Emlak Yönetimi ve Pazarlaması Dersi 7. Ünite Özet

Giriş

Emlak sahibi ve yöneticileri, emlak sahipliğine ilişkin amaçlarına ulaşmalarını engelleyecek tehlikelerin ve risklerin neler olduğunu belirlemelidir. Sigorta ise emlak risklerini yönetebilmek için en önemli araçlardan birisidir.

Risk Kavramının Açıklanması

Bir emlağın ekonomik ömrü boyunca pek çok riskle karşılaşması kaçınılmazdır. Bu riskler, hem emlak sahiplerini hem de emlakta kiracı olarak bulunan kişi ve kurumları etkileyecektir.

Gerçekleşmesi halinde zarara ve kayba neden olabilecek potansiyel tehlikeler risk olarak adlandırılır. Risk, gerçekleşebilecek ama gerçekleşmesi kesin olmayan ya da ne zaman gerçekleşeceği kesin olmayan bazı istenmeyen olayları ifade eder.

Riziko terimi, her şeyden önce, ortaya çıkabilecek zararın olası nedeni, yani “tehlike” anlamında kullanılmaktadır. Riziko sözcüğü bazen de, belirli bir tehlikenin gerçekleşme olasılığı anlamını taşımaktadır.

Riziko, sigortacılık dilinde bir kimsenin para ile ölçülebilir çıkarını tehdit eden, gerçekleşme olanağı bulunan ancak kesin olmayan tehlikedir.

Risklerin (Rizikoların) Sınıflandırılması

Riziko bir yaklaşıma göre iki başlık altında sınıflandırılmaktadır:

• Gerçek Rizikolar
• Spekülatif Rizikolar

Kazanç beklentisi olmayan riskler gerçek riziko; hem kazanma hem kaybetme olasılığı olan riskler spekülatif riziko olarak bilinir .

Gerçek rizikolarda , rizikoyla karşı karşıya olan bir kişinin herhangi bir kazanç beklentisi olamaz.

Kişi rizikonun gerçekleşmesi halinde bir kayba uğrayacak, gerçekleşmemesi halinde ise ancak durumunu koruyacaktır. Başka bir deyişle, ne kazancın ne de kaybın söz konusu olduğu bir durumdur. Yangın, sel, hırsızlık, trafik kazası gibi olayları bu tür rizikolara örnek olarak gösterebiliriz.

Spekülatif rizikolar hem kazanma, hem de kaybetme olasılığı bulunan rizikolardır. Kumar, at yarışları, spor loto oyunları gibi durumlarda karşılaşılan rizikolar spekülatif rizikolardır.

Kar getirme ya da zarar etme olasılığı bulunduğu için emlağa yatırım kararı spekülatif risk barındırır.

Rizikoların sınıflandırılmasına ilişkin ikinci bir yaklaşım ise rizikoları; iki grupta incelenir;

Temel rizikolar; bireysel olmaktan çok doğal afetler, savaş, enflasyon gibi fiziksel ya da toplumsal bir olaydan ileri gelirler. Bireylerin ötesinde geniş kitleleri etkilerler.

Özel rizikolar; ise sınırlı sayıda bireyi etkileyecek münferit olaylar biçiminde ortaya çıkarlar. Trafik kazası, hırsızlık, yangın gibi rizikolar bu riziko grubunun örnekleridir.

Genel olarak işletmelerin karşı karşıya oldukları riskler iki ana başlık altında toplanmaktadır:

• Ticari riskler
• Tesadüfi riskler

Ticari riskler dediğimizde, bir işletmenin yönetim politikasına uygun biçimde aldığı kararlar sonucu karşılaşılan riskler akla gelir ve zarar gerçekleştiğinde tamamen işletme tarafından karşılanır.

Tesadüfi riskler ise, bir işin doğal yapısına ve iş süreçlerine bağlı olmaksızın meydana gelen ve yatırımcının ya da emlak sahibinin kontrol altına alamadığı olayların yol açtığı risklerdir ki, bu olaylar ani ve beklenmedik bir biçimde gerçekleşir. Tesadüfi riskler; sel, deprem gibi doğal afetler sonucunda ortaya çıkabileceği gibi, bazen de insanların hataları ve kasıtlı davranışları sonucu ortaya çıkar. Emlak sahiplerinin ve yöneticilerinin tesadüfi risklerden korunmak ya da oluşabilecek zararları en aza indirgeyebilmek için, “risk yönetimi” uygulamaları gerekir. Risk yönetimi, herhangi bir hasar sonrası operasyonel verimliliği korumak amacı ile mevcut kaynaklar ve gerekli kaynaklar arasında denge kurmaya yönelik, hasar öncesinde en etkin durumun planlanması olarak tanımlanabilir.

Risk yönetiminin aşamaları şunlardır:

• Bir işletmenin amaçlarına ulaşmasını engelleyecek risklerin ve tehditlerin neler olduğu belirlenmelidir. Yangın, su basması ya da gasp bu tür tesislerin karşı karşıya kalabileceği tehlikelerden bazılarıdır.
• Belirlenen risklerin sayısallaştırılması ve analiz edilmesi ise risk yönetiminin ikinci adımıdır.

Bir binanın ya da tesisin risk analizinde şu tür riskler değerlendirilebilir:

Çevre Riski: Bir emlağın çevresinde benzin istasyonu ya da bir maden bulunması, tesis için risk oluşturabilir. Bir binaya çevreden gelebilecek tehlikeler ve binada yaşanabilecek bir felakette çevrenin de ne kadar etkilenebileceği değerlendirilir. Doğal afetler ve tehlikeler de çevre riski içinde değerlendirilir.

Yapısal Riskler: Herhangi bir binanın ya da tesisin yapısal özellikleri de doğal riskler karşısındaki durumunu etkilediği gibi kendi başına bir risk faktörü oluşturabilir. Depremler karşısında yaşadığımız kayıpların pek çoğunun arkasında binaların taşıdığı yapısal riskler yatmaktadır.

Süreç Riskleri: Diğer bir analiz aşaması ise binada ya da tesiste meydana gelebilecek süreç risklerinin değerlendirilmesidir. Örneğin tesis bir üretim işletmesi ise üretimde kullanılan hammaddelerin özellikleri, nihai ürünlerin özellikleri, bu ürünlerin yanıcılık ve patlayıcılık durumu, işletmedeki depolama yerleri ve koşulları, yangın önleme ve söndürme sistemleri değerlendirilir.

Risk kontrolü, bir bina ya da tesis ile ilgili olarak gerek sayısal gerekse finansal olarak ortaya çıkarılan risklerin hangi yöntemler ile ortadan kaldırılacağına ya da bu riskin olası olumsuz etkilerinin nasıl en az mertebeye indirileceğine karar verme aşamasıdır. Bu aşamada tesisin ya da ticari amaçlı emlağın faaliyet konusu, hasarın olasılık, sıklık ve şiddeti ve finansal etkileri yanı sıra yönetimin risk karşısındaki tutumu da önemli bir rol oynamaktadır.

Sigorta Kavramı ve Risk

İnsanlar günlük yaşamlarında birçok tehlike ile karşı karşıya kalmaktadırlar. Bireylerin yanında, kurum ve kuruluşlar da benzer tehlikelerle karşı karşıyadır. Bu gibi olaylara karşı önceden önlem alınması gerekir. Ancak kişilerin bu olası tehlikelerin her birine karşı önceden önlem alması, onların maddi güçlerini aşacaktır. Bireysel tasarrufları istenen güvenceyi sağlamada yetersiz kalacaktır. Şirketlerin ise faaliyetlerinde kullanabilecekleri fonları güvence amacıyla atıl tutmaları mal ya da hizmet üretim güçlerini azaltacaktır. Çeşitli tehlikelerin ekonomik sonuçlarını önceden giderebilmek için, başkalarının mal varlığına da başvurulması bir zorunluluktur. Bu zorunluluk “sigorta” düşüncesinin doğmasına neden olmuştur.

Sigortanın amacı , öngörülmeyen olayların zararlı sonuçlarını önceden alınacak önlemlerle olabildiğince azaltmak ya da ortadan kaldırmak ve böylece belirsizliğe karşı kişilere, kurum ve kuruluşlara bir güvence sağlamaktır. Kısaca sigorta, bir riskin belirli bir parasal değer karşılığında bir başkasına devredilmesidir.

Sigorta kanunen T.T.K 1263/1 maddesinde şöyle tanımlanmıştır:

“Sigorta bir akittir ki; bununla sigortacı bir prim karşılığında diğer bir kimsenin para ile ölçülebilir bir menfaatini zarara uğratan bir rizikonun meydana gelmesi halinde, tazminat vermeyi yahut bir veya birkaç kimsenin, hayat müddetleri sebebiyle hayatlarında meydana gelen belli birtakım hadiseler dolayısıyla, bir para ödemeyi üzerine alır.”

Risk ve Sigorta

Sigortacılıkta riziko, belirli bir prim karşılığında, müşteriden satın alınan rizikolar anlamına gelir. Sigortacılıkta riziko gelecekte, belirsiz, tesadüfi, ani, beklenmedik, öngörülmeyen ve kişinin iradesi dışında oluşan durumları ifade eder.

Günümüzde riskten kaçınmanın en çağdaş ve en sağlıklı yöntemi, kişinin içinde bulunduğu riski sigorta şirketine devretmesidir. Sigortada risk değil, riskin olumsuz sonuçları devredilmektedir. Sigortacılıkta insanlar zararları tek başına karşılamak yerine, birleşerek aralarında bölüşmektedirler.

Bir rizikonun sigorta edilebilir olabilmesi için bazı özellikler taşıması gerekir:

• Rizikonun gerçekleşmesi sonucu uğranılacak zararın finansal (para ile ölçülebilir) bir değeri olmalıdır.
• Rizikonun gerçekleşmesi rastlantıya bağlı olmalıdır.
• Büyük sayılar kanununun işlerlik kazanabilmesi için, belirli bir tehlikeyle karşı karşıya olan çok sayıda aynı özelliklere sahip riziko birimine gereksinim vardır.
• Riziko meşru bir nitelik taşımalı ve kamu düzenine aykırı olmamalıdır,
• Rizikonun sıklık derecesi ne çok düşük ne de çok yüksek olmalıdır. Eğer rizikonun sıklık derecesi çok düşük ise sigorta teminatına gereksinim olmayacaktır. Sıklık derecesi çok yüksek ise sigortacının teminat vermesi olanaksızlaşacak veya primi o kadar yüksek olacak ki sigortalının sigorta yaptırmasına değmeyecektir.

Risk yönetimi kapsamında yer alan görevler şöyle sıralanabilir;

1. Bir tesisteki, binadaki risklerin belirlenmesi ve değerlendirilmesi
2. Oluşabilecek riskleri önlemek ya da daha aza indirgemek için ve oluşacak hasar sonrasında da devamlılığı sağlamak için, çeşitli yapısal ve örgütsel önlemlerin alınması
3. Riskin sigortalanarak güvence altına alınması
4. Risklerle ilgili alınması gereken teminatlar, prim ödeme koşulları gibi konularda bir sigorta şirketi ile uzlaşma ve işbirliği yapılması
5. Tesis, bina ile ilgili olarak yönetimin kendi üzerinde tutacağı riskler ile ilgili sistemler geliştirilmesi
6. Riski transfer etmek için alternatif yolların incelenmesi ve değerlendirilmesi

Sigortanın İşlevleri

Sigorta ile risk yönetiminde az sayıdaki insanların başına gelen zarar, aynı riske maruz kalan insanların tümü tarafından birlikte göğüslenip daha kolaylıkla karşılanabilir duruma gelmektir.

Sigortalılar belirlenmiş olayların risklerine karşı koruma satın alırken, sigorta şirketleri de riskler karşılığında talep edilecek bu miktarları yatırıma yönlendirirler. Sigorta sistemi;

• Fertlere ve kurumlara ekonomik ve sosyal hayatta emniyet sağlar.
• Kredi teminine yardım eder
• Tasarrufu geliştirir.
• Toplumda huzur ve güven tesis eder, dayanışmayı sağlar.
• Uluslararası ilişkileri geliştirir
• Finansal istikrarı arttırır.
• Girişimcileri ve ticareti destekler, iş sürekliliği sağlar.
• Risklerin daha etkin yönetilmesini sağlar.

Sigortanın Temel Prensipleri

Sigortacılıkta geçerli olan prensipler, emlakla ilgili tüm sigortalar için de geçerlidir. Aşağıda bu temel prensipler ele alınmaktadır.

Sigortalanabilir Menfaat Prensibi

Bu prensip, sigorta yaptırabilme hakkı olarak da bilinmektedir. Sigortayı ancak bir konuda sigortalanabilir menfaati olan kimse yaptırabilir. Sigorta edilebilir nitelikte bir mal, yaşam ya da sorumluluk bulunmalı ve bunlar sigorta konusunu oluşturmalıdır.

Sigortalı ile sigorta konusu arasında finansal bir ilişki bulunmalı, başka bir deyişle rizikonun gerçekleşmesi sonucu sigortalının zarara uğraması söz konusu olmalıdır. Genel bir ifade ile sigortalanabilir menfaat, yasalardan ya da sözleşmelerden doğar.

Azami İyi Niyet Prensibi

İyi niyet kurallarına uyulması gereği, bütün sözleşmelerde yer alan bir husustur. Her türlü ticari ilişkide tarafların iyi niyet ile yaklaşması esastır. Ancak sigortacılık gibi güven üzerine kurulu bir sektörde, tarafların iyi niyetten fazlasını göstermeleri beklenir. Bu nedenle, Sigortanın Genel Prensipleri arasında “iyi niyet” değil “ azami iyi niyet” vardır. Yangın sigortalarında, binanın yapı tarzının, inşaat tarihinin, binanın kullanım amacının doğru olarak bildirilmesini, azami iyi niyet prensibine örnek olarak gösterebiliriz.

Tazminat Prensibi

Sigortanın amacı, bir zararın telafisidir. Zarar dendiğinde, sigortalının eski durumuna getirilmesi ölçü olarak kabul edilir. Hiçbir hasar hali, sigortalının eski durumundan dahi iyi bir hale gelmesi için bir fırsat olarak kabul edilemez. Bu nedenle sigorta, kişiler için bir kazanç ve zenginleşme aracı değildir.

Tazminat; rizikonun gerçekleşmesi ve hasarın oluşması nedeniyle doğan zararı gidermek için sigortacı tarafından sigortalıya ödenen miktardır.

Mal sigortalarında yapılacak tazminat ödemesi, sigortalanan menfaatin değerini aşamayacaktır.

Sigorta bedeli, sigorta konusunu oluşturan malın sözleşmede belirtilen tutarıdır. Sigorta değeri ise sigorta edilen malın piyasadaki rayiç bedelidir.

Sigortacılıkta temel prensip, sigorta bedelinin sigorta değerine eşitliği üzerine kurulmuştur. Sigorta bedelinin, sigorta değerine eşit olmaması durumunda “ Eksik ve Aşkın” sigorta halleri ortaya çıkar.

Eksik Sigorta

Sigorta bedelinin sigorta değerinden düşük olması halidir. Burada sigorta edilen menfaatin gerçek değeri poliçede yazan bedelden daha az olduğu için, menfaat değerinin altında sigorta söz konusudur.

Tam Hasarlarda Eksik Sigorta Uygulaması

Sigortalı malın tam hasara uğraması halinde sigortacının sorumluluğu sözleşmede yazılı bedeli aşamayacağı için, ödenecek tazminatın hesaplanması herhangi bir özellik göstermemektedir.

Kısmi Hasarlarda Eksik Sigorta Uygulaması

Bu durumda ödenecek tazminat şöyle olacaktır:
Ödenecek Tazminat=Hasar x Sigorta Bedeli / Sigorta Değeri

Mutabakatlı Kıymet Sigortaları

Sigorta sözleşmesi yapılırken sigorta konusu malın değerinin, sigortalı ve sigortacı arasında mutabık kalınarak tespit edildiği bu sigortalarda, tam hasar halinde ödenecek tazminat, bu değer üzerinden hesaplanır ve kısmi hasarlarda ise eksik sigorta uygulaması yapılmaz.

Mutabakatlı kıymet sigortaları daha çok büyük bedelli sigortalarda görünmektedir. Fabrika ve büyük iş yerleri bu tür emlaklara örnek gösterilebilir.

Aşkın Sigorta

Sigorta bedelinin, sigorta değerini aşacak şekilde beyan edilmesi halidir.

Yakın Sebep Prensibi

Sigorta ettirenin, bir tazminat işleminde bulunabilmesi için; Hasarın söz konusu poliçe ile sigortalanan rizikolardan birinin gerçekleşmesi ile meydana gelmiş olması gereklidir. Yakın sebep prensibi, prim hangi teminatın karşılığı olarak alınmış ise tazminatın da o rizikonun gerçekleşmesi halinde ödeneceğini ifade etmektedir.

Örneğin bir evin yangın poliçesine deprem teminatı alınmamış ise, deprem sonucunda yangın çıkmışsa oluşan zarar tazmin edilemez.

Halefiyet ve Hakların Devri (Rücu) Prensibi

Mal sigortalarının önemli bir prensibi de, sigortacının, tazminat ödendikten sonra sigortalı / sigorta ettiren yerine geçerek meydana gelen zarardan dolayı sebebiyet verene karşı dava açabilmesidir. Halefiyet hakkına dayanarak açılan davaya, rücu davası denilmektedir. Halefiyet; Sigortacının halefiyet hakkı, mal sigortalarında esas prensiplerden biri olan zenginleşme yasağının bir sonucudur.

Hasara Katılım Prensibi

Bir menfaatin birden çok sigortacı tarafından sigorta ettirilmesi halinde, tazminatın sigortacılar arasında bölüştürülmesi söz konusudur. Bu prensip sonucu uygulamada üç durum ortaya çıkmıştır. Bunlar;

• Müşterek sigorta ; bir menfaatin birden fazla sigortacı tarafından aynı zaman için, aynı risklere karşı sigortalanması olarak, tanımlanabilir.
• Çifte sigorta; haksız kazanç elde etme söz konusu olduğundan, sigorta hukukunda çifte sigorta, yasal olarak kabul edilmemiştir. Sigortalı haksız bir kazanç elde edeceğinden işlem yasal kabul edilmemektedir.
• Kısmi sigorta; sigorta olunan menfaatin değerinin tamamının önceden bir sözleşme ile temin edilmemiş olması halinde, bu menfaatin değerine kadar bir veya birkaç defa sigorta ettirebilir olmasını ifade eder. Bu noktada önemli olan, aşkın sigorta durumu oluşmamasıdır. Kısmi sigortada, sigorta konusu menfaat ayrı ayrı tarihlerde aynı rizikoya, aynı süre için birden fazla sigortacı tarafından sigorta edilmiştir. Sigorta bedeli sigorta değerini geçerse, sigorta değerini aşan kısım tarih sırası itibariyle geçersizdir.