Kentleşme ve Konut Politikaları Dersi 8. Ünite Özet

Genel Olarak Konut

Konut fiziki yönüyle tanımlanacak olursa sadece barınılacak bir yer anlamı taşır.

Konutla ilgili sorunlar çeşitli açılardan gruplandırılabilir.

• Gecekondu sorunu çözüm beklemektedir.
• Nüfus artışı ve krediler nedeniyle düşük gelirli grupların konut sahibi olması zorlaşmaktadır.
• Altyapı tesisleri, mali ve idari problemler ile sağlık, sosyal ve kültürel hizmetler konusunda da sorunlar ortaya çıkmaktadır.

Ülkemizde konut sorunları ile ilgili ilk düzenleme 1580 sayılı Belediye Kanununda (1930) İhtiyaç sahiplerine ucuz konut inşa edilmesi ve arsa sahibi yapmak ile arsa spekülasyonları önlemekle ilgi maddelere yer verilmiştir. 5218 Sayılı Kanunla Ankara belediyesine verilen yetkiler 5228 Sayılı Kanunla diğer belediyelere de yetki verilmiş olup her iki kanun 6188 sayılı kanunla yürürlükten kaldırılmıştır. Konut konusunda önemli bir hukuki düzenleme Arsa Ofisi Kanunuyla yapılmıştır.

Arsa Ofisi Kanunun amaçları şu şekilde sıralanabilir;

• Konut, sanayi ve turizm tesisleri için arazi alıp arsa stoku yapmak.
• Arsaların aşırı fiyat artışını önlemek.
• Hazinenin ve belediyelerin mülkiyetinde bulunan arazi ve arsaları tespit edip inşaata elverişli hale getirmek.
• Satın almak, kiralamak vb. 3. şahıslara verilecek arsalara uygun konutlar yapılamasını sağlamak.
• Belediye vb. kurumlar tarafından satışa çıkarılacak araziler için satış ihalelerine katılmak.

Konut konusundaki önemli kanunlardan biri olan 2478 Sayılı Toplu Konut Kanunu 1984 yılında 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile yürürlükten kaldırılmıştır. 1961 Anayasasının 49, md. “Devlet yoğun konut yoksul veya dar gelirli ailelerin sağlık şartlarına uygun konut ihtiyaçlarını karşılayıcı tedbirler alır” hükmü yer alır. 1982 Anayasasında 57. Md. devletin konut yapımını destekleyici ve planlayıcı rolünü belirtmektedir. Ülkeler konut politikalarını nüfus artışı, ucuz konut almanın zorlaşması ve gecekondu problemlerine karşın sağlıklı bir konut politikası oluşturmaları gerekmektedir

Sosyal Konut Politikası

Sosyal konut politikası, gelir seviyesine, konut standardına ve devletin korunmasını gerektiren belirli bir sosyal gruba öncelik tanıyan kent, bölge ve kalkınma planlarının tümüdür. Sosyal konut, toplumun yaşama şartlarına, sosyal yapısına örf ve adetlerine uygun, düşük maliyeti ve brüt inşaat alanı yüz metrekareyi geçmeyen konutlardır. Sosyal konut politikasındaki öncelik gelir düzeyi ve konut standardıdır. Ülkemizde sosyal konut standardı fiziki alan açısından değişiklik gösterdiği görülmüştür. Sosyal konut politikası ulusal düzeyde kalkınmayı amaçlayan planlarıyla, kent ve bölge planlarına uygun esaslar getirmesi gereklidir.

Kalkınma Planlarında Konutun Yeri ve Önemi

Kalkınma Planı: ülkenin kalkınmasını sağlamak için, kamu için emredici, özel sektör için özendirici ve yol gösterici olan belgedir.

Birinci Beş Yıllık Kalkınma Planında Konut konusunda ana ilkeler şu şekilde belirlenmiştir.

• Konutlara yapılan harcamalar ile daha çok konut yapılmasını sağlamak.
• Lüks konut yapılması yerine çok sayıda kimsenin barınmasını sağlayacak konutların yapılmasını sağlamak.
• Gecekonduları yıkmadan alt yapı sorunlarını çözebilmek.

Kalkınma Planında konut konusundaki sorunlar şu şekilde belirlenmiştir.

• Konutlarla ilgili olarak yapılan araştırmaların yetersizliği
• Konutlarla ilgili standardın olmayışı.
• Arsa, kira, yapım ve barındırma politikasının yetersiz kalması.
• Lüks konut yapımına yönelen yatırımların önlenemeyişi.

Birinci Beş Yıllık Kalkınma Planında yer alan önemli konular konut dışı yerleşme alanlarına getirdiği tedbirler ve köylere konut yapılması diğer bir tabirle “kendi evini yapana yardım sistemidir”. Fakat yöntem gecekondu alanlarında eksik uygulanmıştır.

İkinci Beş Yıllık Kalkınma Planında Konut ile ilgili durum, ihtiyaç, talepler ve uygulanacak politikalar olarak belirli başlıklarda toplanmıştır:

• Kaynaklar gelişen kentler için kullanılacaktır.
• Devlet konut yapımında ve finansmanın da düzenleyici konumunda olacaktır.
• Gecekondu sorunu çözülecektir.
• Kentlerin gelişme alanındaki arsalar üzerindeki kamu kontrolü artırılacaktır.

İkinci Beş Yıllık Kalkınma Planı konut konusundaki durumu şu başlıklarda belirlenmiştir.

• Konut kredisi veren kurumlar kaynaklarının tek elden kullanılmasına olanak verecektir.
• Toplu konut yapan isteyen kuruluşlara kısa vadeli ve düşük faizli kredi verilecektir.
• Konut kooperatifleri yeni bir mevzuat içerisinde T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının denetimi altına alınacaktır. Bunun için gerekli kanuni düzenlemeler yapılacaktır.
• Alt yapı tesisleri uzun vadeli planlanacak ve kentler istenilen yönde gelişmesi sağlanacaktır.
• Kent planlamalarında büyük kentlere öncelik verilecektir.
• Konut yapımında kullanılan malzemelere standart getirilip kalite kontrol sağlanacaktır.
• Konut yapımında istihdamı önlemeyecek inşaat teknolojisine yön verilmelidir.

İkinci Beş Yıllık Kalkınma Planını değerlendirirsek: Gecekondu yapımı ve arsa spekülasyonları önlenememiştir: Lüks konut sınırlanmasında uygulanan vergiler etkili olmuştur. İnşaat malzemelerinde belirli standardizasyon sağlanamamış ve fiyat artışları devam etmiştir.

Üçüncü Beş Yıllık Kalkınma Planında Konut konusundaki başlıklar “hedefler”, “ilkeler” ve tedbirlerdir.

Konut konusundaki hedefler belirlenirken konut stokunun belirlenmesi ve gecekondu ile çürük konutlar ele alınmıştır. Gelecekte çıkacak konut sorunun nedeni demografik değişiklikler, kamulaştırma ve kullanış amacının değişeceğinden kaynaklanacağı belirtilmiştir.

Konut konusundaki ilkeler ise şu şekilde belirtilmiştir.

Konut ihtiyacının karşılanmasında alt yapı, işyeri-iskan ilişkileri, sosyal ve kültürel yaşamı göz alınarak işgücü akıcılığı engellenmeyecek politika izlenmelidir.

Toplu konut kooperatifçiliğinin desteklenmesi amacıyla ferdi tasarruf ve konut kredilerinin toplanması Emlak ve Kredi Bankası’nda düşünülmüştür.

Üçüncü Beş Yıllık Kalkınma Planında gecekonduları önleme olarak nüve konut kavramı oluşturulmuştur. Nüve konut 30 metrekarelik oda ve eklerini kapsayan ve zamanla diğer odaların eklenmesine açık olarak inşa edilen konuttur. Kalkınma planında en önemli fayda kamu kaynaklı fonların ihtiyacı olan düşük gelirli kişilere konut yapılması için ayrılmasıdır. Fakat bu olay gerçekleştirilememiştir.

Bu plan döneminde konut üretiminde arz ve talep arasındaki açık meydana gelmiştir. Diğer taraftan konut yapı kooperatiflerinin sayısı artmamıştır.

Dördüncü Beş Yıllık Kalkınma Planında nüfusun artması ve ailelerin küçülme eğilimi yüzünden konut ihtiyacının artacağı öngörülmüştür.1979 dönemi için plan temel olarak şu ilke ve politikaları belirlemiştir:

• Kamuya ait taşınmaz mallar üzerinde kanunlarla zorunlu tedbirler alınacaktır.
• Kamuya ait arazi ve arsaları konut yapımı için ilgili kurumlara tahsis edilecek ve gerekli kanuni düzenlemeler yapılacaktır.
• Kentlerdeki arsa kullanımı konut ihtiyacına göre öncelik verilip gerekli kanuni düzenlemeler yapılacaktır.
• Konut üretiminde önceliği dar gelirli grupların ihtiyaçlarına uygun olarak gerçekleştirilmelidir..
• Kentlerde konutun üretilmesine olanak veren teknoloji ve örgütlenmeye gerek vardır.
• Ödeme güçlüğü çeken kişilerin kooperatif yoluyla konut edinilmesi desteklenecektir.
• Kamu lojman politikası gelişmekte olan yörelerde çalışan kamu personeline göre yeniden düzenlenecektir.
• Arsaların denetimi mahalli yöneticilerin denetimine verilecektir.
• Kiraların düşük tutulması sağlanırken, kira denetim yolları geliştirilmelidir.
• İmar ve gecekondu kanunları yeniden düzenlenmelidir.

Beşinci Beş Yıllık Kalkınma Planında Konut

Kalkınma planında konut sektörü için hedeflenen tahminler sıralanmıştır.

• Nüfus artışı ve yenileme ihtiyacından doğan konut ihtiyacı nedeniyle plan sonunda bu ihtiyacın artacağı tahmin edilmektedir.
• Konut ihtiyacından dolayı konut inşaatlarının artacağı hesaplanmaktadır.
• Konut inşaatlarının artmasındaki temel unsur konut kredileri ve özel konut tasarruflarının katkıda bulunacağıdır.
• Plan döneminin başında (1985) konut ihtiyacının plan dönemi sonunda (1989) belirli oranda artış göstereceği öngörülmektedir.
• Plan dönemi sonunda (1989) yeni konut ihtiyacının büyük ölçüde karşılanması beklenmektedir.

Ayrıca kalkınma planında konut sektörü için şu ilke ve politikalar tespit edilmiştir:

• Konut sektörünün ekonomiyi canlandırması ve istihdam yaratması ile ihtiyaç sahipleri tasarrufa yönelecek ve konut alabilecek duruma gelebileceklerdir.
• Toplu Konut Fonu: Kredi faizlerinin vade ve miktar bakımından makul seviyelerde kalmasını temin edebilecektir.
• Konut talebinin üst gelir grubundan gelmesi nedeniyle bu talebin Türk ailesi yaşam ve ekonomi seviyesine çekilmesi teşvik edilecektir.
• Kamu kaynakları alt yapı, planlama ve arsa temini için kullanılması sağlanacaktır.
• Toplu konut projelerinde altyapı, üstyapı ve çevre düzenlemelerinde bütünlük ve tasarruf ilkeleri gözetilecektir.
• Toplu konut alanlarının eğitim, güvenlik gibi sosyal alt yapılarının teknik altyapı ve üstyapı inşaatları birlikte bitilmesine önem verilecektir.
• Konut inşaatlarında tasarruf, malzeme ve israfı azaltan teknolojilerde teşvik edilecektir.
• Afete maruz kalabilecek bölgelerdeki köylere öncelik verilip konut ıslahı gerçekleştirilecektir.
• Kamu inşaatlarında maliyetler azaltılarak kamu lojman inşaatları on yıl içinde tamamlanacaktır.
• Toplu Konut Fonundan ayrılacak pay ile yeni yerleşim alanlarının açılması ve bu alanlar için kredili arsa tahsisi ve ruhsatlar konusunda tedbirler alınacaktır.

Altıncı Beş Yıllık Kalkınma Planında hızlı nüfus artışı nedeniyle kentlere göçün etkisiyle artan konut İhtiyacı ön plandadır. Bu sorunun çözülmemesinin en önemli nedeni mali kaynak bulunmamasıdır. 1984 yılında Toplu Konut Fonu kurulmuştur. Kalkınma planında hedef politikalar şu şekilde belirlenmiştir

Nüfus artışı ile konut ihtiyacının artacağı ve kamu ile özel sektörün yatırımlarıyla ihtiyacın büyük çoğunluğunun karşılaması hesaplanmaktadır

Konut piyasasına yönelik finansman kaynakları için gerekli düzenlemeler yapılacak Alt gelir gruplarına göre küçük konutlar yapılacaktır Toplu Konut Fonu kaynakları yükseltilmesi çalışılacak. Belediyeler gecekondulaşmayı önlemek için nüve konut projesi hazırlayacaklardır. Konut çevresi ve tasarımı için mevzuat geliştirilecek. Yapı standartları için modüler koordinasyon kuralları için teşvik edilecektir. Konut inşaatında tasarruf ve israfı destekleyen projeler teşvik edilecek. Depreme uygun konutlar inşaat edilecektir. Konut sayımı periyodik hale gelecek. Konut inşaatı için vasıflı elemanlar yetiştirilecektir. Konut sıkıntısı çeken bölgelere kamu lojmanı inşa edilecek

Yedinci Beş Yıllık Kalkınma Planı Konut (1996-2000): Nüfusun artmasıyla konut ihtiyacı (s. 45, Tablo 8.1/) gösterilmiştir. Plan döneminde konut yenileme ve afet konutu nedeniyle konut ihtiyacının artması ile ilgili politika ve tedbirler;

• Kalkınmada öncellikli bölgelerde konut üretimini artırmak.
• Konut açığının karşılanması için kamuya yük getirmemesini sağlamak.
• Şehirleşme, arsa, konut ve altyapı uygulamaları için merkezi ve mahalli idareler arasında koordine ile çalışma gerçekleşmek
• Gecekondu mevzuatını güncelleştirmek.
• Konut üretimi teknolojisini geliştirmek.
• Doğal afet zararlarını azaltıcı tedbirler uygulamak.
• Periyodik konut sayımı yapmak.
• Kentleşmenin getirdiği sorunları çözmek için Belediye ve İmar Kanunu yeniden düzenlemek.
• Gecekonduları yasal konut haline getirmek için Gecekondu Kanunda değişiklik yapmak.
• İmar planlarının yapılması için gerekli düzenlemeleri yapmak.

Sekizinci Beş Yıllık Kalkınma Planı Konut (2001-2005): 7. Kalkınma Planında üretilen konut ihtiyacı yetersiz kalmış Konut ihtiyacı (s. 146, Tablo 8.2) gösterilmiştir. 8. Kalkınma Planında çarpık kentleşmenin daha da artacağı tespit edilmiş olup denetimsiz yapı miktarının bilinmemesi doğal afet sonuçlarının tahmini zorlaştırmaktadır. Konut sorunun azaltılması için yapı denetim ile ilgili kanun 10.04 2000 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Bu plan döneminde çarpık şehirleşmeyi önlemek için ilke ve politikalar sıralanmıştır:

• Planlanan dönemde şehirleşme, nüfus artışı ile yenilenme ve doğal afetten kaynaklanan konutların yapılabilmesi için finansman modelleri geliştirmek.
• Şehirlerde arsa üretimine yöneltmek.
• Kaçak yapı ve gecekondulaşmayı önleyici tedbirler almak.
• Konut yapımı sırasında inşaat malzemelerinin standardına uygun, kalite kontrolü geliştirmek.
• Konut ve şehirleşmeye ait coğrafi bilgi sitemlerine dayalı veri tabanı oluşturmak.
• Konut talebine yeterli kaynak sağlamak için sermaye piyasası içerisinde kurumlar oluşturmak.
• Şehirleşme sorununu çözmek için merkezi ve mahalli idarelerde sorumluluk alanlarını güncelleştirmek.

Dokuzuncu Beş Yıllık Kalkınma Planında Konut (2007 – 2013): İnşaat, Mühendislik-Mimarlık, Teknik Müşavirlik ve Müteahhitlik Hizmetleri başlığı altında;

• VIII. Plan döneminde sektörün GSYİH içindeki payı 2001 ile 2003 yılları arasında küçülürken 2004 yılından itibaren artmaya başlamıştır. 2005 yılındaki büyümede özellikle konut yapımı alanındaki artış önemli bir etkiye sahiptir. VIII. Plan dönemi sonunda yapı inşa izni yüzde 85 oranında artarak 99,5 milyon m2/yıl, yapı kullanım izni ise yüzde 32 oranında artarak 48,5 milyon m2/yıl seviyesine gelmiştir. Ortalama 1,1 milyon kişinin istihdam edildiği inşaat sektörünün toplam istihdam içindeki payı 2005 yılı sonu itibarıyla yüzde 5,3 olmuştur.

Turizm ile ilgili olarak;

• Dokuzuncu Kalkınma Planı dönemi sonunda belgeli toplam yatak sayısının 950 bin olması, inşa halindeki ve proje aşamasındaki tesislerin tamamlanması ve ikinci konutlardaki turizme açılan yataklarla birlikte, toplam yatak sayısının 1,3 milyona ulaşması beklenmektedir.

Kentiçi Ulaşım başlığı altında;

• Enerji, çevre, ekonomi, konut, arsa ve arazi politikaları ile tutarlı, sürdürülebilir, kamu kesimini bağlayıcı, özel sektörü yönlendirici geniş kapsamlı bir ulusal kentiçi ulaşım stratejisi oluşturulacaktır.

Onuncu Beş Yıllık Kalkınma Planında Konut (2014 – 2018): Dünyada yaşanan konut piyasa sorunlarına değinilmiştir. Şöyleki;

• 2007 yılı Ağustos ayında ABD konut piyasalarında başlayan sorunlar 2007-2008 döneminde dünyada yaşanan küresel finansal dalgalanmanın kaynağını oluşturmuştur.

Bu Plan döneminde üretim kapasitesinin artırılması amacıyla sabit sermaye birikimine dönem verileceği aktarılmış ve bu kapsamda, sabit sermaye yatırımlarının, özel sektörde yüzde 8,9 olmak üzere, toplamda yüzde 8,5 oranında artacağı öngörülmüştür. Diğer taraftan yatırımların konut gibi üretken olmayan alanlardan ziyade üretken alanlara yönlendirilmesi büyümenin istikrarı açısından kritik önemi vurgulanmıştır.

Kentsel dönüşüm faaliyetleri ile ilgili olarak;

• Gayrimenkul yatırımlarında da hızlı bir büyüme dikkat çekmektedir. Bölgeler ve şehirleri doğrudan küresel aktörler haline getiren süreçler, sanayi alanı, işyeri ve konut başta olmak üzere gayrimenkul talebinin, özellikle metropol alanlarda, uluslararası düzeye taşınmasına neden olmuştur. Bu kapsamda, kentsel dönüşümün, kamulaştırma, toplulaştırma ve imar uygulamalarının etkililiğini artırmak ve piyasanın daha sağlıklı işlemesini sağlamak üzere objektif ölçütlere dayalı bir gayrimenkul değerleme sisteminin geliştirilmesine ihtiyaç olduğu belirtilmiştir.

Dokuzuncu Kalkınma Planı döneminde nüfus artışı, şehirleşme, yenileme ve afetten kaynaklanan konut ihtiyacının yaklaşık 3,5 milyon olacağı tahmin edilmiştir. Dönem sonu itibarıyla yapı kullanma izni alan konut sayısının 3,2 milyona ulaşması beklenmektedir. Konut açığının, dokuzuncu plan döneminde önemli oranda azaltıldığı saptanmıştır.

Onuncu Kalkınma Planı döneminde, şehirleşme, nüfus artışı, yenileme ve afetten kaynaklanan konut ihtiyacının toplam 4,1 milyon olacağı tahmin edilmektedir.

Orta ve alt gelir gruplarının konut sahipliğinin oranının tespiti ve konut sahipliğinin artırılması öngörülmekte ve konut sahipliğinin artırılması için;

• Altyapısı hazır arsa üretiminin hızlandırılması
• Temel konut sahipliği için uzun vadeli konut finansman sisteminin etkinliğinin artırılması
• Sosyal konut uygulamalarının geliştirilmesi ve yaygınlaştırılması

Amaçlanmaktadır.

Konut Politikasının Uygulanmasında Yapı Kooperatiflerinin Yeri

Kooperatifler kendi üyelerine çeşitli faydalar sağlayan kuruluşlardır. İlk konut kooperatifleri tüketim kooperatiflerinin bir kolu olarak ortaya çıkmıştır. Konut kooperatifleri dar gelirli kimseleri, ödeme güçlerine uygun düşecek şekilde konut sahibi yapar. Konut kooperatifleri, üyelerini zorunlu tasarrufa teşvik ettiği gibi konut piyasasında toplu talep yaratır. Konut maliyetleri düşük olacağından konut piyasasını belirli seviyede tutar. Konut kooperatiflerinin başarılı olduğu ülkelerde kredi verme, düşük fiyatla arsa ve malzeme sağlama gibi konularda tedbirler alınmıştır.

Toplu Konut Yapımı Uygulamasının Hukuken Düzenlenmesi

1961 Anayasasında toplu konut yapılmasında devlet yoksul ve dar gelirliler için sağlık şartlarına uygun konut ihtiyacını karşılar hükmü yer almıştır. 1982 Anayasasında da devlet kentlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözetleyen konut ihtiyacını karşılayacak tedbirler alır hükmü yer verilmiştir.

Ülkemizde sağlıksız kentleşmenin olumsuz etkilerini gidermek için 2487 Sayılı Toplu Konut Kanunu çıkarılmış olup 1984 yılında ise yapılan değişikliklerle 2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu yürürlüğe girmiştir.

Kanunu amacı ilgili düzenlemede şu şekilde sıralanmıştır.

• Konut ihtiyacını karşılamak
• Konut inşaatı yapanların tabi olacağı esas ve usulleri düzenlemek
• Türkiye şartlarına uygun malzeme, teknik ile araç ve gereçleri geliştirmek
• Konut alanında devletin yapacağı desteği hüküm altına almak

Toplu Konut İdaresinin Gelirleri;

• İdare tarafından sayışı yapılan konut, arsa vb. gelirleri,
• İdare tarafından açılan kredilerin geri ödemeleri,
• Hazine arsaları üzerine yapılan konut ve işyerlerinin arsa maliyet bedellerinden alınacak katılım bedeli,
• Yurt dışından sağlanacak krediler,
• Faiz gelirleri,
• Bütçe kanunu ile tahsis edilen ödenek,
• İdare yapılacak bağış ve yardımlardan gelir.

Toplu Konut İdaresinin Kaynakları Nerelerde Kullanılır;

• Ferdi ve toplu konut kredisi vermek.
• Köy mimarisinin geliştirilmesine, gecekondu alanlarının geliştirilmesine ve tarihi yapıların yenilenmesine kredi vermek
• Toplu konut alanlarına arsa temin etmek.
• Değişik alanlarda yatırım ve işletme kredisi vermek.
• İş ve istihdam yaratmak üzere esnaf ve sanatkarlar ile küçük sanayi işletmelerine kredi yoluyla desteklenmesini sağlamak.
• Toplu Konut İdaresinin gelir ve giderleri Yüksek Denetleme Kurulu denetimine tabidir.