Emlak Finans ve Emlak Değerleme Dersi 6. Ünite Sorularla Öğrenelim

Normlaştırılmış değerleme yöntemleri nelerdir?

Normlaştırılmış değerleme yöntemleri; Satışların karşılaştırılması yöntemi, maliyet yöntemi, gelir yöntemidir.

Seçilecek değerleme yöntemi hangi unsurlara bağlıdır?

Seçilecek değerleme yöntemi, değerleme nesnesine ve değerlemenin amacına bağlıdır.

Konut bölgesinde, satışların karşılaştırılması yöntemine göre bir arsanın değerini nasıl belirlenir?

Konut (yerleşim) bölgesinde, satışların karşılaştırılması yöntemine göre bir arsanın değerini belirleyebilmek için öncelikle toplam inşaat alanı (TİA) hesaplanır. Emsal satışlara göre ortalama birim değer (1 m² değer) hesaplanır. Bulunan ortalama birim değer ile sözkonusu arsanın toplam inşaat alanı
çarpılır.

Maliyet yöntemine göre gayrimenkul değerinin belirlenmesi nasıl formüle edilir?

Gayrimenkul Maliyet Değeri = Arsa Değeri + Yapının Maliyet Değeri (Yeniden inşa – Yıpranma)
Gayrimenkul Maliyet Değeri= Arsa Değeri + Dolaylı ve Dolaysız Maliyetler – Binanın Yıpranma
Payı (Birikmiş Amortismanlar) +/- Düzeltmeler
Yapı maliyet değeri= Toplam inşaat alanı x m² Maliyet değeri x (1- Yıpranma)
Yıpranma= Yapı yaşı/ Yapı ömrü
Toplam maliyet değeri= Arsa değeri + Yapı maliyet değeri

Gayrimenkullerin maliyet yöntemiyle değerlemesini öngören yasa hangileridir?

Emlak vergisi ve Kamulaştırma yasası gayrimenkullerin maliyet yöntemiyle değerlemesini öngörmektedir.

Net bugünkü değer yöntemi hesaplanırken izlenecek aşamalar nelerdir?

Net bugünkü değer yöntemi hesaplanırken;

• Varlıkların ve yükümlülüklerin ayrımı yapılır, unsurlar tanımlanır (gelirler, yatırımlar,
amortismanlar, vergiler, işletme sermayesi, diğer varlıklardaki artışlar/azalışlar)
• Geçmiş yıllar nakit akımları incelenir,
• Nakit akımlarını etkileyen kalemlerin tahmini yapılır,
• Genel varsayımlar ve çeşitli senaryoların (iyimser, kötümser ve normal) varsayımları belirlenir,
• Nakit akımları tahmin edilir,
• İskonto oranı tahmin edilir,
• Artık değer bulunur,
• İndirgenmiş nakit akımları ile kullanılmayan fazla arsa, arazi ve stokların değeri toplanır, bu
toplamdan borçların bugünkü değeri çıkarılarak işletme değerine ulaşılır,
• Sonuçlar analiz edilir.

Direkt kapitalizasyon yönteminde kullanılan değer formülü nasıl bulunur?

Değer = Yıllık Net işletme Geliri/ Kapitalizasyon Oranı

Direkt kapitalizasyon yönteminde kapitalizasyon oranı nasıl hesaplanır?

Kapitalizasyon Oranı = Yıllık net işletme geliri/değer

Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise arsa net geliri nedir?

Arsa Net Geliri= ?36.000 x 0.10=?3.600

Arsa Net Geliri= Arsa Değeri x Arsa Kapitalizasyon Oranı

Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise Yapı  geliri nedir?

Yapı Geliri= Toplam Gelir – Arsa Geliri

Yapı Geliri= 24.000-3.600 = ?20.400

Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise Yapı  değeri nedir?

Yapı Değeri = Yapı net geliri / Yapı kapitalizasyon oranı

Yapı Değeri = 20.400/0.12 = ?170.000

Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise Yapılı gayrimenkulün  değeri nedir?

Yapılı Gayrimenkulün Değeri= Arsa Değeri + Yapı Değeri

Yapılı Gayrimenkulün Değeri= 36.000 + 170000= ?206.000

Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise yapılı gayrimenkulün kapitalizasyon oranı nedir?

Yapılı Gayrimenkulün Kapitalizasyon Oranı = Yıllık Net Gelir/ Değer

Yapılı Gayrimenkulün Kapitalizasyon Oranı = 24.000/206.000 = 0,1165=%11,65

Net Faaliyet Gelirini tanımlayınız?

Net Faaliyet Geliri: Bir gayrimenkulün efektif brüt gelirinden yapılan faaliyet giderleri düşüldükten sonra bulunan gelirdir.

Net bugünkü değer nedir?

Net bugünkü değer genel olarak, gelir yaratan bir gayrimenkulün olası yararlarını (nakit akışı, mülkiyet hakkı) gayrimenkul değerine dönüştüren bir değer göstergesidir.

2 yıl süresince yıllık ?120.000 net gelir getirmesi ve 2. yıl sonunda ?220.000’ye satılması beklenen gayrimenkul yatırımından yıllık %30 getiri sağlanabilmesi gayrimenkulün yatırım değeri kaç ? olmalıdır?

Yatırım değeri = (120000/1.3) + ((340000/(1.3)^2) = 293.491

Gelir yönteminde, net bugünkü değer neyin göstergesidir?

Gelir yönteminde, net bugünkü değer genel olarak, gelir yaratan bir gayrimenkulün olası yararlarını (nakit akışı, mülkiyet hakkı) gayrimenkul değerine dönüştüren bir değer göstergesidir.

Doğru rayiç değer saptamanın ilk ve en önemli adımı nedir?

Doğru rayiç değer saptamanın ilk ve en önemli adımı, doğru yöntemin seçimidir.

Ülkemizde, gayrimenkul değerleme konusunda mevzuat düzenlemelerini hangi kurum yapmaktadır?

Ülkemizde, gayrimenkul değerleme konusunda mevzuat düzenlemelerini Sermaye Piyasası Kurumu yapmaktadır.

Efektif brüt gelir nasıl elde edilmektedir?

Efektif brüt gelir, toplam brüt gelirden boşluk ve kira kayıplarının düşülmesi sonucu elde edilir.