Belediye, İmar ve Gayrimenkul Mevzuatı Dersi 2. Ünite Özet

Giriş

Planlar, planlama amaç ve hedeflerine uygun olarak planlama sürecinde varılmış olan kararların anlatımında, gerçekleştirilmesinde ve gerçekleştirilme biçiminde bir araç olarak kullanılmaktadır.

Her plan grubu kendi içinde amacına, ölçeğine ve planlama yetkilerine göre çeşitlilik göstermektedir. Bu yüzden her tür ve ölçekteki mekânsal planların kendi içinde bir hiyerarşisi bulunmaktadır. Bu hiyerarşi, üst düzeydeki planlar ile alt düzeydeki planlar arasında koordinasyonu sağlamaktadır. Bu kural, planlanacak alanda en yüksek ölçekli plana uygun olacak şekilde planların kendi içinde birbirlerine uygunluğunu düzenlemektedir.

Plan Türleri

Günümüzdeki İmar Yasası niteliğindeki ilk yasal süreç teknik ve sosyal anlamda 1956 tarihli 6785 sayılı Yasa ile başlamıştır. Bu yasada Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili konulara yer verilmiş, kentlerin ihtiyacı olan imarlı arsa temini ile sosyal donatı alanlarının kamuya kazandırılması hedeflenmiştir.

Planlama süreci, geri beslemelerle dinamizm kazanan bir eylemdir. Ana hedef ve politikaların, bu hedef ve politikalara uygun düşen seçeneklerin araştırılması ve bunlar içinden daha önceden belirlenmiş ilkelere en uyumlu olanının belirlenmesi bu sürecin kuramsal yönü; kuramsal düzeyde geliştirilen hedef ve seçeneklerin yeniden gözden geçirilmesi ise, aynı sürecin pratik yönünü ön plana çıkartır. Dolayısıyla her zaman, farklı soyutluk düzeylerinde hazırlanmış modellerin somut verilerle sınanarak uygulanması ve buna göre de oluşturulan modelin, eğer gerekiyorsa yeniden gözden geçirilmesi esastır.

Ülke düzeyinde planlar;

• Sosyo Ekonomik Planlar ve
• Fiziki Planlar olarak ikiye ayrılmaktadır.

Sosyo Ekonomik Planlar

Sosyo Ekonomik Planlar;

• Ülke boyutunda Ülke Kalkınma Planı,
• Bölge boyutunda Bölge Planı ve
• İzlenecek stratejiler açısından Stratejik Plan ile ele alınmaktadır.

1963 yılından günümüze kadar uzanan planlı dönem, ülke düzeyinde beş yıllık bir gelecek için öngörülen sosyoekonomik kararları kapsamaktadır. Ülkemizde sosyoekonomik sorunlara planlama anlayışı içinde Devlet Planlama Teşkilatının kurulduğu 1960 yılından bu yana Ülke Kalkınma Planları aracılığı ile çözüm aranmaktadır. Ülke Kalkınma Planı , uzun dönemli kalkınma politikasının belli kurallara göre düzenlendiği planlardır.

Bölge Planı, ülke kalkınma planı kararlarının bölgesel yorumunun yapıldığı, ülke fiziksel ve kalkınma planlarındaki ilkeler doğrultusunda hazırlanan; seçilmiş sınırlar içerisinde bölgesel kademelenme, bölgesel alan kullanımı ve altyapıya ilişkin kararları ve yatırımları zaman ve mekân boyutu ile belirleyerek, ilgili kuruluşların sektörel uygulama plan ve programlarına yansıtmalarını, yatırımların koordinasyon ve yönlendirilmesini sağlayan; çevre düzeni ve nazım imar planlarını yönlendiren plandır.

Ülke Mekânsal Strateji Planı, ülke kalkınma politikaları ve bölgesel gelişme stratejilerini mekânsal düzeyde ilişkilendiren, bölge planlarının ekonomik ve sosyal potansiyel, hedef ve stratejileri ile ulaşım ilişkileri ve fiziksel eşiklerini de dikkate alarak değerlendiren, yer altı ve yer üstü kaynakların ekonomiye kazandırılmasına, doğal, tarihi ve kültürel değerlerin korunmasına ve geliştirilmesine, yerleşmeler, ulaşım sistemi ile kentsel, sosyal ve teknik altyapının yönlendirilmesine dair mekânsal stratejileri belirleyen, sektörlere ilişkin mekânsal politika ve stratejiler arasında ilişkiyi kuran, 1/250.000, 1/500.000 veya daha üst ölçek haritalar üzerinde şematik ve grafik dil kullanılarak hazırlanan, ülke bütününde ve gerekli görülen bölgelerde yapılabilen, sektörel ve tematik paftalar ve raporu ile bütün olan plandır.

Fiziki Planlar

Fiziki planlar;

• Üst Düzey Fiziki Planlar,
• Yerel Fiziki Planlar ya da Ana Plan Türü Olan Fiziki Planlar,
• Özel Amaçlı Fiziki Planlar ve
• Tamamlayıcı Planlar olarak dört gruba ayrılmaktadır.

Üst Düzey Fiziki Planlar

Üst düzey fiziki planlar;

• Çevre Düzeni Planı ve
• Metropoliten Nazım İmar Planıdır.

Çevre Düzeni Planı, varsa mekânsal strateji planlarının hedef ve strateji kararlarına uygun olarak orman, akarsu, göl ve tarım arazileri gibi temel coğrafi verilerin gösterildiği, kentsel ve kırsal yerleşim, gelişme alanları, sanayi, tarım, turizm, ulaşım, enerji gibi sektörlere ilişkin genel arazi kullanım kararlarını belirleyen, yerleşme ve sektörler arasında ilişkiler ile koruma-kullanma dengesini sağlayan 1/50.000 veya 1/100.000 ölçekteki haritalar üzerinde ölçeğine uygun gösterim kullanılarak bölge, havza veya il düzeyinde hazırlanabilen, plan notları ve raporuyla bir bütün olarak yapılan plandır.

Metropoliten Alan Planı, metropoliten alan sınırı belirlenmiş olan bölgenin gelecekteki nüfus yoğunluğu, çeşitli fonksiyondaki yerleşme alanlarını ve gelişme yön ve büyüklük ilkelerini, ana ulaşım sistemlerini, sosyo-ekonomik problemlerin çözümü gibi hususları gösteren diğer imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve bu raporla beraber bir bütün olan ve gereğinde uygulama hükümlerini ihtiva eden plandır.

Yerel Fiziki Planlar

Yerel fiziki planlar ya da Ana plan türü olan fiziki planlar;

• Nazım İmar Planı ve
• Uygulama İmar Planı olarak ikiye ayrılırlar.

Belde halkının sosyal ve kültürel gereksinimlerini karşılaması, sağlıklı ve güvenli bir çevre oluşturması, yaşam kalitesini artırması Yerel Fiziki Planların temel hedefleri arasındadır.

Özel Amaçlı Fiziki Planlar

Özel amaçlı fiziki planlar; farklılaştıkları alanlar ve amaçlar açısından Nazım İmar Planları ya da Uygulama İmar Planları olabilen;

• Koruma Amaçlı İmar Planı
• Turizm Amaçlı İmar Planı,
• Özel Çevre Koruma Bölgeleri,
• Islah İmar Planı ve
• Köy Yerleşim Planı gibi ölçeklerine ve planlama yetkilerine göre çeşitlilik gösteren planlardır.

Tamamlayıcı Planlar

Tamamlayıcı planlar olarak;

• Revizyon İmar Planı,
• İlave İmar Planı ve
• Mevzi İmar Planından bahsedilmektedir.

Revizyon (Yenileme) İmar Planı, mevcut Nazım ve Uygulama İmar Planlarının ihtiyaca cevap vermediği ve uygulamasının mümkün olmadığı veya sorun yarattığı durumlar ile üst ölçek plan kararlarına uygunluğun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının plan yapım tekniklerine uyularak yenilenmesi sonucu elde edilen plandır.

İlave (Ek) İmar Planı, mevcut imar planında planlama için ayrılan alanın yeteriz kaldığı, planın gelişme alanları açısından ihtiyaca cevap vermediği durumlarda, mevcut imar planına bitişik ve mevcut imar planının genel arazi kullanış kararları ile tutarlı ve yine mevcut imar planı ile ulaşım açısından süreklilik, bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde hazırlanan plandır.

Mevzii (Ayrık Alan) İmar Planı, mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanımına açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde, ilgili yönetmeliğin plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan, yürürlükteki her tür ve ölçekteki plan sınırları dışında planla bütünleşmeyen konumdaki, sosyal ve teknik alt yapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlayan, raporuyla bir bütün olan imar planıdır.

Mekânsal Planların Kademelenmesi, Hazırlanması ve Yürürlüğe Konulması

Gerçek yaşamın karmaşık yapısı, değer sistemlerinin farklılığı ve politik güç dengelerinin görece statik ve direnç gösteren özelliği, mekânsal planların uygulama sürecinde önemli ölçüde yeniden biçimlendirilmesini zorunlu kılabilmektedir.

Mekânsal Planların Kademelenmesi

Her tür ve ölçekteki mekânsal planların kendi içinde bir hiyerarşisi bulunmaktadır. Bu hiyerarşi planlama esaslarının temelini oluşturmaktadır ve bu hiyerarşide, alt düzey planlardan her biri, kendisinden üst düzeyde bulunan planlardan hiçbirine aykırı olamaz.

Planlararası hiyerarşi en üst ölçekten en alt ölçeğe kadar planların yapımından uygulamaya birbirleriyle olan ilişkilerini düzenlemektedir. Bu bağlamda mekânsal planlama kademeleri ve ilişkileri şu şekildedir:

• Mekânsal planlar kapsadıkları alan ve amaçları açısından Mekânsal Strateji Planları, Çevre Düzeni Planları ve İmar Planları olarak hazırlanır.
• Mekânsal planlar, plan kademelenmesine uygun olarak hazırlanır. Her plan, planlar arası kademeli birliktelik ilkesi uyarınca yürürlükteki üst kademe planların kararlarına uygun olmak, raporu ile bütün oluşturmak ve bir alt kademedeki planı yönlendirmek zorundadır.
• Arazi kullanım ve yapılaşmada sadece mekânsal strateji planları, çevre düzeni planları ve imar planları kararlarına uyulur.
• Çevre düzeni planları, yürürlükteki bölge veya havza düzeyindeki çevre düzeni planının genel kararlarına aykırı olmamak kaydıyla hazırlanır.
• Mekânsal strateji planları ve çevre düzeni planları hazırlanırken kalkınma planı, bölge planları, bölgesel gelişme stratejileri ve diğer strateji belgeleri ile ortaya konulan hedefler dikkate alınır.
• Bütünleşik kıyı alanları planı, mekânsal planlama kademelenmesinde yer almayan, kıyı ve etkileşim alanına özgü stratejik yaklaşımla hazırlanan ve imar planlarını yönlendiren plandır.
• Uzun devreli gelişme planı, ulaşım ana planı ve diğer özel amaçlı plan ve projeler; mekânsal planlama kademelenmesinde yer almayan, planlara girdi sağlayan ve imar planı kararlarına veri oluşturan veya gerektiğinde mekânsal planların uygulanmasına yönelik araç ve ayrıntıları da içerebilen, stratejik plan yaklaşımı ile gerektiğinde şematik ve grafik planlama dili kullanılarak yapılan, plan paftası, eylem planı ve planlama raporu ile bütün olan çalışmalardır.

Mekânsal Planların Hazırlanması ve Yürürlüğe Konması

Planların hazırlanması ve yürürlüğe konulması süreci şu şekildedir:

• Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 1985 yılından beri revizyon görmemesi,
• Yönetmeliğin sistematik olmayışı,
• Güncelliğini yitirmesi (644 sayılı KHK, 3194 ve diğer yasalarda yeni değişiklikler),
• Yönetmeliğin eki standartların uygulanamaması,
• Planlamada yeni yaklaşımlar, yeni teknolojilerin gelişmesi,
• 1985 yılından beri değişen ülke koşulları,
• Plan kademelenmesinin değişmesi ve yeni tanımlara yer verilmemesi.

Mekânsal planlar plan raporu ile bir bütündür. Bu yüzden mekânsal planlara ilişkin, kendi kademesine göre ve yapılış amacının gerektirdiği açıklamaları içeren bir plan raporu hazırlanmaktadır. Yönetmeliğe göre plan raporunda planın türü, ölçeği, kapsamı ve özelliğine göre; vizyon, amaç, hedefler ve stratejiler belirlenerek, koruma kullanma esasları, alan kullanım kararları, yoğunluk ve yapılaşmaya ilişkin konularda planlama esasları ve uygulama ilkeleri, eylem planları, açık ve yeşil alan sistemi, ulaşım, erişilebilirlik ve mekânın etkin kullanılması, gerektiğinde koruma, sağlamlaştırma ve yenileme program, alan ve projelerinin etaplama esasları, alan kullanım dağılımı tablosu gibi hususlarda açıklamalara yer verilir.

Yeni yönetmelik olan Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği 14.06. 2014 tarih ve 29030 sayılı Resmi Gazete ’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu yönetmeliğin amacı; fiziki, doğal, tarihi ve kültürel değerleri korumak ve geliştirmek, koruma ve kullanma dengesini sağlamak, ülke, bölge ve şehir düzeyinde sürdürülebilir kalkınmayı desteklemek, yaşam kalitesi yüksek, sağlıklı ve güvenli çevreler oluşturmak üzere hazırlanan, arazi kullanım ve yapılaşma kararları getiren mekânsal planların yapımına ve uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemektir. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği, her tür ve ölçekteki mekânsal planlar ile bu planlara ilişkin revizyon, ilave, değişikliklerin yapılmasına ve incelenmesine, mekânsal planlar ile özel amaçlı plan ve projelere yönelik usul ve esasları kapsamaktadır.

Çevre Düzeni Planı ve İmar Planlarının Onayı, İlanı ve Kesinleşmesi

Yönetmelik’e göre Çevre Düzeni Planı, Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planlarının onayı ve yürürlüğe girmesinde aşağıdaki esaslar dikkate alınır:

• Çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı ile bu planlara ilişkin revizyon, ilave ve değişiklikler idarelerin karar mercilerince onaylanarak yürürlüğe girer.
• Mekânsal planlar ile bu planlara ilişkin revizyon, ilave ve değişiklikleri ilgili mevzuatı doğrultusunda karar almaya yetkili mercilerce onaylanmadan önce Bakanlık sistemi üzerinden Plan İşlem Numarası alınması zorunludur.
• Çevre düzeni planlarının kesinleşmeyen kısımlarını kapsayan imar planları onaylanmaz.
• Uygun görülmeyen imar planı teklifleri gerekçeleri belirtilmek suretiyle idarelerce otuz gün içinde ilgilisine yazı ile bildirilir.
• Planlar plan notları, plan raporları ve ekleriyle birlikte onaylanır.
• Kesinleşen planların her bir paftasının önyüzüne Plan İşlem Numarası ile onay tarih ve sayısının yazılarak mühürlenmesi zorunludur.

İmar Planlarının İlanı, İtirazlar ve Kesinleşme

Hazırlanan planların ilan edilmesi, askıda kalması ve askı süresi içinde yapılabilecek itirazların beklenmesi gerekmektedir. Planlar, itirazlar yapılıyorsa bu itirazların değerlendirilmesi sonucu kesinleşmektedir. Bu bağlamda;

• Çevre düzeni planı ve imar planları onaylandığı tarihten itibaren en geç on beş iş günü içinde otuz gün süreyle herkesin görebileceği şekilde idarelerce tespit edilen ilan yerlerinde asılmak suretiyle ve idarelerin internet sayfalarında eş zamanlı olarak ilan edilir.
• İmar planlarının nerede ve nasıl görülebileceği mahalli haberleşme araçları ile yerel veya ulusal basında veya ilgili muhtarlıklarda duyurulur.
• Planların askıya çıkarıldığına ve askıdan indirildiğine dair tutanaklar ilgili birim amiri dâhil iki imzalı olarak düzenlenir.
• Planlara itiraz, otuz günlük ilan süresi içinde idareye yapılır ve itirazlar idarece değerlendirilir. İdarenin karar merciince itirazların reddedilmesi halinde, planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın red kararı tarihinde kesinleşir. İtiraz olmaması halinde planlar askı süresinin sonunda kesinleşir.
• İtirazlar; askı süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç otuz gün içinde ilgili idare karar merciine gönderilir ve en geç otuz gün içinde karara bağlanarak planlar kesinleşir.
• İlan ve askı süresinde yapılan itirazlar üzerine idarelerce, planlarda değişiklik yapılması halinde planın değişen kısımlarına ilişkin olarak yeniden ilan süreci başlatılır.
• Onaylanmış planlarda yapılacak revizyon, ilave ve değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir.

Planlara itiraz edilmesi durumunda üç durum söz konusudur:

• Plana itiraz edilen idarenin cevap verme süresi içinde itiraza cevap vermesi ve itirazı reddetmesi durumunda dava açma süresi itirazın reddi yazısının tebliği tarihinden itibaren başlamakta ve altmışıncı günün sonunda sona ermektedir.
• Plana yapılan itiraz üzerine İlgili idarenin cevap verme süresi içerisinde itiraza cevap vermemesi ya da ileri bir tarihte cevap vermesi durumunda itiraz reddedilmiş sayılır ve dava açma süresi cevap verme süresinin son gününden sonraki tarihten itibaren başlar ve altmışıncı günün sonunda sona erer.
• Askı süresinde yapılan itirazlar nedeniyle planlarda değişiklik yapılması halinde idarelerce planın değişen kısımlarına ilişkin olarak yeniden ilan süreci başlatılır. İdarenin yapılan itirazı halen görüştüğü ve henüz karara varmadığı yönünde cevap vermesi durumunda itiraz sahibi kesin cevabı bekleyebileceği gibi beklemeden de dava yoluna gidebilir.