Yerel Yönetimlerde CBS Uygulamaları Dersi 6. Ünite Sorularla Öğrenelim

İmar uygulamasına ilişkin ana kurallar hangi kanunda yer almaktadır?

İmar uygulamasına ilişkin ana kurallar ‘3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. ve 19. maddelerinde yer almaktadır. Uygulama sınırı içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir.

İmar uygulamalarında sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise, yetkiler hangi kurum tarafından kullanılır?

Yerler belediye ve mücavir alan dışında ise, yetkiler valilikçe kullanılır.

İmar uygulaması yapabilmek için hangi koşulların varlığı gerekmektedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında imar uygulaması yapabilmek için aşağıda belirtilen koşulların varlığı gerekmektedir.

• Uygulama imar planına dayanmalıdır. Planı bulunmayan yerlerde imar uygulaması yapılamaz, uygulama alanı içerisinde plansız alanlardan bölümler bulunamaz. Dayanak oluşturacak imar planının, nazım ve uygulama imar planlarından oluşacağı açıktır.
• Uygulama imar planının uygulanmasına yönelik imar programı bulunmalıdır. Belediyeler, imar planlarının yürürlüğe girmesinden başlayarak en geç üç ay içinde söz konusu imar planını uygulamak üzere beş yıllık imar programlarını düzenler. Program belediye meclisince onaylandıktan sonra kesinleşir.
• İmar uygulaması yapılacak düzenleme alanının, belediye ve komşu alanları içinde belediye encümeni kararıyla, dışında il özel yöntemi kararıyla belirlenmiş olması gerekmektedir.
• Düzenleme alanının içinde imar planına göre konut (yerleşim) alanları bulunmalıdır. İmar uygulaması, imar planında yerleşime ayrılmış alanlarda yapılabilir. 

İmar planı kapsamındaki alanlarda imar uygulamasının bir defada yapılmasına gerek yoktur, uygulama aşamalar biçiminde yapılabilir.

Düzenleme Sahası nedir?

Düzenleme Sahası: Sınırı tespit edilerek düzenlenmesine karar verilen sahadır.

Düzenleme Sınırı nedir?

Düzenleme Sınırı: Düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınırdır.

Düzenleme Ortaklık Payı nedir?

Düzenleme Ortaklık Payı:Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüz ölçümlerinden % 35`e kadar düşülebilen miktar ve/ veya zorunlu hallerde malikin muvafakatı ile tespit edilen karşılığı bedeldir. 

Düzenleme Ortaklık Payı Oranı nedir?

Düzenleme Ortaklık Payı Oranı: Bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin toplam yüz ölçüm miktarına oranıdır.

Netmap modülü ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nda belirtilen usul ve esaslara uygun arsa ve arazi düzenlemesi için standart proje şablonu nasıl oluşturulur?

Netmap modülü ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nda belirtilen usul ve esaslara uygun arsa ve arazi düzenlemesi için standart proje şablonu Netmap/Yeni Proje seçeneği kullanılarak oluşturulur

CAD yapısındaki kadastro parsel verilerinin veritabanı ile ilişkilendirilmesi için ne yapılmalıdır?

CAD yapısındaki kadastro parsel verilerinin veritabanı ile ilişkilendirilmesi için Netmap/Parsel seçeneği kullanılır. Parsel seçeneği Yeni ve İlişkilendir olmak üzere iki farkı yapıda kullanılmaktadır. Parsel seçeneği/ İlişkilendir modunda iken proje ekranından parsel verilerinin seçimi gerçekleştirilir. Seçim sonrası açılan Yeni Parsel diyaloğunda parsele ait özellik ve öznitelik bilgi girişleri yapılır.

Kadastro Parsel, Malik, Beyan bilgilerinin tanımlanması nasıl yapılmaktadır?

Parsel sekmesinde; parsel, uygulama, mevkii ve taşınmaz bilgileri, Malik sekmesinde; malik kişisel bilgileri, hisse ve ek bilgileri ve Beyan sekmesinde ise şerh ve beyan bilgi girişlerinin yapılacağı satırlar bulunmaktadır. Bu sekmelerde yer alan bilgilerin bir kısmı otomatik dolu geldiği görülmektedir (Örneğin; Ada/Parsel numarası). Bu bilgilerin dışında kalan diğer bilgiler kullanıcı tarafından girilmelidir

Tapu verilerinin aktarımı nasıl yapılmaktadır?

Veritabanına aktarımı tamamlanan kadastro parsel malik bilgileri; ilişkilendirme aşamasında açılan Yeni Parsel diyaloğu Malik sekmesinde manuel girilebildiği gibi Tapu ve Kadastro Müdürlüklerinden alınan *.xml, *.xlsx ve *.mdb formatındaki dosyaların okutulmasıyla da girilmektedir. Malik bilgilerine ait *.xml, *.xlsx  ve *.mdb dosyalarının okutulması için Netmap/Tapu Sözel Verilerini Oku seçeneği kullanılır. Tapu verilerinin aktarımı diyaloğunda okutulacak ve aktarım yapılacak veritabanı dosya tanıtılır.

Kolon eşleştirme diyaloğunda kaynak (*.xml, *.xlsx ve *.mdb) ve hedef kolon eşleştirmeleri gerçekleştirilir. Diyaloğun sağ tarafında yer alan kolon, sol taraftaki uygun kolon ile eşleştirilir

İmar uygulama sınırının aktif projeye eklenmesi nasıl gerçekleşmektedir?

İmar uygulama sınırının bulunduğu UIP_SINIR.NCZ proje dosyası Uygulama Menüsü/Ekle/Dosya Ekle seçeneği kullanılarak aktif proje ekranına eklenir. Projeye eklenen imar uygulama sınırı; Sınırlar/İmar uygulama Sınırı seçeneği kullanılarak proje ekranından seçilir. Sınır seçimi sonrası düzenlemeye girmeyen parsel alanlarının ayrılarak ‘O’ tabakasına kaydedildiği görülür.

Kadastro parseli ayırma çapının hazırlanması nasıl gerçekleşir?

Bir kısmı düzenleme sahasında kalan kadastro parselleri için Kadastro Ayırma Çapı düzenlenir. Çap üzerinde, parselin tapu senet yüz ölçümü ile düzenleme sahasına giren ve girmeyen kısımlarının yüz ölçümü gösterilir. Düzenleme sınırı içinde kalan kısım için parsel numarası verilmeyip imar planı numarası belirtilmekle yetinilir. Düzenleme sınırı dışında kalan kısım veya kısımlara, o kadastro adasının son parsel numarasını izleyen numaralar verilir. Parselin sınır dışında kalan parçaları birden fazla ise her bir parça için ayrı bir ayırma çapına gerek olmayıp bütün parçalar aynı ayırma çapında gösterilir.
Düzenleme sahasında bir kısmı kalan parseller için kadastro ayırma çapı; Belge ve Raporlar seçeneği kullanılarak hazırlanır. Diyalogda Tescile Konu Olmayan İşlemler/Ayırma Çapı rapor şablonu seçilerek çapı hazırlanacak parsel bilgisi belirlenir.

Uygulama imar planı ada alanlarının projeye eklenmesi nasıl gerçekleşir?

Uygulama imar planındaki ada alanlarını içeren UIP_ADA.NCZ proje dosyası Uygulama Menüsü/Ekle/Dosya Ekle seçeneği kullanılarak aktif projeye eklenir

CAD yapısındaki imar adalarının veritabanı ile ilişkilendirilmesi için hangi seçenek kullanılır?

CAD yapısındaki imar adalarının veritabanı ile ilişkilendirilmesi için Netmap/Ada seçeneği kullanılır. Ada seçeneği Yeni ve İlişkilendir olmak üzere iki farklı yapıda kullanılır. Ada seçeneği İlişkilendir modunda iken proje ekranından ada verisi seçimi yapılır. Seçim sonrası açılan Yeni Ada diyaloğunda adaya ait bilgi girişleri yapılmalıdır

Kadastro ve imar verilerinin dağıtım editörüne aktarımı öncesinde dikkat edilmesi gereken noktalar nelerdir?

Kadastro ve imar verilerinin dağıtım editörüne aktarımı öncesinde dikkat edilmesi gereken noktalar şöyledir:
• Düzenlemeye girecek kadastro parselleri, PASIF_PARSEL tabakasında bulunmalıdır. Bu nedenle Düzenle/Toplu Obje Değiştir işlemi ile PARSEL tabakasında
bulunan alanlar seçilerek tabaka bilgisi PASIF_PARSEL olarak değiştirilir.
• Dağıtımda dikkate alınacak imar adaları, ADA_IMAR tabakasında bulunmalıdır.
• İmar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımında dikkate alınması için imar adaları ilk olarak imar parseli olarak düşünüleceği için PARSEL tabakasında, ADANO/1
standardında numaralandırılmış olmalıdır.

Kadastro verilerinin dağıtım editörüne aktarımı nasıl yapılır?

Dağıtım sürecinin yürütüleceği Netimar editörüne veri naklinin gerçekleştirilmesi için; Dağıtım/Dağıtıma Veri Nakli seçeneği kullanılır. Proje Verilerini Dağıtıma Aktar
diyaloğunda ilk olarak kadastro verilerinin aktarımı için Netmap ve Dağıtım projesi sekmelerinde aşağıdaki şekilde görüldüğü gibi tanımlanır

Kadastro parsel pay kontrolü nasıl yapılır?

Netimar editörüne aktarımı sağlanan kadastro ve imar verilerine ait pay kontrolünün yapılması için editör üzerinde açılan menüden Pay Kontrolü seçeneği kullanılır. Kontrol sonrası oluşan raporda hisse pay ve payda bilgisi yanlış olan parsel bilgileri listelenir. Bu listeye göre hissesi yanlış parsellerin hisse bilgilerinin düzeltilmesi gerekmektedir.

DOP kesintisi yapılacak parsellerin seçilmesi nasıl gerçekleşir?

Netimar editörü Kadastro ve İmar sekmeleri altında bilgi girişlerinin yapıldığı alt sekmeler bulunmaktadır. Alt sekmelerdeki bilgilerin bir kısmının veri aktarımı ile grafik ekrandan otomatik olarak dolduğu görülür. Diğer kısım ise manuel veya Toplu Bilgi Gir seçeneği kullanılarak doldurulur. DOP kesintisi yapılacak parsel Kadastro/Toplu Bilgi Gir/Dopal seçeneği kullanılarak seçilir.

DOP hesabı nasıl gerçekleştirilir?

Dağıtım sekmesi altında imar parsellerinin dağıtımını gerçekleştirmek için Kadastro sekmesi altında DOP Hesabı gerçekleştirilir. Dikkat edilmesi gereken nokta Tüm İmar Parselleri (DOP+OKA) seçeneğinin seçili olmasıdır. DOP Hesabı sonrası oluşan raporda; düzenlemeye giren/girmeyen kadastro parsel alan toplamı, ortak katılım oranı, düzenleme ortaklık payı oranı (% 22,5) vd. bilgiler yer almaktadır.

DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) ve DOP oranı nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi çerçevesinde düzenlenen yerlerin gereksinimi olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, toplu taşıma
taşıma istasyonu, terminal, pazar yeri, semt spor alanı gibi genel hizmetlere ayrılan ilk ve ortaöğretim kurumları, ibadet ve karakol yerleri gibi genel hizmetler için kullanılmak üzere ayrılan ve düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintileriyle oluşturulan alanlardır. DOP oranı en fazla %40 olabilir ve aşağıdaki formül ile hesaplanmaktadır. 

DOP Oranı = (?Düzenlemeye Giren Kadastro Parsel Alanı-?İmar Parsel Alanı)/?Düzenlemeye Giren Kadastro Parsel Alanı 

İmar Parseli nedir?

İmar Parseli: İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, İmar Planı ve Yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.

Ortak Katılım Alanı (OKA) nedir?

Ortak Katılım Alanı (OKA): Kamuya ayrılan parseller ortak katılım alanlarıdır. Bu alanlar kreş, hastane, belediye hizmet alanı, resmî tesislerdir.

DOP hesabı sonrası OKA alanlarına dağıtım işlemlerinin yapılabilmesi için hangi sekme kullanılır?

DOP hesabı sonrası OKA alanlarına dağıtım işlemlerinin yapılabilmesi için Netimar editörü Dağıtım sekmesi kullanılır.

Ayırma (İfraz) nedir?

Ayırma işlemi, parselasyon niteliğinde olan ve parselasyon niteliğinde olmayan olarak ikiye ayrılır. Parselasyon niteliğinde olan ayırma kamu hizmetlerine terk edilecek yol, yeşil alan, otopark gibi alanları kapsamında bulunduran ayırma işlemidir. Parselasyon niteliğinde olmayan ayırma ise kamu hizmetlerine terk edilecek alanları kapsamında bulundurmayan ve yalnızca bir parselin birden fazla parçalara ayrılması işlemidir

Dengeleme işlemi nedir?

Dengeleme: Adalar ile parseller arasında oluşan alan farklarının bulunarak parselere dağıtıldığı ya da yola verildiği işlemdir. Genellikle tapu alanı (kadastroda kayıtlı) ile hesap alanı (koordinatlardan hesaplanan) arasında oluşan farklar bu şekilde düzeltilir. Birleştirme, Ayırma, Yola Terk, Yoldan İhdas gibi işlemlerin sonunda dengeleme işlemi yaptırılabilir. Dengeleme işlemi sonucunda parsellerin tapu alanları bulunur.

Birleştirme (Tevhid) işlemi nedir?

Birleştirme (Tevhid), İki veya daha çok sayıdaki parselin ortak sınırlarının kaldırılarak tek parsel hâline getirilmesidir. İşlemin amacı; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddelerinde belirtilen esaslara dayanılarak birleştirme işleminin tamamlanarak kontrol ve tescil için Kadastro Müdürlüğüne sunulmasını sağlamaktır.

Yola Terk işlemi nedir?

Yola Terk İmar planlarının uygulanışı sırasında taşınmaz mal maliklerince bedelli veya bedelsiz olarak imar planına uygun biçimde taşınmazın tamamının veya bir kısmının kamu yararına (yola, yeşil alana, parka) terk edilmesi işlemidir. İmar planlarına göre bu gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez

Yoldan İhdas işlemi nedir?

Yoldan İhdas, İmar planı uygulaması sırasında kapanan yol nedeni ile oluşan taşınmaz malın tescili amacı ile yapılan işlemdir

Mevzuatlara uygun belge ve raporların hazırlanması nasıl gerçekleşir?

Röleve ölçü ve aplikasyon krokileri, tescil beyannamesi gibi raporların hazırlanması için Netmap modülü Belge ve Raporlar seçeneği kullanılmaktadır. Belge ve raporlar altında Tescile Konu Olan ve Olmayan İşlemler ile Röleve Ölçü Krokileri kategorilerine ait şablonlar yer almaktadır. Hazırlanan belge ve raporlarda gözlenecek proje bilgileri; Proje Prarametreleri seçeneği ile tanımlanır.