Gayrimenkullerde Vergilendirme Dersi 4. Ünite Sorularla Öğrenelim

Gayrimenkul intikali nedir?

Gayrimenkul intikali ile ifade edilmek istenen gayrimenkullerin ivazsız (karşılıksız) intikalidir. Vergi hukukunda ivazsız intikaller veraset ve intikal vergisine tabidir. Gayrimenkullerin ivazlı olarak el değiştirmesi daha çok “alım-satım” ile ifade olunmaktadır ve alım-satım işlemi tapu harcına konu olmaktadır.

Veraset nedir?

Veraset kavramı, miras, vasiyet ve miras sözleşmesi gibi ölüme bağlı tasarrufları ifade etmektedir. Başka bir ifade ile, bir kişinin ölümüne bağlı olarak mamelekinin (malvarlığı) mirasçılara geçmesi şeklinde tanımlanmaktadır.

Miras ne zaman açılır ve mirasçılara intikal eder?

Ölüm olayı veya hukuken ölümün kabulü ile birlikte, miras mirasçılara intikal eder. MK’nın 575.maddesine göre “Miras, miras bırakanın ölümüyle açılır”. Bu nedenle ölüm hem miras hukuku hem de veraset ve intikal vergisi açısından vergi hukuku kurallarını harekete geçiren bir olaydır.

Muris kimdir?

Ölümü veya gaiplik kararı ile terekesi mirasçılara geçen kimseye muris veya miras bırakan denir. Medeni Kanunda her iki kavramın yanında “müteveffa”, “vefat eden kimse”, “vasiyetçi” gibi kavramların da kullanıldığı görülmektedir. Muris veya miras bırakan gerçek kişilerdir. Çünkü gerçek kişilerin ölümünden bahsedilir, tüzel kişiliğin ölümü değil, kişiliğin sona ermesi söz konusudur. Bu nedenle tüzel kişiler muris olamaz, ancak mirasçı (varis) olabilir.

Tereke kavramını açıklayınız.

Murisin intikale konu olabilen ve parayla ölçülebilen mallarının, alacaklarının, haklarının ve borçlarının tümüne tereke adı verilir. İntikal edilemeyen mal ve haklar terekeye dahil edilmezler. Örneğin, murisin kişiliği ile ilgili haklar (velayet hakkı, derneğe üye olma karşılığı edinilen haklar vb.), mal kavramı içine giren şahsi irtifak haklarından intifa ve sükna hakkı kanunen devir ve temlik edilemediği için mirasçılara intikali söz konusu değildir. Devri mümkün menkul ve gayrimenkul mallar, haklar ve alacaklar ile borçların tümü terekeye dahildir. Terekenin içinde değişik türde malvarlığı olabilir. Örneğin; ev, işyeri, arsa, yat, tahvil, hisse senedi, fon, banka hesabı gibi.Medeni Kanunda tereke yerine “miras” veya “malvarlığı” gibi kavramların da kullanıldığı görülmektedir.

Miras hukukunda kanuni mirasçıların miras payı nasıl olmaktadır?

Miras hukukunda kanuni mirasçıların miras payı, ölene yakınlık derecesine göre belirlenmiştir. Birinci dereceden mirasçılar ölenin alt soyudur (füruu). Ölenin çocukları, torunları, torunlarının torunları altsoydur. Altsoyun mahfuz hissesi yasal miras payının 1/2 sidir. İkinci dereceden mirasçılar ölenin ana, baba ve kardeşleridir (üstsoy). Ana babadan her biri için yasal miras payının 1/4 ü, kardeşlerden her biri için 1/8’i mahfuz hissedir. Üçüncü dereceden mirasçılar ise murisin büyükanne, büyükbaba ve bunların çocuklarıdır. Sağ kalan eş, murisin son mirasçısıdır. Miras payı birlikte bulunduğu zümreye göre değişmektedir. Şöyle ki; eş murisin altsoyu ile birlikte mirasçı olursa mirasın 1/4 ü, murisin ana ve baba zümresi ile birlikte mirasçı olursa mirasın 1/2 si, murisin büyükanne, büyükbaba ve onların çocukları ile birlikte mirasçı olursa 3/4 ü, bunlardan hiçbiri yoksa tamamı eşe kalır. Eş de dahil ölenin üçüncü derece mirasçısı yoksa mirasın tamamı devlete kalır, yani en son mirasçı devlettir.

Gayrimenkullerin veraset dışında intikal yolları nelerdir?

Veraset dışında ivazsız intikaller genellikle bağış (hibe) veya ödül, ikramiye, hediye vb. şeklinde gerçekleşir.Bağış, sağlar arasında yapılan hak kazandırıcı bir işlemdir. Bağış yoluyla bir kimsenin bir malının tümünü veya bir kısmını ivazsız olarak bir başka kimseye geçirmesi söz konusudur .Yarışma kavramı, çekiliş ve kur’a yöntemine başvurulmaksızın önceden ilan edilen bilgi, yetenek, güzellik gibi bazı kriterlere göre yarışmalarda üstünlük gösterenlerin bir seçici kurul tarafından seçilmelerini ifade etmektedir. Çekiliş, bahis, iştirak, kur’a ve benzeri yöntemlere dayanan düzenlemelerle, katılımcıların bir bedel ödemeden veya ödedikleri bedelden daha yüksek bir değerde mal edinmeleri anlamına gelmektedir. İkramiye (ödül) ise, bu tip yarışma ve çekilişlerde taahhüt edilen ve kazananlara verilmesi gereken nakit dahil her türlü menkul ve gayrimenkul mallar ile diğer bütün hak ve alacakları içermektedir. At yarışları, spor loto, spor toto, iddia, milli piyango, bahis ve şans oyunlarından kazanılan ikramiyeler de ivazsız intikal olarak değerlendirilmektedir. 

Gayrimenkullerin veraset ve intikal vergisinin konusunu oluşturması için gerekli olan durumlar nelerdir?

Veraset ve intikal vergisi açısından, gayrimenkul sahibinin ölümü üzerine mirasçılara geçen ve para ile ölçülebilen kıymetler, yani tereke önemlidir. Gayrimenkuller terekenin içinde yer alır ve miras yoluyla intikal eden gayrimenkuller veraset ve intikal vergisine tabi olur. Ancak gayrimenkullerin veraset ve intikal vergisinin konusunu oluşturması için;

• Gayrimenkulün Türkiye Cumhuriyeti (TC) uyruğunda olan kişilere ait olması, başka bir ifade ile ölen kişinin TC vatandaşı olması, ya da
  • Gayrimenkulün Türkiye sınırları içinde olması gerekir.

TC vatandaşı bir kişinin aynı zamanda başka bir ülke vatandaşı olması gayrimenkullerin veraset yolu ile vergilendirilmesini nasıl etkiler?

TC vatandaşı bir kişinin aynı zamanda başka bir ülke vatandaşı olması (çifte vatandaşlık), vergilendirme açısından bir sorun oluşturmayacak ve mükellefiyeti etkilenmeyecektir. Ancak çifte vergilendirme ortaya çıkmaması için, intikal eden gayrimenkule ilişkin başka bir ülkede vergi ödenmiş ise Türkiye’de hesaplanan vergiden mahsup edilecektir.

Veraset yoluyla kendisine gayrimenkul intikal eden hangi kişilerin vergi yükümlülüğü bulunmaz?

Veraset ve intikal vergisinin mükellefi gerçek kişiler ya da tüzel kişiler olabilir. Tüzel kişilerin kan bağı nedeniyle mirasçı olması kuşkusuz mümkün değildir. Tüzel kişiler ancak ölüme bağlı bir tasarrufla (miras sözleşmesi, vasiyet gibi) mirasçı olabilir. VİVK bazı kişileri vergiden muaf tutmuştur (VİVK md.3). Bu kişiler; a. Kamu idareleri, emekli ve yardım sandıkları, sosyal sigorta kurumları, kamu yararlı dernekler, siyasi partiler ve bunlara ait olan veya bunların aralarında kurdukları teşekküllerden Kurumlar Vergisine tabi olmayanlar,

b. Yukarıdaki paragrafta sayılanlar dışında kalan tüzel kişiliklere ait olup kamu yararı için ilim, araştırma, kültür, sanat, sağlık, eğitim, din, hayır, imar, spor gibi maksatlarla kurulan teşekküller,

c. Yabancı Devletlerin Türkiye’de bulunan elçi, maslahatgüzar ve konsolosları (Fahri konsoloslar hariç) ile elçilik ve konsolosluklara mensup olan ve o devletin uyruğunda bulunan memurları ve Türkiye’de resmi görevde bulunanlar ile bu sayılanların aileleri efradı karşılıklı olmak koşuluyla vergiden muaf sayılmıştır.

Bu nedenle veraset yoluyla kendisine gayrimenkul intikal eden yukarıda sayılan kişilerin vergi yükümlülüğü söz konusu olmayacaktır.

İntikal eden gayrimenkulü değerleme ve vergi matrahının tespiti nasıl gerçekleştirilir?

Verginin mükellefi olarak mirası reddetmemiş mirasçılar, kendi paylarına düşen miras için veraset ve intikal vergisi beyannamesi vermek ve vergiyi ödemekle yükümlüdür. Ödenecek vergiyi bulmak için matrahın tespit edilmesi gerekir. Vergi matrahını tespit etmek için, gayrimenkullerin VİVK’da belirlenen hükümler çerçevesinde değerlenmesi, varsa borçların ve giderlerin indirilmesi, öngörülen istisnaların düşülmesi gerekir. Matrahın tespiti için ilk aşama değerlemedir. Mükellefler gayrimenkullerin değerini, emlak vergisine esas teşkil eden vergi değerine göre tespit ederler (VİVK md.10/2-b). Emlak vergisi değeri, arsa ve araziler için takdir komisyonlarınca belirlenen, binalar için Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın beraber tespit ve ilan edecekleri bina metrekare inşaat maliyet bedelleri ile arsa ve arsa payı değeri esas alınarak hesaplanan bedeldir (EVK md.29).Tapu siciline gayrimenkul olarak tescil ettirilen ve bedeli gösterilmeyen haklar mükellef tarafından değerlendirilmez. Değerleme günü miras yoluyla intikallerde mirasın açıldığı gündür. Ölüm ile miras açılır. O halde murisin ölüm tarihi değerleme günüdür. Matrahın tespitinde ikinci aşama borçların ve giderlerin indirilmesidir. Veraset ve intikal vergisi safi tutar üzerinden alınır. Safi tutar, intikal eden gayrimenkulün belirlenen değerinden, kanunun indirilmesine müsaade ettiği borç ve giderlerin (VİVK md.12) düşülmesinden sonra kalan miktardır. 

Veraset ve intikal vergisinin ödemesi hangi aralıklarla gerçekleştirilir?

Veraset ve intikal vergisi, mirasçılar tarafından, verginin tahakkukundan itibaren 3 yılda ve her yıl Mayıs ve Kasım aylarında olmak üzere 6 eşit taksitte ödenir.

Gayrimenkul intikalinin vergiye tabi olması için gerekli şartlar nelerdir?

Bağış yoluyla veya çekiliş ve yarışmalarda gayrimenkulün ödül olarak verilmesi halinde, gayrimenkul intikalinin vergiye tabi olması için, tıpkı veraset yoluyla intikalde olduğu gibi;

• GayrimenkulünTürkiye Cumhuriyeti (TC) uyruğunda olan kişilere ait olması, ya da
• Gayrimenkulün Türkiye sınırları içinde olması gerekir.

Verginin mükellefi, kendisine gayrimenkul bağışlanan, yarışma veya çekilişlerde ödül veya ikramiye olarak kazanan kişidir.

İntikal eden gayrimenkule ilişkin verginin beyanı nasıl yapılır?

Veraset dışındaki diğer yollarla gayrimenkul intikalleri, gayrimenkullerin hukuken iktisap edildiği tarihi takip eden 1 ay içinde beyan edilmelidir. Beyanname, gayrimenkulü iktisap eden kişinin ikametgâhının bulunduğu yer vergi dairesine verilir ve vergi tarh edilir. Tüzel kişilerde tarha yetkili daire, kanuni merkezlerinin bulunduğu yer vergi dairesidir. Gayrimenkulü hukuken iktisap eden kişi yabancı ülkede ikamet ediyorsa Türkiye’de son ikametgâhının bulunduğu yer vergi dairesine, bilinmiyorsa Hazine ve Maliye Bakanlığı’na verilir. Türkiye’de hiç ikametgâhı olmayan yabancı ülkede bulunan mükellefler Türk konsolosluklarına beyanname verirler. Verilen beyannameye; • Gayrimenkulü bağışlayan ve bağışlananın nüfus cüzdan örneği ve ikametgah ilmühaberi, • Tapu sureti, • Emlak vergisi bildiriminin tasdikli sureti eklenir.

Vergi mükellifi kimdir?

Verginin mükellefi, kendisine gayrimenkul bağışlanan, yarışma veya çekilişlerde ödül veya ikramiye olarak kazanan kişidir.

Matrah nedir?

Matrah, gayrimenkulün bulunan değerinden kanunda belirtilen indirimler yapıldıktan sonra kalan kısımdır.

Vergiye tabi gayrimenkullerin değerleme günü ne zamandır?

Bağış, ikramiye, ödül gibi isimlerle ivazsız intikallerde gayrimenkuller emlak vergi değeri ile değerlenir. Değerleme günü gayrimenkullerin hukuken iktisap edildiği gündür (VİVK md.11). Gayrimenkuller tapuya tescil ile iktisap edilir. Dolayısıyla değerleme günü gayrimenkulün tapuya tescil edildiği gündü

Bağış, hediye olarak gerçekleşen gayrimenkul intikalleri ile para ve mal üzerine düzenlenen yarışma ve çekilişlerden ve şans oyunlarından kazanılan ikramiyelerin vergiden istisna durumu nasıldır?

Bağış, hediye olarak gerçekleşen gayrimenkul intikalleri ile para ve mal üzerine düzenlenen yarışma ve çekilişlerden ve şans oyunlarından kazanılan ikramiyelerin T4.656’si (2018 yılı için) vergiden istisna edilmiştir (VİVK md.4/d,e). Bu tutar her yıl yeniden değerleme oranında artırılmak suretiyle uygulanır. İstisna, her bir hediye, bağış ya da çekiliş için ayrı ayrı uygulanır.

Bir şahsa ana, baba, eş ve çocuklarından ivazsız gayrimenkul intikali halinde vergi nasıl uygulanır?

Bir şahsa ana, baba, eş ve çocuklarından ivazsız gayrimenkul intikali halinde vergi, ivazsız intikallere ilişkin tarifede yer alan oranların yarısı uygulanarak hesaplanır.

Gayrimenkul intikallerinde bağışı yapan açısından vergi avantajları nelerdir?

Muafiyet ve istisnalarla bağış yoluyla gayrimenkul iktisap edene bir takım avantajlar tanınırken, bazı kanunlarımızda da bağışı yapana vergi avantajı sağlayan düzenlemelere yer verilmiştir. Örneğin, KDVK’nın 17/2-b maddesine göre; köylere, bunların teşkil ettikleri birliklere, üniversitelere, siyasi partiler ve sendikalara, kamu menfaatine yararlı derneklere vb. bedelsiz olarak yapılan her türlü mal teslimi ve hizmet ifaları katma değer vergisinden istisna tutulmuştur. Örneğin, (A) inşaat şirketinin arsası ile birlikte inşa ettiği tesisi Sosyal Hizmetler ve Çocuk Esirgeme Kurumu’na bağışlaması KDV’den istisnadır. Aynı zamanda, genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar gelir vergisi matrahından indirilebilir (GVK md.89/5). Bu hüküm gereği, yukarıdaki örnekte hesaplanan KDV’den indirim konusu yapılamayan indirilecek KDV tutarı da inşaatın maliyetine ilave edilecek ve toplam tutar gelir vergisi matrahından indirilebilecektir.