Gayrimenkul Ekonomisi Dersi 6. Ünite Sorularla Öğrenelim

Gayrimenkul değerleme ile ilgili düzenlemelerden  sorumlu olan kurum ülkemizde hangisidir?

Gayrimenkul değerleme ile ilgili düzenlemelerden  sorumlu olan kurum ülkemizde Sermaye Piyasası Kurulu'dur.

En sık kullanılan gayrimenkul değerleme yöntemleri nelerdir?

Dünya’da ve Türkiye’de gayrimenkul değerlemede sıklıkla kullanılan Klasik Yöntemleri; Gelir Kapitalizasyonu, Maliyet Yöntemi ve Satış Değerleri Karşılaştırması'dır.

Dünya’da gayrimenkul değerleme süreci ve standartlar oluşturma konusunda çalışma yapan ilk örgüt hangisidir?

Dünya’da gayrimenkul değerleme süreci ve standartlar oluşturma konusunda çalışma yapan ilk örgütlerden biri 1868 yılında kurulan “Royal Institution of Chartered Surveyors-RCIS”dır.

Gayrimenkul değerleme standartlarının oluşturulması amacıyla çalışma yapan uluslararası kuruluş hangisidir?

Gayrimenkul değerleme standartlarının oluşturulması amacıyla uluslar arası standartların belirlenmesi doğrultusunda 1981 yılında Birleşmiş Milletler (BM) tarafından da tanınan “International Valuation Standards Committee-IVSC” kurulmuş ve değerleme sürecine ilişkin koşullar “White Book” ta tanımlanmıştır.

Dünya’da gayrimenkul değerleme süreci ve standartlar oluşturma konusunda ilk çalışmaların yapıldığı ülke hangisidir?

Dünya’da gayrimenkul değerleme süreci ve standartlar oluşturma konusunda ilk çalışmaların yapıldığı ülke İngiltere'dir.

Türkiye'de gayrimenkul değerleme ile ilgili standartların belirlenmesi konusunda hangi kurum oluşturulmuştur?

Ülkemizde gayrimenkul değerleme sürecine ilişkin standartları oluşturma ve değerleme uzmanlarının nasıl belirleneceği konusunda AB uyum süreci çerçevesinde beliren ihtiyaçlara cevap verebilmek amacı ile kamu kurumu niteliğinde, özdüzenleyici bir meslek kuruluşu olan “Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları Birliği-TSPAKB” oluşturulmuştur.

Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları Birliği-TSPAKB ne zaman kurulmuştur?

Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları Birliği-TSPAKB Sermaye Piyasası Kanunu ile 11 Şubat 2001'de kurulmuş ve Nisan 2001'de faaliyete geçmiştir.

Gayrimenkul değerleme nedir?

Gayrimenkul (taşınmaz varlık) değerleme bir gayrimenkulun, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesi çalışmasına “gayrimenkul değerleme denir.

Gayrimenkul değerleme de  geçen "değer" kavramı nedir?

Gayrimenkul değerleme süreci sonucunda karar verilen rakama ise “değer (value)” denir.

Değerleme uzmanını tanımlayınız?

Değerleme uzmanı; gayrimenkul değerleme şirketlerinde gayrimenkulun, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule dayalı hak ve faydaların rayiç değerlerini bağımsız ve tarafsız olarak takdir etmekle görevli personeldir.

2011 yılı itibariyle değişen tebliğe göre Gayrimenkul Değerleme Uzmanının sahip olması gereken özellikleri nasıl tanımlanmıştır?

2011 yılı itibariyle “Gayrimenkul Değerleme Uzmanı” ve özellikleri tarifi şu şekilde yapılmıştır:“Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen veya gayrimenkul değerleme şirketleri ile sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişiler”.

Konut fiyatını belirleyen faktörleri analiz etme amacı ile literatürde sıklıkla kullanılan Hedonik Fiyatlama nedir?

Hedonik Fiyatlama, konutun farklı özelliklerin bir araya gelmesinden oluşan bileşik mal olduğu varsayımına bağlı olarak konut değerinin konutu oluşturan özelliklerin ölçülebilir bir fonksiyonu olduğunu kabul eder. Bu yaklaşıma göre, bireyler (tüketiciler) bazı malları satın aldıklarında basit ve tek boyutlu bir fiyat değil çok boyutun fiyatlarının bir araya gelmesinden oluşan fiyatı öderler.

Hedonik bakış açısına  sahip bireyler bir malı satın alma istek ve memnuniyetlerini nasıl ifade ederler?

Yunanca’da “keyif, memnuniyet” anlamına da gelen “hedonik” bakış açısına göre, bireyler bir malı satın alma istek ve memnuniyetlerini, o malın hedonik özelliklerinin bir araya geldiğindeki fiyatı ödeme davranışı ile belli ederler.

Hedonik fiyatlama yaklaşımında gerçekleşen fiyat modeli nasıldır?

Hedonik fiyatlama yaklaşımında gerçekleşen fiyat modeli aşağıdaki fonksiyonla tanımlanır:

Fiyat = katsayı(lar)×özellik (ler)+ hata payı

Değerleme yöntemlerinin teorisini oluşturan temel noktalar nelerdir?

Değerleme yöntemlerinin teorisini oluşturan temel noktalar;

• Bir gayrimenkulun fiyatı, mülkiyetten kaynaklı gelecekteki faydaların günümüz koşullarında “Bugünkü Değer (present value/discounted value)” olarak hesaplanmasına eşittir
• Bir gayrimenkulun değeri, mülke ait bir çok özelliğin beklenen/tahmin edilen faydaları ile doğru orantılıdır ki zaten bireyler hedonik özelliklerin bir araya gelmesinden oluşan fiyatı bu sebeple öderler
• Fiyatlar, piyasadaki işlemler (alım/satım) sonucunda ortaya çıkar. Satışın gerçekleşmediği durumlarda, değer belirlemenin geçerliliği sorgulanır.

Klasik değerleme yöntemlerinden gelir kapitalizasyonunu açıklayınız?

Bu yöntem, finans teorisi tarafından 1920’lerden bu yana benimsenmiş olup, bir gayrimenkulun değerinin mülkiyetten kaynaklı gelecekteki faydalarının günümüz koşullarında “Bugünkü Değer (present value/discounted value)” olarak hesaplanmasına eşit olduğu varsayımından yola çıkar. Bu yaklaşıma göre, bir gayrimenkulun değeri üç temel özelliğin bir fonksiyonu olarak belirlenir: menkulün getireceği gelir akışı miktarı (, bu gelirin hangi zamanlarda gerçekleşeceği , bu gelir akışına paralel oluşması beklenen belirsizliklerin kaynakları .

Gelir kapitalizasyonu yönteminin seçilmesinin uygun olmadığı durumlar nelerdir?

Gelir kapitalizasyonu yönteminin seçilmesinin uygun olmadığı durumlar;

• Gelir getirmeyen mülkler,
• Uygun ve sağlıklı ölçülebilir değerin alınabileceği verilerin olmadığı durumlar.

Gayrimenkul değerleme yöntemlerinden maliyet yöntemi nasıl gerçekleştirilir?

Değerleme yöntemlerindeki bir başka bakış açısı ise mülkün yeniden inşa edilmesi durumunda veya yerine konacak inşaatın maliyetiyle karşılaştırılarak değerinin belirlenmesi esasına dayanır. Bu yöntemde maliyet tahmini yapıldıktan sonra toplam maliyetten amortisman çıkartılır ve üzerine arazi değeri tahmini eklenerek son değer tespiti yapılır.

En genel anlamda coğrafi bilgi sistemleri nedir?

En genel haliyle CBS tanımı ise aşağıdaki şekildedir; “Coğrafi Bilgi Sistemleri; konuma dayalı objelere ait grafik ve grafik-olmayan bilgilerin toplanması, saklanması, işlenmesi, analiz edilmesi (mekansal analizler, sorgulamalar vb.) ve kullanıcıya sunulması işlevlerini bütünlük içerisinde gerçekleştiren bir bilgi sistemidir.”

Coğrafi bilgi sistemlerinin beş boyutunu nedir?

Temelde bir CBS yapısının beş boyutu bulunmaktadır. Bunlar: 1. Donanım (hardware); 2. Yazılım (software); 3. Veri (data); 4. İnsanlar (people); 5. Yöntemler'dir.