktarla orantılı birkrediyi piyasa faiz oranlarının altında bir oranla almaya hak kazanırlar. Yani sistem, karşılıklı fedakârlığa dayanmaktadır. Ayrıca bu yöntemle sağlanan fonlar konut alış bedelinin tamamını karşılamadığından diğer finans yöntemleriyle desteklenmesi gerekir. Yöntem gelişmekte olan ülkelerde farklı şekillerde uygulanmaktadır. Özellikle sosyal güvenlik fonları
konut finansmanında etkin olarak kullanılmaktadır. Brezilya, bu anlamda yöntemi en iyi kullanan ülkelerden birisidir.

Türkiye'de mevduat finansman yönteminin etkin şekilde kullanılamamasının sebebi nelerdir?

Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerde hükümetler kamu açığını kapatmak için özel tasarrufları yüksek faiz oranları ve vergisel avantajlarla çekmektedir. Finansal kurumlar arasında kamu lehine rekabet başlamaktadır. Türkiye’de de bu nedenlerden ötürü mevduat finansman yöntemi etkin kullanılamamaktadır.

İpotek bankası yönteminde görev alan kurumların sahip olduğu fonksiyonlar nelerdir?

İpotek bankası yönteminde görev alan kurumlar gayrimenkul piyasasında uzmanlaşmış kurumlardır.
Bu kurumlar beş ayrı fonksiyona sahiptir.
• Finansman fonksiyonu,
• Hizmet fonksiyonu,
• Yatırım fonksiyonu,
• Dönüştürme fonksiyonu,
• Sigorta fonksiyonu,

İpotek bankası yönteminde görev alan kurumların sahip olduğu fonksiyonlardan dönüştürme fonksiyonunu açıklayınız?

İpotek bankası yönteminde görev alan kurumların dönüştürme fonksiyonu; farklı vade ve miktarlardaki ipotek kredilerinin kolay pazarlanabilmesinin sağlanabilmesi için tek bir vade ve miktara dönüştürülmesidir. Bu işlem sayesinde ipotek havuzuna dayalı menkul kıymetler daha kolay ihraç edilebilir.

İpotek bankalarının en önemli özelliklerini açıklayınız?

İpotek bankalarının en önemli özelliği, verdikleri kredileri vade sonuna kadar tutmayarak sermaye piyasalarına bu kredilere dayalı menkul kıymet ihraç etmeleridir. İpotek bankalarının diğer bankalar gibi geniş şube ağına ihtiyaç duymamaları operasyonel maliyetlerini düşürmektedir. İpotek bankası yönteminin temelini, kredi veren kuruluşun kredi verdiği konut üzerine ipotek düzenlemesi ve bu ipoteği menkul kıymetleştirmesi oluşturmaktadır.

Konut finansman türleri nelerdir?

Konut finansman türleri;

• Klasik (Sıfır Faizli) Konut Kredileri
• Artan Geri Ödemeli Konut Kredileri
• Değişken Oranlı Konut Kredileri
• Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredileri
• İki Oranlı Konut Kredileri
• Karma Konut Kredileri
• Sıra Ödemeli Konut Kredileri
• Yüksek Ödemeli Konut Kredileri
• İki Aşamalı Konut Kredileri
• Büyüyen Hisseli Konut Kredileri
• Değer Artışı Paylaşımlı Konut Kredileri
• Ters Anüiteli Konut Kredileri

Kredinin alınacağı finans kurumunun seçiminde dikkate alınacak faktörler nelerdir?

Kredinin alınacağı finans kurumunun seçiminde, finansal kurumların verebilecekleri ipotek kredisi türleri, faiz oranları, geri ödemelerin yapılış şekli, kredi değerlendirme süreci ve gerekli hizmetlerin verilebilirliği ve hizmet kalitesi gibi faktörler dikkate alınabilir.

Gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde talep edilen ipotekli kredilerin özellikleri nasıl değişmektedir?

Az gelişmiş veya gelişmekte olan ülkelerde  kredilerin çok uzun vadeli talep edilmesine rağmen fon arzının kısıtlı ve kısa vadeli olması finansal kurumların en önemli sıkıntılarını oluşturmaktadır. Ekonomik dengeler oturmuş, istikrarlı gelişmiş ülkelerde ise sabit faizli ipotek kredilerinin kullanımı artarken, özellikle yüksek enflasyon yaşanan ekonomik istikrarın yaşanamadığı ülkelerde değişken faizli ipotek kredileri kullanılmaktadır.

Yeni ev inşa eden müteahhit, şirke vb. tarafından kullanılan, kredi faiz oranı sıfır ve vadesi 10 yıl olan konut kredisi hangisidir?

Klasik konut kredileri daha ziyade yeni ev inşa eden müteahhit, şirke vb. tarafından kullanılmaktadır. Kredi faiz oranı sıfır ve genellikle vade 10 yıldır. Aylık geri ödemeler anaparadan düşülmektedir. Klasik konut kredilerindeki esas, ipoteğin süresi içinde eşit taksitli ödemeler neticesinde borcun anapara ve faiz olarak tamamen geri ödenmesidir.

Türkiye'de klasik konut kredilerinin uzun yıllar boyunca kullanılmasının imkansız olmasının altında yatan sebepler nelerdir?

Türkiye’de de uzun yıllar enflasyon oranlarındaki yükselme, öz kaynak yetersizliği, fon kaynaklarının çok kısa vadeli olması bu kredi türünün kullanılmasını imkansız hale getirmiştir.

Değişken Oranlı kredi türü niçin ortaya çıkmıştır?

Değişken oranlı konut kredilerinde faiz oranları, kredinin vadesi süresince sözleşmede önceden belirlenen sürelerde değiştirilir. Bu kredinin ortaya çıkma nedeni kredi veren kurumları faiz oranı riskine karşı korumaktır. Bu nedenle kredi verenler açısından klasik konut kredilerine ve artan geri ödemeli kredilere göre daha avantajlıdır.

İpotekli konut finansmanı kurumları nelerdir?

İpotekli konut finansmanı kurumları; konut finansmanı kuruluşları, ipotekli finans kuruluşları, konut finansmanı fonu, gayrimenkul değerleme kurumları, ipotek bankaları, derecelendirme kurumları, ipotek sigorta şirketleri ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarıdır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ilk olarak hangi ülkede kanuni düzenlemeye kavuşmuştur?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ilk olarak 1960 yılında ABD’de kanuni düzenlemeye kavuşmuştur.