aofsoru.com

Emlak Finans ve Emlak Değerleme Dersi 6. Ünite Sorularla Öğrenelim

Gayrimenkul Değerlemesine İlişkin Çözümlü Örnekler

1. Soru

Normlaştırılmış değerleme yöntemleri nelerdir?

Cevap

Normlaştırılmış değerleme yöntemleri; Satışların karşılaştırılması yöntemi, maliyet yöntemi, gelir yöntemidir.


2. Soru

Seçilecek değerleme yöntemi hangi unsurlara bağlıdır?

Cevap

Seçilecek değerleme yöntemi, değerleme nesnesine ve değerlemenin amacına bağlıdır.


3. Soru

Konut bölgesinde, satışların karşılaştırılması yöntemine göre bir arsanın değerini nasıl belirlenir?

Cevap

Konut (yerleşim) bölgesinde, satışların karşılaştırılması yöntemine göre bir arsanın değerini belirleyebilmek için öncelikle toplam inşaat alanı (TİA) hesaplanır. Emsal satışlara göre ortalama birim değer (1 m² değer) hesaplanır. Bulunan ortalama birim değer ile sözkonusu arsanın toplam inşaat alanı
çarpılır.


4. Soru

Maliyet yöntemine göre gayrimenkul değerinin belirlenmesi nasıl formüle edilir?

Cevap

Gayrimenkul Maliyet Değeri = Arsa Değeri + Yapının Maliyet Değeri (Yeniden inşa – Yıpranma)
Gayrimenkul Maliyet Değeri= Arsa Değeri + Dolaylı ve Dolaysız Maliyetler – Binanın Yıpranma
Payı (Birikmiş Amortismanlar) +/- Düzeltmeler
Yapı maliyet değeri= Toplam inşaat alanı x m² Maliyet değeri x (1- Yıpranma)
Yıpranma= Yapı yaşı/ Yapı ömrü
Toplam maliyet değeri= Arsa değeri + Yapı maliyet değeri


5. Soru

Gayrimenkullerin maliyet yöntemiyle değerlemesini öngören yasa hangileridir?

Cevap

Emlak vergisi ve Kamulaştırma yasası gayrimenkullerin maliyet yöntemiyle değerlemesini öngörmektedir.


6. Soru

Net bugünkü değer yöntemi hesaplanırken izlenecek aşamalar nelerdir?

Cevap

Net bugünkü değer yöntemi hesaplanırken;

• Varlıkların ve yükümlülüklerin ayrımı yapılır, unsurlar tanımlanır (gelirler, yatırımlar,
amortismanlar, vergiler, işletme sermayesi, diğer varlıklardaki artışlar/azalışlar)
• Geçmiş yıllar nakit akımları incelenir,
• Nakit akımlarını etkileyen kalemlerin tahmini yapılır,
• Genel varsayımlar ve çeşitli senaryoların (iyimser, kötümser ve normal) varsayımları belirlenir,
• Nakit akımları tahmin edilir,
• İskonto oranı tahmin edilir,
• Artık değer bulunur,
• İndirgenmiş nakit akımları ile kullanılmayan fazla arsa, arazi ve stokların değeri toplanır, bu
toplamdan borçların bugünkü değeri çıkarılarak işletme değerine ulaşılır,
• Sonuçlar analiz edilir.


7. Soru

Direkt kapitalizasyon yönteminde kullanılan değer formülü nasıl bulunur?

Cevap

Değer = Yıllık Net işletme Geliri/ Kapitalizasyon Oranı


8. Soru

Direkt kapitalizasyon yönteminde kapitalizasyon oranı nasıl hesaplanır?

Cevap

Kapitalizasyon Oranı = Yıllık net işletme geliri/değer


9. Soru

Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise arsa net geliri nedir?

Cevap

Arsa Net Geliri= ?36.000 x 0.10=?3.600

Arsa Net Geliri= Arsa Değeri x Arsa Kapitalizasyon Oranı


10. Soru

Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise Yapı  geliri nedir?

Cevap

Yapı Geliri= Toplam Gelir – Arsa Geliri

Yapı Geliri= 24.000-3.600 = ?20.400


11. Soru

Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise Yapı  değeri nedir?

Cevap

Yapı Değeri = Yapı net geliri / Yapı kapitalizasyon oranı

Yapı Değeri = 20.400/0.12 = ?170.000


12. Soru

Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise Yapılı gayrimenkulün  değeri nedir?

Cevap

Yapılı Gayrimenkulün Değeri= Arsa Değeri + Yapı Değeri

Yapılı Gayrimenkulün Değeri= 36.000 + 170000= ?206.000


13. Soru

Eskişehir'de bulunan yıllık net işletme geliri ?24.000 olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri ?36.000'dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10, yapı kapitalizasyon oranı %12 ise yapılı gayrimenkulün kapitalizasyon oranı nedir?

Cevap

Yapılı Gayrimenkulün Kapitalizasyon Oranı = Yıllık Net Gelir/ Değer

Yapılı Gayrimenkulün Kapitalizasyon Oranı = 24.000/206.000 = 0,1165=%11,65


14. Soru

Net Faaliyet Gelirini tanımlayınız?

Cevap

Net Faaliyet Geliri: Bir gayrimenkulün efektif brüt gelirinden yapılan faaliyet giderleri düşüldükten sonra bulunan gelirdir.


15. Soru

Net bugünkü değer nedir?

Cevap

Net bugünkü değer genel olarak, gelir yaratan bir gayrimenkulün olası yararlarını (nakit akışı, mülkiyet hakkı) gayrimenkul değerine dönüştüren bir değer göstergesidir.


16. Soru

2 yıl süresince yıllık ?120.000 net gelir getirmesi ve 2. yıl sonunda ?220.000’ye satılması beklenen gayrimenkul yatırımından yıllık %30 getiri sağlanabilmesi gayrimenkulün yatırım değeri kaç ? olmalıdır?

Cevap

Yatırım değeri = (120000/1.3) + ((340000/(1.3)^2) = 293.491


17. Soru

Gelir yönteminde, net bugünkü değer neyin göstergesidir?

Cevap

Gelir yönteminde, net bugünkü değer genel olarak, gelir yaratan bir gayrimenkulün olası yararlarını (nakit akışı, mülkiyet hakkı) gayrimenkul değerine dönüştüren bir değer göstergesidir.


18. Soru

Doğru rayiç değer saptamanın ilk ve en önemli adımı nedir?

Cevap

Doğru rayiç değer saptamanın ilk ve en önemli adımı, doğru yöntemin seçimidir.


19. Soru

Ülkemizde, gayrimenkul değerleme konusunda mevzuat düzenlemelerini hangi kurum yapmaktadır?

Cevap

Ülkemizde, gayrimenkul değerleme konusunda mevzuat düzenlemelerini Sermaye Piyasası Kurumu yapmaktadır.


20. Soru

Efektif brüt gelir nasıl elde edilmektedir?

Cevap

Efektif brüt gelir, toplam brüt gelirden boşluk ve kira kayıplarının düşülmesi sonucu elde edilir.


Yukarı Git

Sosyal Medya'da Paylaş

Facebook Twitter Google Pinterest Whatsapp Email