Bina ve Site Yöneticiliği Dersi 6. Ünite Özet

Giriş

Yönetim kıt kaynakların ihtiyaçlar doğrultusunda rasyonel kullanış biçimidir. Bina yönetimini gerçekleştirmek için bazı kurallar ve kanunlara bağlı olarak hareket etmek gerekir. İnsanlar bir arada toplu olarak yaşamak mecburiyetindedirler. Apartmanlar, ortak yaşamdan kaynaklanan ortaya çıkan sorunların çözümünde uzlaşılamayan durumlarda Kat Mülkiyeti Hukuku, Medeni Hukuk, Borçlar Hukuku ve ilgili yasa hükümlerinin uygulanması ile tüm kat malikleri, site sakinlerinin ortak alanlarda olası hukuki sorunlarına çözüm sağlanabilir.

Ana taşınmazda kat maliklerinin aldığı hizmet karşılığında kar edilmeksizin giderlerin sağlanması gerekir. Bununla birlikte toplumun doğal ihtiyaçlarını ve gerçeklerini göz önünde bulundurarak komşuların beraber yaşaması gerekir.

Kat Maliklerinin Borçları ve Anagayrimenkulün Bakımı, Korunması ve Zarardan Sorumluluk

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken; doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Kat maliklerinin birbirlerini rahatsız etmekten kasıt;

• Huzuru bozacak şekilde gürültü yapmak,
• Uygun olmayan saatlerde tamirat yapmak,
• Ortak yerlere veya bir başka kat malikinin damına, terasına, balkonuna çöp, atık su atmak, halı kilim paspas benzerlerini silkelemek,
• Ortak yerlere çamaşır asmak,
• Yönetim planında açıkça yasaklanmasına rağmen hayvan beslemek,
• Yönetim planında hüküm olmasa da rahatsızlık veren hayvan beslemesi gibi başkalarının huzurunu bozacak şekildeki hareketlerdir.

Bu bağlamda kat malikleri yönetim planına uymak zorundadırlar.

Anagayrimenkulün Bakımı, Korunması ve Zarardan Sorumluluk

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde; inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma ve Ortak Giderlerin Teminatı

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça;

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
• Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Kat malikleri;

• Ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek
• Veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle; bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
• Kalorifer tesisatının bozukluğu nedeniyle yeteri kadar ısınmadığını ileri sürerek ortak giderlerden indirim talebinde bulunamazlar.
• Kalorifer dilimlerini söküp kaldırarak yönetim giderlerinden kurtulamazlar.
• Bağımsız bölüm boş da olsa yönetim giderlerini ödemek zorundadırlar.
• Çatı onarılmasına arsa payı oranında katılmak zorundadırlar.

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Kiracıların ortak giderlerden sorumluluğu, anagayrimenkulde oturdukları süreyle sınırlıdır.

Sigorta Anlaşması

Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca belirlenecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılır.

Müsaade Mecburiyeti

Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde meydana gelen bir hasar veya onarımı için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.

Yasak İşler

Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla işyerleri açılabilir.

Mesken olan yerlerde avukat yazıhanesi, mühendis bürosu gibi yerlerin açılması için kat maliklerinin izni dahi gerekli değildir. Tapuda mesken olarak görünen bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılabilmesi için, bütün kat maliklerinin oybirliği ile karar almaları ve bunu tapu kütüğüne tescil etmeleri gerekir.

Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti

Kat maliklerinden biri, kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.

Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

Kat mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Kütüğü’ndeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer. Bunlar aşağıda yer almaktadır.

• Kat Maliklerinin İstemesiyle; Anagayrimenkuldeki bütün kat malikleri, veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malik, Tapu İdaresi’ne dilekçeyle başvurarak, kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesini isteyebilir.
• Anagayrimenkulün Arsasıyla Yok Olması; Anagayrimenkul; deprem, toprak kayması, sel basması, yangın ve benzeri nedenlerle, arsasıyla birlikte yok olmuşsa, genel hükümlere göre sicil kaydı silinir.
• Anagayrimenkulün Kamulaştırılması; Anagayrimenkulün kamulaştırılması halinde, genel hükümlere göre sicil kaydı silinir.

Komşu Hakları

Komşuluk nedeniyle meydana gelen karşılıklı ilişkide, birbirini rahatsız etmemeleri, zarara sokmamaları veya birbirine yardım etmelerini amaçlamaktadır. Bir kişinin mülkünün kullanılmasının etki alanı içinde bulunan kimseler komşu sayılır. Bu bağlamda kısaca komşu; taşkın eylemin meydana geldiği taşınmazın civarında, bitişiğinde değil, bu eylemlerden zarar gören tüm taşınmazlardır.

Yetki Kullanma Biçimi

Taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkiler, hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içinde kullanılabilir.

Komşuların Uyması Gereken Konular

Medeni kanunun (737/I) ile malik için zarar verecek taşkın eylemlerden, aşırı davranışlardan kaçınma sorumluluğu öngörülmüştür. Komşuya zarar vermeme ölçütü komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşma, rahatsızlık vermeme ölçütü söz konusudur.

Taşkınlığın önlenmesi için aşağıdaki tedbirler alınmalıdır:

1. Komşularına Rahatsızlık Vermemek; Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür
2. Komşu Arsasında Zarar Verici Kazı ve İnşaat Yapmamak; Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek veya üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.
3. Komşu Gayrimenkuldeki Ağaçların Dal ve Köklerinin Kendi Arsasına Geçmesine Katlanmak; Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.
4. Zarar Verici Bir Durumun Varlığında Su Giderlerinin Düzenlenmesi; Bir arazinin suyu öteden beri alt taraftaki araziye doğal bir şekilde akmakta ise, alt taraftaki arazi maliki, üst taraftaki fazla suyun boşaltılması sırasında da bu suları tazminat isteme hakkı olmaksızın kabul etmek zorundadır.
5. Suyolu, Gaz ve Elektrik Borularının Geçirilmesine Katlanmak; Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür.
6. Zorunlu Geçit Hakkı; Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.
7. Zorunlu Su Hakkı; “ zorunlu su hakkı” şeklinde düzenlenen bu hak da komşuluk ilişkisinden doğan, bir taşınmaz mülkiyeti kısıtlamasıdır.
8. Sınırlık Koyma Mecburiyeti; Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyete ilişkin hükümler saklı kalmak üzere; her arazi maliki, taşınmazının sınırının çit veya duvar gibi sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar.

Komşular Bakımından Yasaklar

Kat maliklerinin gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken özellikle birini rahatsız etmemek yükümlülüğünde bulunduklarından, bir takım yasaklara da uymak ve yasaklara karşı gelmemeleri gereklidir. Bu yasaklardan bazıları şunlardır;

• Gürültüye neden olma; Kat malikleri ve diğer sakinlerin, hayatın olağan akışı içerisindeki ses ve eylemlerden doğan ve tahammül sınırlarını aşmayan ses, gürültü ve benzeri olgulara karşılıklı olarak katlanmaları gerekir.
• Kişilerin huzur ve sükûnunu bozma
• İnşaat veya yıkımla ilgili emniyet kurallarına uyma
• Hayvanın tehlike yaratabilecek şekilde serbest bırakılması
• Çevreyi kirletmek; Çevreyi kirletenler ve çevreye zarar verenler neden oldukları kirlenme ve bozulmadan doğan zararlardan dolayı kusur şartı aranmaksızın sorumludurlar
• Atıkların toplanması

Komşuluk Hakkına Uymayanlar Hakkında Yapılabilecekler

İdari kurul, makam veya kamu görevlilerine başvurabilir.