Bina ve Site Yöneticiliği Dersi 8. Ünite Sorularla Öğrenelim

Anagayrimenkulün hukuki yönetimine ilişkin belgelerden kısaca bahsediniz?

Komşuluk hukuku ile iyi niyet ve dürüstlük kuralları içinde uzlaşılamayan durumlarda ve yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyeti hukuku, medeni hukuk, borçlar hukuku ve ilgili yasa hükümleri uygulanır. Yönetim planının KMK. ve ilgili yasalara uygun yapılması gereklidir. İşletme projesinin 2004 sayılı icra ve iflas kanununun 68.maddesi birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılması sağlanmalıdır. Genel kurul toplantı ve kararlarının usulüne uygun olması gereklidir. Borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikleri ve 3. şahıslar hakkında noter kanalıyla ihtar ve ihbarname çekilmelidir. İcra takibi yapılması, dava açılması ve firmalarla yapılacak sözleşmelerden doğabilecek ihtilafların en aza indirilmesinin sağlanması gereklidir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemleri yapılmalıdır.

Anagayrimenkulün yönetimi ne anlama gelmektedir?

Anagayrimenkulün yönetimi, değişen dünya ile birlikte çok katlı binaların oluşması, bu binalarda toplu yaşayan insanların kullandıkları ortak alanların yönetilmesi anlamına gelmektedir.

Anagayrimenkul yönetiminde hazırlanması gereken çeşitli belgelere örnek vererek açıklayınız?

Anagayrimenkul yönetiminde çeşitli belgeler hazırlanmalıdır. Örneğin; işletme projesini hazırlama ve site / apartman sakinlerinin masraflarını daire başına bölme ve tebliğ etmelidir. Masraflar, işletme defterine işlenmelidir. Notere defter onayı yaptırmalıdır. Kapıcı, kaloriferci veya bahçıvanın; SGK işe giriş bildirgesi ve aylık SGK bildirge ve bordrolarını hazırlamalıdır. SGK’lı işçilerin işe giriş ve çıkışlarında bölge çalışma müdürlüğüne verilecek resmi evrakların hazırlanması gereklidir.

Site yönetiminin yapması gereken hizmet adımları ve bunlara ilişkin hazırlanacak belgeler ve uygulamalar nelerdir?

? Site sakinlerini bilgilendirme ve site tanıtım el kitabının hazırlanması ve dağıtılması ? Web sitesinin kurulması yönetimin şeffaflığının sağlanması ? Site yönetim planının değerlendirilmesi ve uygulanması ? Site işletme projesinin yapılması ve tüm kat maliklerine tebliğ edilmesi ? Yıllık olağan ya da olağanüstü toplantıların düzenlenmesi ? Site sakinleri memnuniyet araştırması ve değerlendirmesi ? Siteyle ilgili tüm resmi evrakların kabulü, yazışmaların yapılması dosyalanması ? Yıllık faaliyet raporunun hazırlanması ve yıl sonunda genel kurula sunulması gerekir.

Bütçe yönetim hizmetlerine ilişkin hazırlanacak belgeler ve uygulamalar nelerdir?

? Site resmi defterlerinin yıllık noter tasdiklerinin yaptırılması ? İşletme projesinde belirtilen avans ve aidatların takip ve tahsilâtı ? Bina yönetimi ve 3. şahıslarla ilgili ödemelerin yapılması ? Site personelinin tüm yasal işlemleri yapılması ile ücretlerinin ödenmesi ? Site gelir ve giderlerinin muhasebeleştirilmesi ? Her ay borç alacak çizelgelerinin blok panosunda duyurulması ? Kat malikleri ve denetim kuruluna 3 aylık faaliyet raporunun sunulması ? Yıllık faaliyet raporunun yılsonunda genel kurula sunulması ? Resmi defterlerin yılsonunda notere kapattırılması

Güvenlik hizmetine ilişkin hazırlanacak belgeler ve uygulamalar nelerdir?

? Risk analizi ve sitenin profilinin çıkartılması ? Giriş çıkış kontrolü ve ziyaretçi karşılama ? Standart devriye, gözetim ve kontrol ? Nokta güvenliği ? Kameralı güvenlik, tesis, bina ve çevre kontrol ? Günlük, haftalık, aylık denetim ve raporlama işlemlerinin yapılması gereklidir.

Temizlik yönetimine ilişkin belge ve uygulamalar nelerdir?

Anagayrimenkulde, genel temizlik, haşere ilaçlama, su deposu temizliği, çöp toplama ve atık hizmetleri temizliği hassas bir konudur. Hizmet aksiyon planı içinde günlük iş akış şemasına uygun olarak yapılmalı ve düzenli olarak kontrol edilip raporlanmalıdır. Temizlik yönetimine ilişkin; blokların günlük temizliği, ortak alanların günlük temizliği, otoparkların temizliği, çöplerin toplanması, sert zeminlerin cilalanması, genel koruyucu temizlik ve ilaçlama, inşaat sonrası genel ve detaylı temizlik, dış cephe cam temizliği, haşere ilaçlama, su deposu temizliği ve baca temizliği gibi çalışmaların yapılması gereklidir.

Havuz bakım yönetiminde neler vardır?

Havuz bakımında yapılan yanlış ve eksik işlemler yüzme havuzunun sağlıksız bir ortama dönüşmesine neden olur. Büyük harcamalar yapılarak edinilen yüzme havuzunun sağlıklı bir şekilde kullanılabilmesi için, aynı hassasiyetle bakımının yapılması gerekir. Bakım uzman kişilerce yapılıyorsa sağlıklıdır. Havuz bakım hizmetlerine ilişkin; filtrasyon sistemi kontrolü, filtrasyon pompasının temizlenmesi, havuz dip temizliği, havuz yüzey temizliği, savak kanallarının temizliği, tesisatın kontrolü, havuz suyu kimyasallarının değerinin ölçülmesi ve havuz suyu kimyasallarının havuza atılmasına ilişkin uygulamalar yapılmaktadır.

Sigorta yönetiminden kısaca bahsediniz?

Apartman ve site kat malikleri kurulunun karar alması halinde anagayrimenkul ve sitenin sigortası yapılır. Sigorta yapılacak konular; konut hizmetleri, yangın, dahili su, terör, yangın, 3.şahıs sorumluluk ve emniyeti suiistimal sigortaları yapılabilir. Bu sigorta kapsamında sitenin oyun parkı, asansör, merdiven, kazan dairesi gibi paylaşılan alanlarının göreceği zararlar da teminat altındadır.

Bahçe bakım yönetimini kısaca neler vardır?

Günümüz koşularında tüm bitkiler daha yoğun ilgiye ve daha profesyonel bilgiye gereksinim duyar. Sağlıklı bitki ve bahçe için ayda bir veya iki kez düzenli olarak bakım yapılması gerekir. Bahçe Bakım Hizmetlerine ilişkin uygulamalar; ekim, biçim, budama, sulama, ilaçlama, gübreleme, tanzim ve düzenlemelerdir.

Sosyal tesis yönetiminden kısaca bahsediniz?

Site sosyal tesisleri gereksinimleri karşılamak için, günün stresinden uzaklaşıp keyifli zamanların ve toplu yaşamın gereği olarak oluşturulur. Fitness merkezinde form korunur, jogging ve bisiklet parkurunda hareketin önemi kavranır. Tenis kortu, basketbol, voleybol sahalarında spor yapmanın keyfine varılır. Kapalı havuz, sauna, türk hamamında vücut yorgunluktan arındırılır. Özetle, sosyal tesisler ve etkinliklerle yaşam enerjisi tazelenir. Spor Tesis Yönetim Hizmetlerine ilişkin çeşitli uygulamalar yapılmaktadır. Örneğin; sosyal tesis, fitness, jogging, spor tesisi, havuz, sauna, yeşil alan, site kafeterya çalışma ve kullanım kurallarına uyulması gereklidir.

Kat maliklerinin hakları ve borçları hakkında kısaca bilgi veriniz?

Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine ve korunmasına itina göstermeğe ve blokların güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat malikleri kendilerine ait bulunan bağımsız bölümlerde, blokların estetiğine ve dayanıklılığına halel getirmemek ve hariçten görünüşünü bozmamak kayıt ve şartıyla bilcümle masraflar kendilerine ait olmak üzere istedikleri tadilatı yaptırabilirler, ancak ortak kısımlardan olan bölme ve duvarlarda pencere ve kapı açamaz, kendi bağımsız bölümüne balkon vb ilave edemez, dış cepheyi değiştirecek herhangi bir inşaat yapamazlar.

Site yönetim organları nelerden oluşur?

Sitedeki yönetim organları; site kat malikleri kurulu, site yönetim kurulu, site denetim kurulu, apartman kat malikleri kurulu, apartman yönetim kurulu, apartman denetim kurulundan ibarettir.

Aparman kat malikleri kurulu ve site malikleri kurulu ne zaman toplanırlar?

Apartman kat malikleri kurulu her sene Mayıs ayının ilk yarısında, Site kat malikleri kurulu ise 2. Yarısında toplanır.

Yönetici Kat Mülkiyet Kanunu ve sözleşmesinde belirtilen görevlerin dışında hangi işleri yapar, örnek veriniz?

? Bina kat malikleri kurulunca verilen kararları uygular. ? Ana gayrimenkulün amacına uygun olarak kullanılması, korunması vb için gerekli tedbirleri alır. ? Ana gayrimenkulün, ortak tesis ve eklentilerin yönetimi, bakımı, onarımı ve işler halinde tutulması için gerekli paraların avans olarak toplanması, borçların ödenmesi; borç ve mükellefiyetini yerine getirmeyen daire sahipleri hakkında dava ve icra takibi yapar. ? Seçilmesini izleyen 10 gün içinde İşletme projesini hazırlayarak imza karşılığında daire sahiplerine sunar.

Site denetim kurulu kaç kişiden oluşur?

Site denetim kurulu 3 kişiden oluşur.

Site yönetiminin yapması gereken hizmet adımları ve bunlara ilişkin hazırlanacak belgeler ve uygulamalar hangileridir?

• Site sakinlerini bilgilendirme ve site tanıtım el kitabının hazırlanması ve dağıtılması
• Web sitesinin kurulması yönetimin şeffaflığının sağlanması
• Site yönetim planının değerlendirilmesi ve uygulanması• Site işletme projesinin yapılması ve tüm kat maliklerine tebliğ edilmesi
• Yıllık olağan ya da olağanüstü toplantıların düzenlenmesi
• Site sakinleri memnuniyet araştırması ve değerlendirmesi
• Siteyle ilgili tüm resmi evrakların kabulü, yazışmaların yapılması dosyalanması
• Yıllık faaliyet raporunun hazırlanması ve yıl sonunda genel kurula sunulması gerekir.

Komşuluk hukuku ile iyi niyet ve dürüstlük kuralları içinde uzlaşılamayan durumlarda ve yönetim
planında hüküm bulunmayan hallerde neler yapılır?

Kat mülkiyeti hukuku, medeni hukuk, borçlar hukuku ve ilgili yasa hükümleri uygulanır.

Bütçe yönetim hizmetlerine ilişkin hazırlanacak belgeler ve uygulamalar nelerdir?

• Site resmi defterlerinin yıllık noter tasdiklerinin yaptırılması
• İşletme projesinde belirtilen avans ve aidatların takip ve tahsilâtı
• Bina yönetimi ve 3. şahıslarla ilgili ödemelerin yapılması
• Site personelinin tüm yasal işlemleri yapılması ile ücretlerinin ödenmesi
• Site gelir ve giderlerinin muhasebeleştirilmesi
• Her ay borç alacak çizelgelerinin blok panosunda duyurulması
• Kat malikleri ve denetim kuruluna 3 aylık faaliyet raporunun sunulması
• Yıllık faaliyet raporunun yıl sonunda genel kurula sunulması
• Resmi defterlerin yıl sonunda notere kapattırılması

Güvenlik hizmetine ilişkin hazırlanacak belgeler ve uygulamalar nelerdir?

• Risk analizi ve sitenin profilinin çıkartılması
• Giriş çıkış kontrolü ve ziyaretçi karşılama
• Standart devriye, gözetim ve kontrol
• Nokta güvenliği
• Kameralı güvenlik, tesis, bina ve çevre kontrol
• Günlük, haftalık, aylık denetim ve raporlama
işlemlerinin yapılması gereklidir.

Teknik Yönetime İlişkin Uygulamalar ve Belgeler nelerdir?

• Elektrik, mekanik ve sıhhi tesisat sistemlerinin bakım ve kontrolünün yapılması
• Aydınlatma, yangın ve doğalgaz alarm sistemlerinin kontrolünün sağlanması
• Merkezi ısıtma ve sıcak su sistemlerinin periyodik bakımlarının gerçekleştirilmesi
• Asansörlerin bakım anlaşmaları ve rutin bakımlarının yapılması
• Santral ve telefon sistemlerinin bakım ve onarımının sağlanması
• Elektrik trafo, jeneratör ve hidroforların bakımının gerçekleştirilmesi
• Arıtma sistemleri, su kuyusu, havuz dairesi bakımının sağlanması
• Klima sistemleri ve bina otomasyon sistemleri bakımının yapılması
• Yangın söndürme tüplerinin periyodik bakımı ve dolumu işlemlerinin yapılması
• Diğer işlerin bakım yapım ve kontrolüne ilişkin belgelerin hazırlanması gereklidir.

Temizlik yönetimine ilişkin anagayrimenkulde yapılması gereken uygulamalar nelerdir?

Anagayrimenkulde, genel temizlik, haşere ilaçlama, su deposu temizliği, çöp toplama ve atık hizmetleri
temizliği hassas bir konudur. Hizmet aksiyon planı içinde günlük iş akış şemasına uygun olarak yapılmalı
ve düzenli olarak kontrol edilip raporlanmalıdır.

Temizlik yönetimine ilişkin gayrimenkul dışında neler yapılmalıdır?

Temizlik yönetimine ilişkin; blokların günlük temizliği, ortak alanların günlük temizliği, otoparkların
temizliği, çöplerin toplanması, sert zeminlerin cilalanması, genel koruyucu temizlik ve ilaçlama, inşaat
sonrası genel ve detaylı temizlik, dış cephe cam temizliği, haşere ilaçlama, su deposu temizliği ve baca
temizliği gibi çalışmaların yapılması gereklidir.

Havuzların bakımı nasıl yapılmalıdır?

Havuz bakım hizmetlerine ilişkin; filtrasyon sistemi kontrolü, filtrasyon pompasının temizlenmesi,
havuz dip temizliği, havuz yüzey temizliği, savak kanallarının temizliği, tesisatın kontrolü, havuz suyu
kimyasallarının değerinin ölçülmesi ve havuz suyu kimyasallarının havuza atılmasına ilişkin uygulamalar
yapılmaktadır.

Bahçe bakım hizmetleri nelerdir ve neden gereklidir?

Apartman ve site yönetimlerinde sigorta yapılması gereken alanlar nerelerdir?

Apartman ve sitelerde Spor Tesis Yönetim Hizmetlerine ilişkin hangi uygulamalar yapılmalıdır? Bu uygulamalar neden gereklidir? 

Apartman yönetim planı neye göre hazırlanmalıdır?

Kat maliklerinin hakları hakkında kısa bilgi veriniz.

Kat maliklerinin yapamayacakları bazı davranışlara örnekler veriniz. 

Kat malikleri dairelerini kiraya verirken nelere özen göstermelidir?

Kat malikleri apartmanla ilgili hangi giderlere katılmak zorundadır?

Sitedeki yönetim organlarını sayınız ve bunlar arasında en önemli olanı belirtiniz.